С точки зрения доходности от сдачи в аренду, торговая недвижимость всегда считалась наиболее прибыльной. Во многом благодаря этому, всередине 2000-х стоимость одного кв. м. торговых площадей зачастую была выше отметкив 3 тыс. USD, а ценовой потолок не ограничивался 10 тыс. USD. А что сейчас? Какие помещения и площади востребованы арендаторами и покупателями, а также какие цены и ставки аренды сейчас господствуют на рынке – об этом далее в материале.
Торговые площади Минска условно можно разделить на расположенные в торговых центрах и встроенные в иные объекты недвижимости, как например, жилые дома или бизнес-центры. На первый взгляд, может показаться, что наиболее ликвидными будут помещения в торговых центрах, но по мнению специалистов, это отнюдь не всегда так. И даже наоборот, зачастую торговые помещения на прогулочных улицах гораздо более интересны арендаторам – все зависит от профиля торговли. Чтобы разобраться «Что есть что» на рынке торговой недвижимости Минска, мы обратились к руководителю сектора торговой недвижимости «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Артему Давидовичу.
— Насколько обширен рынок торговой недвижимости Минска?
— В настоящее время в Минске насчитывается порядка 11,5 тысяч торговых объектов, совокупной площадью более 1,3 млн. кв. м. При этом на долю торговых центров приходится только порядка 50% площадей. Все остальное – это прочие торговые объекты различного формата и площади.
По части форматов торговых объектов и площадей, торговая недвижимость Минска — очень многогранна. Официально порядок классификации розничных торговых объектов определен инструкцией о порядке классификации розничных торговых объектов по видам и типам (утверждена постановлением Министерства торговли Республики Беларусьот 26 июня 2014 г. № 25). В инструкции достаточно подробно описаны различные торговые объекты – от неизолированных торговых объектов (или просто «островков» на проходах в торговых центрах и т.п.) и маленьких бутиков, до обширных гипермаркетов. Присутствует даже получивший в настоящее время широкое распространение формат магазинов-дискаунтеров.
Но на практике, как правило, участниками рынка используется более узкая терминология. Например, арендаторами различаются помещения в торговых центрах, жилых домах или на проходных улицах – так называемый street—retail. При этом, торговые центры также ранжируются в предпочтениях арендаторов на находящиеся под единым управлением (например, GalleriaMinsk, DanaMallи др.), и те, в которых помещения принадлежат различным собственникам (например, Силуэт, Globoи др.).
— Что сегодня более популярно – арендовать помещения или покупать их в собственность?
— Уже как несколько лет, для торговых операторов более предпочтителен механизм аренды торговых площадей, чем их покупки в собственность. Причина — нежелание привязываться к определенному месту и оставаться мобильными. В то время как в собственность торговые помещения приобретаются, в большинстве своем, с инвестиционной целью. При этом соотношение количества сделок по аренде и купле-продаже имеет значительный перевес в сторону аренды.
— Какие торговые помещения пользуются наибольшей популярностью?
— Основная доля сделок по аренде приходится на помещения площадью до 150 кв. м. При этом, сказать, что площади в торговых центрах являются наиболее желанными, нельзя. Многое зависит, во-первых, от профиля торгового оператора, а во-вторых, от успешности, а значит посещаемости торгового центра. И поэтому нередки случаи, когда торговые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, могут представлять бОльший интерес – за счет постоянного трафика потенциальных посетителей в его окружении. В то время как в торговый центр люди заходят в определенное время и/или дни.
Если продолжать тему торговых центров, то в тех, что находятся под единым управлением, арендовать площади не так просто.Даже если васустроит заявляемая стоимость аренды, которая может доходить до 100+ EUR/кв. м. на самые маленькие площади (островки) и/или в самых проходных местах. Причина – в соблюдении единой концепции торгового центра — не все арендаторы ей соответствуют.Средняя ставка аренды находится на уровне 30-35 EUR/кв. м. с НДС за 80-150 кв. м.
Другая сторона монеты – торговые центры, в которых помещения принадлежат различным собственникам. За счет того, что ставки там не высоки и нет «кастинга» для арендаторов, то арендовать там помещение гораздо проще. Но со стороны арендаторов ажиотажного спроса на подобные помещения нет. Все потому, что и трафика посетителей там с каждым годом все меньше – за счет отсутствия четкого зонирования определенных групп товаров, посетителям сложно ориентироваться и они предпочитают посещать другие объекты.В таких торговых центрах среднюю ставки аренды начинаются от 8 EUR/кв. м. для 20-40 метровых помещений.
Помещения, располагающиеся на пешеходных улицах (street—retail) также готовы принять арендаторов, только исходя из их платежеспособности. Ставки аренды на нихстартуют с 15 EUR/кв. м. с НДС и запросто превышать отметку в 40 EUR/кв. м. с НДС – в зависимости от месторасположения, формата и площади помещения.
— Какие торговые помещения приобретаются с инвестиционной целью?
— За январь-майв Минске было продано 56 торговых и 20 административно-торговых помещений. Какое количество из них приобретено с целью последующей сдачи в аренду, с точностью сказать сложно. Но основываясь на поступающих к нам заявкам на поиск помещений (в том числе и со стороны инвесторов), могу предположить – что инвестиционный характер имеет преобладающая доля сделок купли-продажи.
Средняя площадь приобретенных торговых помещений – 55 кв. м., административно-торговых – 120 кв. м. Эти цифры наглядно подтверждают тот факт, что наибольший спрос сконцентрирован на небольших площадях. Кроме того, поскольку инвесторами зачастую выступают физические лица, то и бюджеты у них соответствующе ограничены. В этом отношении, торговые помещения малой площади для них самые желанные, потому как минимизируется стоимость покупки.
Что касается цен, то они могут приятно удивить. Согласно данным совершенных сделок, средняя цена кв. м. торговых помещений в 2019 г. составила порядка 1 230 USD, что соответствует стоимости кв. м. в новостройках класса «Стандарт». В то время как раньше, стоимость коммерческой недвижимости была значительно выше жилой. Причина текущего подобного соотношения цен – в высокой востребованности жилой недвижимости, и широкого предложения торговой. Например, сегодня в большинстве новостроек класса «Стандарт» и выше, на первых этажах предусмотрены торговые помещения.
Максимальные стоимости кв. м. проданных торговых помещений, в 2019 г. зафиксированы на уровне чуть более 3 тыс. USD, но это скорее исключение, чем правило. Такие цены характерны для уникальных по совокупности параметров, помещений.
— Что ожидать от цен в дальнейшем?
В ближайшем будущем, при условии сохранения стабильной экономической ситуации в стране, снижения цен на торговую недвижимость ожидать не стоит. Но и значительного потенциала для роста, в ситуации увеличивающегося предложения, у них тоже нет. При этом рынок торговой недвижимости будет все больше уходить от купли-продажи к аренде.
