Средняя цена квартиры – ожидание и реальность

Средняя цена квадратного метра – привычный показатель на вторичном рынке жилья. Эксперты и аналитики следят за его динамикой, покупатели и продавцы жилья ориентируются на него, оценивая собственные силы. Но вот вопрос: почему в разных источниках в один и тот же период времени в одном и том же городе Минске эти цифры существенно разнятся? И как разобраться в разнообразии данных потребителю?

Итак, согласно анализа совершенных по Минску сделок купли-продажи квартир, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья находилась на отметке 1 300 USD/кв.м. Здесь учли/посчитали как стоимость «уставшей» квартиры в Шабанах, так и цену апартаментов с дизайнерским ремонтом на пр. Победителей. И понятно, что показательтакой «средней» цены не может отражать реальной ситуации на рынке, посколькунапрямую зависит от того, какого жилья в этом месяце продано больше – дешевого или дорогого. 

Если проанализировать все сделки по Минску, но уже в разбивке по количеству комнат,то цифры уже будут отличаться и станут немного точнее:

Обратите внимание на график, на котором даже невооруженным глазом видно, что существенного изменения цен в 2019 г.не наблюдалось. И подобный вывод будет сделан, даже если в качестве аргументов рассматривать не просто график, а различные темпы роста, персентили и прочие аналитические выкладки.

Если рассматривать цены сделок сделок июня более детально, то 27% квартир в городе было проданы в диапазоне цен от 1 000 USD до 1 200 USD/кв. м, 35% — от 1 200 USD до 1 400 USD/кв. м, и лишь 20% — от 1 400 USD до 1600 USD/кв. м. И это самые значимые по количеству сделок диапазоны цен для квартир в разных домах, районах и с разным качеством отделки.

Но и эти оба подхода не безупречны. Как минимум, они не учитывают состояния квартир, а этот фактор сильно влияет на итоговую стоимость объекта жилой недвижимости. Например, в среднейпо рынку цене учитываются также и элитные квартиры, диапазон цен на которые начинается с 1 600 USD/кв.м. Зачастую это квартиры в клубных домах, с дизайнерским ремонтом и полностью меблированные дорогой и качественной мебелью. Благодаря высоким ценам на них, достаточно несколько таких сделок чтобы поднять среднюю за месяц цену квадратного метра по городу.

Чтобы исключить влияние ремонта на стоимость квартиры, выделим два сегмента: квартиры стандартных потребительских качестви готовые к проживанию.

Стандартных потребительских качеств

·        55-65% из всех заключаемых сделок.

·        Диапазон цен на такие квартиры от 1 000 USD до 1 300 USD за кв. м

·        Основной критерий: бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием

Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки или со стандартным

Готовые к проживанию квартиры

  • 35-40% от всего объема сделок
  • Диапазон цен на квартиры с качественным ремонтом — от 1 200 USD до 1 700 USD/кв.м
  • Основной критерий: ремонт выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная)

При таком анализе, “средние” цены за июнь отличаются от “средней” по рынку и выглядят вот так:

Очевидно, что стоимость квартир стандартных потребительских качествв июне была ниже усредненного показателя (1 300 USD/кв.м), а средняя стоимость готовых к проживанию квартир — выше.

Так как быть потребителю и на что ориентироваться при оценке своих возможностей в решении жилищного вопроса?

— Озвучивая среднюю стоимость квадратного метра,мы опираемсяна данные анализа сделок с квартирамистандартных потребительских качест, — комментирует заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости “Твоя столица” Светлана Куделко.На наш взгляд, именно эта цена является наиболее объективной и может использоваться в качестве базового ориентира для продавцов и покупателей.

Если же говорить о стоимости какого-то конкретного объекта, то к этому среднему показателюдобавляется оценка всех преимуществ – местоположения, ремонта, наличия мебели и т.д.Только ремонт может добавить к цене 10+% в зависимости от уникальности, материалов и прочего. Согласитесь, средняя цена, посчитанная с учетом готовых к проживанию квартир, не может быть взята за основу продавцом объекта, где нужно ремонтировать все – от труб до окон. И наоборот – ухоженную со свежим ремонтом квартиру глупо продавать по цене пустой и требующей ремонта. Другое дело, что некоторые продавцы ориентируются насреднюю и довольно высокую по рынку стоимость, перед этим даже не сопоставив характеристики своей квартиры и рыночного предложения. В результате – долгие месяцы ожидания «своего» покупателя, впустую потраченное время на показы, вынужденное снижение цены до объективной и понимание того, что завышенные ожидания в продаже никак не помогают.Особенно когда на продажу предлагается более 7 000 квартир, а покупается ежемесячно только чуть больше 1 000.