Инвестиции в недвижимость — один из инструментов вложения денег, который помогает людям приумножать капитал. Но доходы от инвестиций в разных странах неодинаковые и зависят от различных факторов. Для того чтобы вложения приносили максимальный доход, надо хорошо знать не только реалии и перспективы рынков, но и многие другие тонкости инвестиционного процесса.
Инвестиции в недвижимость — один из инструментов вложения денег, который помогает людям приумножать капитал. Но доходы от инвестиций в разных странах неодинаковые и зависят от различных факторов. Для того чтобы вложения приносили максимальный доход, надо хорошо знать не только реалии и перспективы рынков, но и многие другие тонкости инвестиционного процесса.
Сегодня мы расскажем, насколько привлекательны для инвестиций в недвижимость рынки Турции, Израиля, Финляндии, Латвии, Венгрии, а также Чехии и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы.
Турция
Весьма привлекательна в качестве инвестиции покупка недвижимости в Турции. Вложив деньги в коммерческий проект, инвестор гарантированно получает доходность от 8% годовых в евро.
Хороший доход дает покупка недвижимости на этапе котлована и реализация готового жилья — стоимость объектов вырастает на 20-25%. Однако это относится только к объектам на первой линии у моря, с инфраструктурой и главное — от известного застройщика. Цены на этапе котлована в таких проектах начинаются от €80-90 тысяч.
—
В целом на цену влияют удаленность объекта от моря, инфраструктура, имя застройщика (и, соответственно, качество используемых материалов и строительства), наличие дополнительных плюсов (например, систем «умный дом» или подогрева полов), —
рассказывает
Сергей Ганюченко, специалист агентства Liga Real Estate.
Также весьма доходной в Турции является сдача квартир в аренду, особенно в комплексах премиум-класса.
Интересные проекты есть в разных регионах Турции. Однако за счет уровня цен и мест под застройку в первую очередь инвесторов привлекает Алания. Как правило, застройщики здесь реализуют грандиозные проекты премиум-класса с высочайшим уровнем инфраструктуры и отделки, при этом на первой линии.
—
За сопоставимые деньги ничего подобного вы не купите, например, в Анталье, столице провинции. Здесь, из-за дефицита мест под застройку рядом с морем, цены на аналогичные по уровню проекты выше на 15-30%, чем в Алании, — уточняет специалист.
Решив вкладывать деньги в недвижимость Турции, инвесторы, прежде всего, получают полную защищенность своей собственности.
— Как бы ни складывались внешнеполитические отношения между странами, право собственности здесь действительно священно. В этой связи вспоминается конфликт между Россией и Турцией из-за сбитого самолета, который никоим образом не ущемил права российских собственников. Кроме того, в стране гарантируется полная приватность сделок. Турция не уведомляет другие страны о наличии счетов в турецких банках и владении объектами недвижимости, — рассказывает Сергей.
В Турции достаточно просто оформить сделку. На всю процедуру, начиная от подписания договора и внесения задатка до получения свидетельства о праве собственности, уходит 3-4 рабочих дня.
—
Наше агентство недвижимости
Liga Real Estate
сопровождает покупателя на всех этапах сделки, контролирует ее чистоту и прозрачность, предоставляет переводчика и закрепляет за покупателем конкретного сотрудника. Также мы осуществляем полный послепродажный сервис: подбираем и покупаем технику, мебель, оформляем ВНЖ и т.д. Любые вопросы, связанные с адаптацией в Турции, мы решаем вместе с нашими клиентами
, — дополняет специалист компании.
При покупке недвижимости вознаграждение агентству выплачивает застройщик. Цены на квартиры на сайтах риэлтерских компаний уже включают комиссию агентства. Покупатель сам оплачивает расходы на получение ТАПУ (свидетельства о праве собственности) и оформление счетчиков воды и электричества. Суммарно эти расходы составляют от €1000 до €1800.
Покупка недвижимости в Турции дает право на получение гражданства. С 2019 года в четыре раза, с $1 млн до $250 тыс., был снижен финансовый порог вхождения по программе «гражданство в обмен на инвестиции». Приобретая недвижимость (как жилую, так и коммерческую) на эту сумму, вы получаете право на получение гражданства Турецкой Республики. Процесс получения гражданства занимает от одного до трех месяцев.
— В нашей компании есть несколько десятков успешных кейсов получения гражданства россиянами, вложившихся как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, — уточняет Сергей.
Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,03% от ее стоимости — даже при приобретении дорогого объекта это незначительная сумма. Также собственник оплачивает так называемый айдат — общий ежемесячный сбор за обслуживание комплекса (его размер определяется собранием собственников квартир в доме и варьирует от €30 до €70). Айдат оплачивается вне зависимости от того, проживаете вы в комплексе постоянно или нет. Электричество и вода оплачиваются по показаниям счетчиков.
Налог при приобретении недвижимости составляет 3% от стоимости недвижимости. С марта 2019 года оценку при покупке объекта проводит независимый эксперт. Стоимость оценки составляет примерно $200.
Израиль
Иностранные граждане имеют право покупать недвижимость в Израиле, если у них есть разрешение на въезд в эту страну.
Как рассказал генеральный директор агентства недвижимости «НирманРеалти» Александр Нирман, лучшими городами в Израиле для проживания и инвестиций в недвижимость являются Тель-Авив, Герцлия Питуах, Кейсария, Кфар Шмарьяу, Арсуф, Раанана, Рамат Ган, Гиватайм, Ришона ле Цион.
Основным фактором, влияющим на цену объекта, является его месторасположение. За $500 тыс. в Израиле можно купить квартиру в доме до 5 лет, с солнечным балконом 10-12 квадратных метров, видом на море, 3 спальнями, гостиной 100-110 квадратных метров, лифтом и парковкой. Такая квартира всегда будет ликвидной.
Александр говорит о том, что Израиль для инвесторов интересен своей устойчивой экономикой и постоянным ростом цен на недвижимость, которые ежегодно увеличиваются на 6-8%. Покупательский спрос большой. Свободной земли мало, поэтому новых проектов недостаточно. Рабочая сила и стройматериалы постоянно дорожают.
Более устойчивым и прогнозируемым является центр страны, а более доходным и рисковым юг и север.
— Инвестиции в жилую недвижимость более стабильные и имеют доход 3-6% годовых. Вложения в коммерческую недвижимость более рисковые, но и более доходные и достигают 5-10% годовых, — говорит генеральный директор агентства.
Сделки с недвижимостью, как правило, совершаются с помощью риэлтерских компаний. Агентское вознаграждение составляет 2% + НДС.
Основными инвесторами являются граждане России, Украины, Франции, США, Германии. Что касается белорусов, то их немного.
Финляндия
В широком смысле слова Финляндия не особенно привлекательна для иностранных инвестиций. Иностранцы покупают в стране менее 4% недвижимости. Доходность достигает менее 5% годовых, а налог с дохода по аренде составляет 30%.
—
Если Финляндия и привлекает инвесторов, то либо тех, у кого есть личный интерес в Финляндии (дети учатся или планируется переезд в эту страну), либо тех, кого доходность не интересует, а важно лишь сохранение капитала,
—
говорит эксперт по инвестиционной недвижимости компании
Habita International Estates LtdЭрик Розенфельд.
Если понимать под инвестициями именно покупку недвижимости в Финляндии для получения дохода, то, по опыту специалиста, это жилая недвижимость для сдачи в долгосрочную аренду. Обычный уровень инвестиции составляет €200-300 тыс. Более опытные инвесторы с бюджетами свыше €500 тыс. ищут хорошие предложения в коммерческой недвижимости с долгосрочными арендаторами.
Если сравнивать доходность от инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость, то доходность в коммерческой на 2-3% выше, чем в жилой. В то же время в ней (коммерческой) существует больше рисков потерять арендаторов и быстро не найти новых.
Эрик рассказывает, что сдать квартиру в аренду гораздо проще. Несколько особняком стоят квартиры в центре Хельсинки, которые сдаются в краткосрочную аренду. Пока в Финляндии нет никаких запретов на занятие этой деятельностью. Если инвестор в состоянии сам заниматься управлением такими квартирами, то он может выйти на доходность 6% и даже 7%.
Наиболее интересен для инвестирования район
большого Хельсинки (Хельсинки-Вантаа-Эспоо).
В центре столицы цена квадратного метра на квартиры достигает €10-15 тыс., на окраине —€4-6 тыс. и зависит от общей площади квартиры (чем она больше, тем дешевле кв.м) и близости к метро или электричке. В других городах, например, в Турку, средние цены находятся в диапазоне €2-5 тыс./кв.м.
Сделку с объектом недвижимости оформить в Финляндии о
чень просто. Она проводится в банке или офисе риэлтера и занимает по времени всего 15-20 минут. Стороны подписывают контракт, и покупатель переводит деньги через онлайн-банк на счет продавца. Одновременно покупатель квартиры оплачивает налог в налоговую службу в размере 2% от контрактной ее стоимости и 4%, если речь идет об отдельно стоящем доме со своим участком.
Риэлтерское вознаграждение составляет 2-4% от стоимости объекта, и его платит только продавец.
В отличие от некоторых других стран, покупка недвижимости в Финляндии не дает права получить гражданство или вид на жительство.
Специалист отмечает, что на содержание квартиры в среднем уходит €200-300 в месяц. Деньги вместе с налогом перечисляются на счет управляющей компании. В случае покупки дома ежегодный налог на недвижимость составляет в среднем от €500 до €1000.
Латвия
Очень привлекательной страной для инвесторов является Латвия.
— Это подтверждает практика нашего агентства недвижимости, которое работает непосредственно с иностранными инвесторами из русскоговорящих, скандинавских, европейских, англоговорящих стран, — говорит руководитель компании Mercury Group Ирина Алазова.
В первую очередь инвесторов привлекает месторасположение Латвии — транзитной туристической страны, с хорошим транспортным сообщением, а также море. Крупные инвесторы, в частности, IT-компании строят или арендуют офисные центры.
Наиболее популярными среди иностранных инвесторов являются Рига, Рижский район. Любят покупать дома в Юрмале.
— Инвесторы — совершенно разные. Среди них есть те, кто покупает квартиры за €100 тыс., а потом сдает их в аренду, а есть и такие, которые приобретают бизнес-центры или отели за €30 млн. Но в основном инвестиции варьируются в пределах от €500 тыс. до €3 млн, — рассказывает Ирина.
Доход от сдачи в аренду жилой недвижимости составляет в среднем 4% годовых. Но есть немало случаев, когда доходность возрастает до 6%.
Заниматься перепродажей недвижимости через год-два неразумно.
— Сейчас на рынке приветствуются долгосрочные инвестиции на 5-10 лет. Основная масса инвесторов, приобретающих недвижимость сегодня, как раз и ориентируется на этот срок. Они следят за ситуацией на рынке и на подъеме цен будут принимать решение о продаже, — дополняет Ирина. — К настоящему времени цены на рынке упали и стабильны. На мой взгляд, сейчас наступило то самое время, чтобы покупать.
Есть немало случаев, когда недвижимость приобретается с целью переезда в страну. За €100 тыс. можно купить однокомнатную квартиру общей площадью 35-40 кв.м в центре Риги и на удалении от него. Семьи с детьми покупают большие квартиры с 2-4 спальнями или частные дома за €500 тыс. – €1 млн в районах с развитой социальной инфраструктурой. Для них важно, чтобы вблизи дома были детские сады, школы, торговые центры. Это в основном состоятельные люди.
В локации между Ригой и Юрмалой находятся три коммерческие международные школы — американская, французская и британская. Но многие инвесторы при наличии ВНЖ отдают учиться детей в латышские школы. Обучение в них бесплатное.
Есть немало инвесторов, которые покупают недвижимость в Юрмале для летнего отдыха или приезда на выходные и в праздничные дни.
— Юрмала привлекает людей своим хорошим климатом, качественным общепитом, интересным досугом для детей и взрослых, различными видами спорта, музыкальными школами, — дополняет Ирина. — Ее очень любят и белорусы, куда они приезжают семьями, с друзьями и родственниками. Сегодня уже можно говорить даже о целом сообществе белорусов в Юрмале. Здесь они покупают и квартиры, и качественные дома премиум-класса. Некоторые приобретают земельные участки и строят дома.
Если кто-то хочет приобрести хорошую недвижимость на побережье Юрмалы, он должен ориентироваться на сумму порядка €1-3 млн. Можно, конечно, купить дом и за €500-700 тыс., но он будет находиться не на первой линии, вблизи железной дороги. Но такую недвижимость тоже покупают.
При покупке недвижимости в Латвии стоимостью €250 тыс. и госрегистрации прав на нее собственник (инвестор) и члены его семьи могут получить вид на жительство сроком на 5 лет. Затем его можно продлить еще на 5 лет либо получить постоянный вид на жительство. Но для этого надо сдать экзамен на знание латышского языка на первую категорию. Потом, еще через 5 лет, можно подавать документы на получение гражданства.
Латвийское агентство недвижимости берет комиссию только с продавца. Риэлтерское вознаграждение зависит от стоимости объекта и варьирует в пределах 2-5%.
— Сделки с недвижимостью в Латвии очень прозрачные и не несут никаких рисков. Есть так называемая Земельная книга, где собрана вся полная информация (история) по каждому объекту недвижимости. Она находится в свободном доступе. В ходе организации сделки, при необходимости, подписывается договор задатка, а потом готовится договор купли-продажи. Деньги поступают на счет продавца только после государственной регистрации недвижимости на имя покупателя, и заносятся все обременения, если они есть в Земельной книге, — говорит специалист.
При регистрации прав собственности покупатель (физлицо) должен оплатить налог в размере 2% от стоимости недвижимости. Юрлицу это будет стоить дороже — 6% от суммы сделки.
Также есть годовой налог на недвижимость. Например, за квартиру общей площадью 120 квадратных метров в центре Риги придется в год платить €300-400, за жилое помещение в 100 «квадратов» в спальном районе в новостройке — порядка €80. Квартира 120 квадратных метров в Юрмале может стоить порядка €600 евро в год.
Содержание недвижимости премиум-класса с консьержем и сопутствующими услугами по комфорту проживания, которые предлагают такие комплексы, обходится в Латвии примерно в €1,5 за квадратный метр жилой площади. Затраты на отопление, электроэнергию и водоснабжение оплачиваются дополнительно по индивидуальным счетчикам.
За квартиру в новостройке в спальном районе Риги придется платить в среднем 50 евроцентов за квадратный метр жилой площади. Как правило, предлагается недорогое газовое отопление. Жилое помещение 100 квадратных метров обходится в среднем в €100 в месяц.
Венгрия
Европейский сервиз и относительно невысокие цены, а также локация страны делают ее очень привлекательной для отдыха и инвестиций.
Будапешт признан единственной столицей в Европе, которая является водным курортом. В городе находится много лечебных горячих источников, что привлекает огромное количество людей для лечения самых различных заболеваний.
Franchise-партнер franchise-компании Duna House Илона Чик, являющейся в Венгрии самой крупной компанией по торговле недвижимостью, рассказывает, что в прошлом году Венгрия признана одной из самых привлекательных стран для путешествий. Огромное количество туристов со всего мира нуждаются в жилье.
Специалист говорит о том, что большим спросом пользуются квартиры, сдающиеся в посуточную аренду. Они находятся в руках управляющих компаний, которые заключают договоры с владельцами. Такие квартиры приносят от 7-12% годовых, имеют высокую загрузку (годовая составляет 85%) и являются инвестицией, которая только растет в цене.
Самым привлекательным по доходности является исторический центр Будапешта, куда относятся 5-й, часть 6-го и 7-го районов города. Вложения в недвижимость здесь не только сохраняют свою цену, но и постоянно растут.
Илона рассказывает, что по сравнению с прошлым годом цены на недвижимость в центре города выросли на 25-30%. Большим спросом у семей и групп туристов пользуются 2-, 3- и многокомнатные квартиры в Венгрии с большой гостиной, объединенной с кухней, тремя спальнями и как минимум двумя санузлами. Но они должны находиться в отремонтированных исторических домах или домах, начиная с 2007 года постройки.
Меблированная квартира с посудой и постельным бельем общей площадью от 45 квадратных метров стоит примерно €200 тыс.
На Балатоне и водном курорте Хевиз присутствует сезонность. Кроме того, зимой здесь нужно резервировать объекты, что не местным жителям сделать достаточно сложно.
Весь комплекс услуг по регистрации сделки и переходу права собственности на объект возьмет на себя агентство недвижимости. Например, в офисе franchise-компании Duna House составят заявку на покупку (на венгерском и русском языке), которая содержит цену объекта, график оплаты и последний срок подписания контракта купли-продажи. Далее через адвоката необходимо положить на депозит 1% от стоимости объекта, что подтверждает серьезность намерений. После этого он (объект) будет снят с продажи, а сумма в 1% возвращена покупателю обратно в момент подписания контракта.
Всю процедуру сделки, начиная от подписания контракта и заканчивая занесением недвижимости на имя покупателя в Земельный реестр, а также включая получение разрешения на покупку, сопровождает по доверенности покупателя адвокат компании. Разрешение на приобретение недвижимости выдается всем, кроме лиц, находящихся в розыске Интерпола.
Услуги юриста обойдутся вам в 1,5% от суммы сделки. После занесения недвижимости в Земельный реестр один раз нужно будет оплатить пошлину в размере 4% в земельную палату. Пошлина на выданное разрешение обойдется в 60 тыс. форинтов (€180), а пошлина листа владельца — в 10 тыс. форинтов(€32).
— Такая система позволяет выбрать и купить недвижимость дистанционно, о чем часто просят наши клиенты, —уточняет Илона. — Все услуги агентства оплачивает продавец.
Что касается налога на недвижимость, то в Будапеште его нет. Существует только разовый налог на покупку в размере 4% от контрактной цены объекта.
По европейским меркам, содержание недвижимости обходится недорого. Например, за 2-комнатную квартиру, включая плату за интернет, придется платить примерно €120 в месяц.
Наличие в собственности недвижимости является в Венгрии необходимым условием для получения ВНЖ или многократной шенгенской визы.
В недвижимость Венгрии инвестируют граждане США, Канады, Израиля, Китая, Вьетнама, а также много русских и украинцев. Некоторые инвесторы имеют по 3-4 квартиры. Что касается белорусов, то они покупают недвижимость в этой стране нечасто. Но среди них есть те, кто в течение 2 лет купил уже по 3 квартиры.
Чехия
По сравнению с другими странами региона, Чехия предлагает одно из лучших соотношений риска и доходности. В зависимости от использования некоторые объекты недвижимостиимеют доходность от 4% до 7% годовых.
—
По западно-европейским меркам
—
это много, ведь для самых крупных и дорогих центров, вроде Мюнхена или Лондона, даже 3% годовых
—
уже успех. По восточно-европейским меркам
—
это, возможно, и мало
. Наши
клиенты рассказывают о своих объектах в Москве, Киеве или Кишеневе, которые приносят 10% годовых и больше. Однако риски обесценивания объекта или арендного дохода в местной валюте, а также политические или налоговые риски в Праге стремятся к нулю, в отличие от
России, Украины и Молдовы
. Поэтому недвижимость в Чехии и других странах центральной Европы лучше всего подходит для инвесторов, которые ищут баланс низких рисков с гарантией сохранности капитала и сравнительно высокого дохода. Объекты в Чехии с целью инвестиций охотно покупают не только русскоговорящие инвесторы, но и западные европейцы, израильтяне, корейцы и китайцы
, — рассказывает директор пражского агентства недвижимости Admireal s.r.oАлеся Бигун.
По мнению Алеси, наиболее привлекательными для инвестиций являются Прага и Центральная Чехия. Но если инвестор не может позволить себе приобрести объект в Праге, можно присмотреться к небольшим городам поблизости, например, Млада-Болеслав, где находится головной завод по выпуску легковых автомобилей под торговой маркой Škoda.
—
Л
ично
я
не люблю известные курортные города вроде Карловых Вар
. Э
то самый экономически отсталый регион
в Чехии
, сильно завис
ящий
от спроса со стороны
«
наших
»
покупателей. В других регионах такого нет. Хорошую доходность могут предложить и объекты в промышленных или студенческих центрах: Плзень, Острава, Ческе-Будеевице, но там сложно найти надежного доверительного управляющего. Однако если объект будет по-настоящему крупный, то и эта проблема решаема
, — дополняет директор агентства. —Однозначно не рекомендую, а точнее, горячо отговариваю от покупки супердешевой недвижимости «в тихих зеленых городках на границе с Германией«. Это гетто, качественная недвижимость не может стоить €10 или €20 тыс.
Агентство недвижимости Admireal s.r.oуправляет сдачей в аренду нескольких десятков квартир, и подавляющее большинство их объектов вообще не простаивают в течение года. То есть после выезда арендатора на следующий же день в квартиру заселяется другой.
Алеся рассказывает, что максимизировать доходность от сдачи жилья в аренду можно, если сдавать квартиру в посуточную аренду через сервисы вроде Airbnb.
—Таким управлением мы тоже занимаемся, там много своих нюансов, но в итоге доходность квартир (микроапартаментов) может достигать 7-8% годовых, —уточняет директор агентства.
Спрос на жилье в Праге уже много лет стабильно превышает предложение. В связи со сложностями в получении строительных разрешений на новые проекты темпы строительства не отвечают темпам прироста населения в городе. А выдача новых строительных разрешений – это очень политизированный процесс, на который сильно влияют местные инициативные группы и самые разные политические силы города. Поэтому можно не ждать принципиального изменения этой ситуации в ближайшем будущем. Таким образом поддерживается дефицит предложения, цены на жилье растут.
Несмотря на то, что они (цены) достигли порога покупательной способности пражан, жить людям все равно где-то нужно, поэтому осталось пространство для роста арендных ставок.
Кроме того, стал хорошо себя чувствовать ближайший пригород — кому не хватает денег на жилплощадь в Праге, те выбирают таунхаусы или квартиры в ближайших поселках. Эти вот направления для инвестиций особенно интересны с точки зрения проектов микродевелопмента. Рост цен на жилье в Праге в ближайшие годы сейчас прогнозируется на уровне инфляцииоколо 2-3% в год. В пригороде есть пространство для роста до 5-7% в год.
Цена качественной квартиры в Праге стартует от
€
100 тыс.Можно найти более дешевые варианты, но в любом случае не дешевле €80 тыс. Но и они всегда будут иметь такие недостатки, которые сделают их непривлекательными для инвестирования.
—Мы не советуем вкладывать деньги в объекты в плохом техническом состоянии: даже предложив их в аренду по низкой цене, мы сталкиваемся с проблемами в поисках арендатора. Приличные люди туда селиться не хотят, их доходы позволяют снять жилье получше. А те категории арендаторов, которые согласны снимать убитые варианты, мы сами селить не хотим, так как это чревато перебоями в оплате, жалобами соседей, вызовами полиции и другими проблемами, от которых мы призваны своих клиентов защищать, — говорит Алеся.
Если говорить о коммерческих объектах, то в компании рекомендуют рассматривать только те, которые стоят от €1 млн и дороже. С маленькими бюджетами можно присмотреться к магазинам на первых этажах жилых новостроек, особенно если это большой проект «в чистом поле». Но там можно недорого купить и удачно сдать в аренду, потому что нет другой инфраструктуры и, соответственно, конкуренции у вашего арендатора.
Покупка недвижимости в стране дает возможность получать чешскую шенгенскую визу с правом пребывания не более 90 дней в сумме за каждые полгода. Прав на ВНЖ, ПМЖ и гражданство или каких-то других преимуществ она не дает.
В Чехии нет никаких ограничений по покупке недвижимости иностранцами. На чешской стороне могут возникнуть сложности только с открытием банковского счета до оформления недвижимости в собственность, поскольку с некоторых пор банки стали требовать подтверждение «экономической взаимосвязи с Чехией» от иностранцев. Однако запись вашего имени в кадастр снимает все неудобства. При покупке вторичной недвижимости или нежилой новостройки покупатель должен иметь в виду, что ем
