Государство планирует обязать застройщиков ставить лифты в новостройках вне зависимости от этажности. Новая строительная норма уже на рассмотрении и может вступить в силу 1 марта 2020 года. По мнению профессиональных игроков рынка, это приведет к существенному подорожанию квадратного метра жилья, тогда как потребители за лифты переплачивать не хотят. О перспективах, ценах и покупательских возможностях – в интервью с представителями «Металлстройпрофиль».
Лифт увеличивает цену «квадрата» на 40-50 долларов
Компания «Металлстройпрофиль» совместно с УКСом Минского района строит малоэтажное жилье в ближайшем пригороде Минска – Ратомка, Колодищи, Новоселье. «Фишки» проектов – монолитный каркас, красивые вентфасады, европейские планировки и цены от $840 за «квадрат». Похожими объектами рынок не избалован, поэтому желающих построиться за пределами МКАД дешево хватает. Однако цены могут серьезно измениться, если застройщика обяжут ставить лифты в трехэтажные и пятиэтажные дома. Как именно цены могут измениться, рассказал заместитель управляющего ООО «Металлстройпрофиль» Алексей Баралеев.
– Если говорить про комфорт, то, конечно, наличие лифта улучшает качество жизни человека. Детскую коляску, сумки из магазина или велосипед поднимать на этаж в лифте гораздо удобней, чем по лестнице. И здорово, если мы сможем строить дома, оборудовав их лифтами. Вопрос только в цене. Нужно понимать, что наличие лифта приведет к удорожанию проекта, а покупатели к этому пока не готовы, – рассказывает заместитель управляющего компании.
– Наш первый дом в Ратомке изначально проектировался с лифтами. Но проект пришлось пересмотреть, так как экономика не сошлась. Если говорить простым языком, то застройщик, рассчитывая рентабельность проекта, вводит данные по себестоимости квадратного метра жилых площадей – тех, что в итоге сможет продать и получить прибыль. Так, себестоимость лифта, по нашим подсчетам, увеличивала цену «квадрата» жилья на $40-50. Для наглядности, разница «однушки» около 50 «квадратов» с лифтом и без составила бы около $2,5 тысячи. Я проводил опрос среди клиентов, готовы ли они доплатить за наличие лифта – в ответ единогласное «нет». Судя по реакции покупателей, лифт – далеко не приоритетный критерий при выборе жилья, а вот цена – напротив.
Со слов Александра, наличие лифта «съедает» дополнительные 15 «квадратов» площади в каждом подъезде на каждом этаже новостройки: около 8 кв.м – лифтовая шахта, минимум 6 кв.м – прилифтовая зона. Помимо этого, стоит закладывать цену лифтового оборудования, монтаж, обслуживание. Плюс – застройщик, ограниченный пятном застройки, теряет полезную площадь, за счет которой можно было увеличить квадратуру квартир.
– Соответственно, себестоимость квадратного метра вырастает очень сильно. Для трехэтажных домов, таких как на ул. Волмянский шлях в Колодищах, еще больше. Продавать дома по $840-850 за «квадрат», как сегодня, у нас уже не получится. Многие партнеры и товарищи по рынку и без того считают, что мы ставим заниженные цены.
Жители первых этажей тоже будут платить за лифт
– Крайние этажи в наших проектах всегда идут дешевле. Первый – для многих низкий, на пятый – далеко ходить. Но если застройщиков обяжут ставить лифты, то верхний уровень утратит привилегии по цене. Квадратный метр в этих квартирах будет стоить столько же, сколько на средних этажах, – дополнил главный инженер компании Александр Баралеев. – Вместе с тем, наличие лифтов повлияет и на цены для покупателей квартир первых этажей. Квадратный метр для них тоже подорожает. Он все равно будет дешевле на 50-100 долларов, чем для остальных, но явно дороже, чем сегодня. Важно и то, что мы не готовы ставить в свои дома самые простые дешевые лифты. Вопрос качества для нас в приоритете, поэтому выбирать будем из линейки получше. Речь не идет об итальянской фреске или зеркалах, но если уже и ставить лифт, то он должен бесшумно и четко работать.
Застройщик напомнил и об обслуживании лифтов.
– Бывает, на форумах и под статьями люди пишут, что «строить без лифтов – это прошлый век», «колхоз «Рассвет»» и прочее. А когда начинаешь объяснять, сколько стоит поставить и эксплуатировать лифт в малоэтажном доме, сразу мнение меняется: «Зачем мне этот лифт? У меня что ног нет?!». Многие не учитывают, что лифт в «свечке» на 400 квартир и в пятиэтажке, где в подъезде всего 25 квартир – разные вещи. Если взять в качестве примера наш дом в Ратомке, то обслуживание 5 лифтов легло бы на плечи 125 семей, а это совершенно другие затраты, чем для высоток, – пояснил Александр. – Сегодня у людей есть выбор. Если ты готов платить за лифт, ты ищешь дом с лифтом. Если не готов – без лифта. Если норму примут, то такого выбора у покупателей не будет. При этом увеличить высотность объектов, чтобы снизить нагрузки и цену «квадрата», мы не сможем, так как большинство площадок имеют ограничения по высоте.
«“Квадрат” подорожает в любом случае»
Вместе с тем, представители застройщика отмечают, что рост цен на новостройки неизбежен, вне зависимости от того, примут норму по лифтам или нет:
– Да, принятие новых строительных норм сильней всего ударит по нам, так как большинство минских застройщиков строят высотные дома и так с лифтами. Нам придется увеличить цену «квадрата», что ухудшит наши конкурентные возможности. Однако рост цен ждет и остальных. Уже сегодня это очевидно.
В Беларуси дорожают материалы и услуги, отсюда – рост цены «квадрата». Смотрите сами – только в сентябре железобетон подорожал на 35%. Не на 2% или 3%, а сразу на 35%! Соответственно, весь сборный железобетон, все перекрытия стали на 35% дороже. Опять же, зимой арматура чуть упала в цене, но к весне она вырастет. И станет дороже, чем была. Весь материал становится дороже – металл, бетон, цемент. И все это влияет на себестоимость, а значит, и на цену недвижимости.
Кроме того, выросли и строительные расценки. До недавнего времени они были очень низкие. Из-за этого и объемов работ мы никогда не вкладывались в фонд оплаты труда. Пытались удерживать людей за счет доплат из плановой прибыли, неся потери, ведь рабочие массово уезжали в Россию, Литву, Латвию, где платят больше. Сейчас человеко-час подорожал, все более-менее наладилось, – рассказывает Алексей.
– Если взять цены на недвижимость за 2017, 2018 и 2019 годы, то видна динамика. Каждый год новостройки Минска дорожают примерно на 8-10%. И все это связано в первую очередь с ростом цен на услуги и материалы. Когда зарплаты строителей будут на достойном уровне, цены остановятся, но пока все плохо, а значит, рост еще будет.
Помимо этого, новые строительные нормы касаются также планировок и отделки. Кроме наличия лифтов, застройщиков могут обязать сдавать квартиры с полной разводкой коммуникаций, частичной отделкой и сантехникой, что тоже скажется на цене некоторых новостроек.
– У нас нет задачи составить конкуренцию таким гигантам, как «А-100 Девелопмент», «Айрон» или DanaHoldings. Мы вошли в ряды девелоперов вынужденно, когда на рынке образовался кризис. Заняли определенную нишу и понимаем, что сможем продать свой продукт только в том случае, если цена будет низкая, дом качественный, фасад красивый, а планировки удобные. Только так мы сможем работать на этом рынке. Причем жилье – небольшая часть наших проектов. Мы строим коммерческие объекты, ведем реконструкцию аэропорта, строим больницы и общежития. И делаем это хорошо.
– А вообще по рынку жилья есть интересное наблюдение: в Европе, и уже даже в Москве малоэтажная застройка всегда дороже высоток. Но не у нас. У нас малоэтажная застройка считается «деревней» и стоит дешевле, чем многоэтажки в Минске. Нет понимания, что это что-то особенное, тихое, интересное. Взять те же Колодищи – ты приезжаешь в экологически чистую местность, в свой дом, который в высоту не превышает коттеджи, у тебя много зелени вокруг, большая парковка, детские площадки. В Европе или Подмосковье это стоило бы больших денег, у нас – в разы дешевле, чем «свечки» в черте МКАД. Я не говорю все это для того, чтобы цены поднять, я искренне хочу, чтобы люди понимали, что покупают, – добавил Алексей. – Далеко не все наши покупатели отталкиваются только от цен. Все, кто бывает на наших построенных объектах, видят, как можно жить, переезжают загород, потому что это здорово.
