«Оценочная стоимость квартиры за $160 тысяч может составить $10 тысяч». Разговор со специалистом обо всех нюансах оценки недвижимости

20.02.2019 00:00
Недвижимость

Оказывается, стать оценщиком в Беларуси довольно сложно. Ежегодный экзамен по оценке недвижимости сдают только 13% претендентов. Мы поговорили с председателем Совета молодых оценщиков Павлом Булыгой о стоимости квартир и домов в Беларуси и выяснили, из чего складывается рыночная цена объекта.


Оценочная стоимость недвижимости осталась только в Беларуси

Существует несколько видов стоимостей имущества, наиболее распространенные — рыночная и оценочная стоимость. Оценочная стоимость — это индексируемая величина первоначальной стоимости постройки, она никак не связана и не зависит от рыночной стоимости. Для ее определения нужно взять затраты на постройку в том году, когда дом был введен в эксплуатацию, и применить к ним понижающий коэффициент, который зависит от уровня износа дома. Как правило, первоначальная оценочная стоимость квартиры указана в техпаспорте на последней странице. Если таких данных там нет, то всегда можно найти сборник Укрупненных показателей восстановительной стоимости (в сокращении УПВС), где указаны цены на квартиры в 1969 году. Что интересно, в таких сборниках приводится стоимость 1 кубического метра (не квадратного). Также существуют российские сборники Укрупнённых показателей стоимости строительства (более современный вариант УПВС). Соответственно и стоимость квартиры рассчитывалась в зависимости от объема квартиры, а не ее метража.

— Зачастую оценочная стоимость любых объектов недвижимости очень отличается от рыночной, — рассказал Павел Булыга. — Например, если рассматривать квартиру в стиле лофт с прозрачной ванной, о которой вы писали раньше, то ее рыночная стоимость  около $160 тысяч. Так определил ее владелец. Но оценочная стоимость этой квартиры будет примерно в 10-15 раз ниже. Дело в том, что этот дом был построен в 1957 году, а значит, к первоначальной стоимости строительства дома мы применим коэффициент износа за 62 года. Кроме того, обычный нормативный год постройки многоэтажных домов  100–125 лет. И если мы говорим о доме, который был построен 62 года назад, то от первоначальной стоимости строительства стоит также отнять 60%. А представьте, какова была стоимость строительства в 1957 году? Она даже близко не сравнится с современными показателями. В итоге получается, что оценочная стоимость этой квартиры составляет около $10–15 тысяч.

Беларусь — пожалуй, одна из немногих стран, где существует понятие оценочной стоимости. В других странах давно оперируют категориями рыночной стоимости недвижимости. У нас оценочная стоимость того или иного объекта может быть использована при подаче заявления в суд при разделе имущества супругами. Судебная система требует указать стоимость объекта спора, а будет она оценочной или рыночной — решать заявителю. Чаще всего в этом случае на момент подачи указывают оценочную стоимость (чтобы снизить сумму госпошлины, которая зависит от стоимости рассматриваемого судом объекта), а уже в процессе разбирательства меняют эту стоимость на рыночную (чтобы справедливо разделить имущество между супругами).

 Оценочная стоимость всегда разительно отличается от рыночной  это аморфная величина, — пояснил председатель Совета молодых оценщиков. — Не так давно был бум по оценке индивидуальных жилых домов в агрогородках. Для того, чтобы такой дом приватизировать и продать организации, нужно определить его рыночную и оценочную стоимость. Продать его можно было по любой из этих двух сумм (но не ниже балансовой стоимости). Конечно, здесь было выгодно использовать оценочную стоимость объекта.

Но иногда оценочная стоимость может быть в десятки раз выше рыночной. В основном так происходит из-за небрежности бухгалтеров, которые неправильно заполняют инвентарные карточки. Например, ошибка может быть в том, что дом ввели в 1985 году, а оценочная стоимость объекта указана в ценах 1994 года. Из-за высокого уровня инфляции в те годы оценочная стоимость квартиры в таком доме получалась в несколько раз больше рыночной.

Рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость квартиры или дома, на первый взгляд, определяется довольно легко — сколько покупатель готов заплатить за тот или иной объект недвижимости. По словам Павла Булыги, для наибольшей достоверности нужно взять несколько схожих объектов недвижимости и посмотреть, в какую сумму их оценивает продавец. Опытный оценщик уже при первом посещении квартиры может определить ее рыночную стоимость. Но она не всегда будет соответствовать ожиданиям собственника — все-таки людям иногда свойственно переоценивать то место, где они живут.

 Оценщик всегда может подтвердить или скорректировать мнение собственника квартиры о действительной рыночной стоимости объекта, — уверен Павел Булыга. — Как говорят оценщики, хозяин квартиры лучше специалиста знает, сколько его квартира стоит.

Определение рыночной стоимости квартиры, как правило, требуется в трех случаях: при продаже объекта, при разделе имущества в судебном порядке и при подаче документов для залога в банк. Однако рыночную стоимость важно не спутать с ликвидационной.


Ликвидационная стоимость

недвижимости — это цена, за которую продавец готов продать свою квартиру при необходимости срочной продажи. Эта стоимость, как правило, несколько ниже рыночной, что и обеспечивают высокую скорость совершения сделки.

 В документах БРТИ указываются лишь сухие цифры, и здесь очень важно понять, что в некоторых примерах зафиксирована именно ликвидационная стоимость. Для правильного расчета рыночной стоимости схожего объекта недвижимости нужно брать только данные обычных сделок, не ускоренных, — пояснил Павел Булыга.— Ликвидационная стоимость квартиры нужна чаще всего банку для залога. Если потребуется продать имущество должника, то сделать это нужно как можно быстрее, а значит, по цене, ниже рыночной. Это и будет ликвидационная стоимость объекта недвижимости.

В определении рыночной стоимости объектов наиболее трудными являются примеры коммерческой недвижимости. Особенно если речь идет о заводах или заброшенных складах и помещениях. Найти схожие по всем параметрам объекты иногда не удается вовсе, и оценщику приходится искать дополнительные пути расчета рыночной стоимости.

 В случае если не удается найти схожие объекты поблизости, оценщик ищет похожие заводы или склады в других городах, узнает их стоимость и применяет понижающие или повышающие коэффициенты. То есть развалившийся склад в Барановичах  это уже довольно известная величина, и дальше находятся аналоги исходя из собственных впечатлений оценщика. В процессе оценки могут выясняться какие-то факторы, которые понижают или увеличивают стоимость объекта. Например, собственник сдает его по большей ставке, чем рыночная.

А если говорить в целом, то для оценки любых объектов недвижимости самое важное  понимать, что вообще происходит на рынке в данный момент и какое имущество будет востребовано, а какое нет. Главное  идти по пути фактов, подытожил председатель Совета молодых оценщиков.