«Что делать, если после покупки в квартире обнаружились дефекты?» Отвечает юрист

26.02.2019 00:00
Недвижимость

Эксперты вновь ответили на вопросы наших читателей. В новом обзоре разбираем нюансы приобретения жилья, тонкости законодательства и особенности льготного кредитования. Свой вопрос экспертам рынка можно задать здесь.

Эксперты вновь ответили на вопросы наших читателей. В новом обзоре разбираем нюансы приобретения жилья, тонкости законодательства и особенности льготного кредитования. Свой вопрос экспертам рынка можно задать здесь.

Продажа квартир

Пользователь Realt.byСергей купил квартиру на «вторичке», а когда приступил к ремонту, обнаружил неприятное: «В помещении оказалась плесень и грибок, хотя продавцы утверждали, что с квартирой все в порядке!» — негодует покупатель. Сергей не знает, как быть в такой ситуации, а потому обратился за помощью к экспертам.

Отвечает юрист и риэлтер ЦТН «Пакодан» Вячеслав Завгородний

Со слов юриста, доказать, что продавец знал обо всех недостатках квартиры до совершения сделки, будет достаточно сложно. Вместе с тем, согласно ст. 445 ГК РБ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае нарушения требований к качеству товара покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать вернуть деньги либо заменить не качественный товар (что в случае с квартирой достаточно сложно). Согласно действующему законодательству продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Согласно ст. 446 ГК РБ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю.

— Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. В стандартном договоре купли-продажи квартиры обычно о целях приобретения не говорится. Максимум, из чего следует, что в помещении собираются жить, так как продается «жилое помещение». Исключение составляют договоры купли-продажи квартир в новостройках. В них можно встретить условия о качестве. Например, о том, что квартира продается без строительной отделки, без штукатурки, полового и потолочного покрытия, без разводки труб отопления и/или электрических проводов.

Для установления истины вам будет необходимо обратиться в суд. Чаще всего доказательством может служить экспертное заключение. Суд может обязать продавца устранить недостатки своими силами и за свой счет (в натуре). Но чаще в практике встречаются решения суда о взыскании с продавца расходов на устранение недостатков, — пояснил Вячеслав Завгородний.

Однако при этом:

— факт выявления недостатков и стоимость их устранения должны быть подтверждены независимой экспертизой;

— продавец должен быть уведомлен о самом факте выявления недостатков и приглашен на осмотр для проведения экспертизы на его основе;

— стоимость восстановительных работ должна быть подтверждена расчетным путем экспертом;

— квартира должна не соответствовать либо качеству, указанному в договоре купли-продажи, либо (и) строительным нормам и правилам.

Законодательство

Читатель Александр интересуется разделом имущества. Вопрос такой:

«В частном доме четыре собственника, с долями 39/100; 28/100; 28/100; 5/100. Есть ли возможность признать долю 4-го собственника в размере 5/100 ничтожной по суду, с принудительным выкупом оставшимися дольщиками? И что произойдет с правом на землю у 4-го, которая составляет 1/4 участка?».

Отвечает адвокат и авторизованный посредник Александр Солопов:

— В судебной практике доля в 5% может быть признана малозначительной, но это не единственный критерий для удовлетворения названного вами иска. Следует помнить, что, помимо небольшой доли, у собственника этой самой доли должен отсутствовать реальный интерес к жилому помещению. Например, имеет 100% в ином жилом помещении, расположенном в том же населенном пункте, где и зарегистрирован (постоянно проживает). Что касается земельного участка, то в первую очередь нужно обратить внимание на наличие/отсутствие права собственности на землю.

Льготный кредит

Наш читатель Антон хочет получить льготный кредит для строительства загородного дома. Ситуация в следующем: «Моя девушка стоит на очереди на улучшение жилищных условий под номером №11000 в Минске. Ее родители и она прописаны в общежитии более 10 лет. Возможно ли получить льготный кредит по существующим указам для покупки или строительства загородного дома в населённом пункте менее 20 тыс. населения в Минской области».

Отвечает юрист и риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль

Первое на что обращает внимание Дмитрий Хмыль – «Одним из основополагающих принципов является принцип очередности. То есть ждать своей очереди». Это регламентировано сразу несколькими указами президента (От 6 января 2012 г. № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» и от 04 июля 2017 г. № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений»).

Во-вторых, отмечает юрист, покупка жилья на вторичном рынке не субсидируется и кредитуется только в исключительном случае. В-третьих, чтобы претендовать на льготный кредит или адресное субсидирование, человек должен состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем населенном пункте по месту проживания (работы, службы), для граждан, проживающих (работающих) в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, городах районного подчинения, – в пределах границ соответствующего района.

– Соответственно в данной ситуации ваша девушка не можете взять ни льготный кредит, ни адресную субсидию, для покупки или строительства загородного дома в населённом пункте Минской области, с численность населения до 20 тыс. человек, – резюмировал эксперт.