Под удар могут попасть все продавцы вторичного жилья. Адвокат прокомментировал историю семьи, которая продала дом и теперь должна покупателю 36 тыс. рублей

05.12.2019 00:00
Недвижимость
Фото использовано в качестве иллюстрации Суть конфликта Подробно

Ольга Михайловна продала старый дом на окраине Червеня за $45 тыс., а теперь решением суда должна вернуть покупателям $17 тыс., поскольку те недовольны качеством нового жилья. Историю, каких в судебной практике Беларуси еще не было, рассказал Onliner на прошлой неделе. Realt.by обратился к адвокату Александру Солопову, чтобы понять, как быть продавцам «вторички», дабы не попасть на деньги.

купить дом дешево

Фото использовано в качестве иллюстрации

Суть конфликта

Подробно о конфликте белорусской семьи и российских пенсионеров можно прочитать здесь. Мы опишем ситуацию тезисно. Пара отремонтировала старый дом на окраине Червеня и выставила объект недвижимости на продажу, несколько раз снизив цену. В итоге объект купили российские пенсионеры за $45 тыс., посчитав, что «на халяву и уксус сладкий!». Но сладким он был недолго. Как только крыша потекла – покупатели обратились к продавцам с вопросами. Несколько раз продавец выезжал на объект, ремонтировал, в итоге пояснил – дело не в крыше, а в установленной пенсионерами металлической двери, из-за которой покосилась конструкция дома. Тут стороны и разругались. Пытались решить конфликт без суда – не вышло.

В чем прецедент

Суд как первой, так и второй инстанции приняли сторону продавца, а вот Верховный суд направил дело на пересмотр. В итоге продавцу присудили выплатить покупателю 36 700 рублей, мотивировав решение наличием скрытых дефектов, не связанных с установкой металлических дверей. Адвокат Александр Солопов подобных историй из судебной практики не знает. С его слов, этот прецедент ставит в уязвимое положение всех продавцов на рынке вторичного жилья: ведь теперь покупатели почувствуют силу и смогут требовать с продавцов ремонт постфактум, ссылаясь на наличие скрытых дефектов и данное решение суда. Об этом юрист рассказал Realt.by:

– Сразу скажу, что комментировать решение суда, не видя мотивировочную часть дела, невозможно. Исходя из документов, приложенных к статье, понять, почему суд принял решение в пользу истца, нельзя, – подчеркивает адвокат. – Чисто гипотетически можно предположить, что сторона истца ссылалась на скрытые недостатки, которые, как непрофессионалы, пенсионеры обнаружить во время покупки не могли. С другой стороны – они указывают, что делали ремонт и после приобретения объекта занимались его изменением.  

юрист

– Даже если предположить, что было установлено грубое нарушение каких-то строительных норм, умышлено скрытых от покупателя, то для Беларуси это прецедент. У нас достаточно «жалобщиков», и такая история может вызвать волну исков на вторичном рынке жилья. Всегда находятся люди, которые во время покупки объекта чего-то «не доглядели», «думали, что так надо», «не знали, как правильно». В итоге – пойдут с иском в суд. Если речь идет о продаже старого дома или квартиры в «хрущевке», то спорных моментов может быть очень много. Ну а как? Что-то сломалось, протекло или плохо работает – продавец компенсирует.

Если решение суда останется в силе, то череда исков от недовольных покупателей обеспечена. У нас в стране на 100 довольных найдется 5 недовольных. С учетом количества сделок на рынке недвижимости этого достаточно, чтобы загрузить суды.

Что делать продавцам «вторички», чтобы на них не подали в суд

Адвокат привел в пример дело, которое рассматривал экономический суд пару лет назад. Тогда вопрос касался коммерческого объекта недвижимости, но суть конфликта между сторонами была схожа:

– Суд не удовлетворил иск покупателя, в том числе мотивируя это пунктом договора купли-продажи о том, что продаваемое помещение соответствует требованиям покупателя, нормам ТКП и прочим техническим нормативам. Такая оговорка, по моему мнению, обязательно должна присутствовать в договоре. Кроме того, суд пришел к выводу, что покупатель согласился с ценой продавца и заплатил деньги в полном объеме, поэтому требования об уменьшении покупной цены не могут быть удовлетворены.

Что касается нашего дела – я не видел договор купли-продажи между сторонами, поэтому не могу знать, был ли там такой пункт. Но всем продавцам советую взять это на вооружение. Также, во избежание возможных «скрытых» дефектов, советую прописать в договоре и то, что продавец не чинил препятствий для осмотра объекта недвижимости, привлечения специалистов и прочего. Такие пункты в договоре позволят минимизировать риски, ведь продавец, как обыватель, доверяя возведение дома условному строителю Васе, не может гарантировать качество, так как сам не является экспертом. Покупателю же ничего не стоит привлечь к осмотру специалиста и выявить возможные «скрытые» дефекты. Ровно это могли сделать и российские пенсионеры, приобретая дом у белорусской семьи.

Если решение суда еще не вступило в силу, то есть возможность подать апелляцию в Минский областной суд. Если решение оставят без изменений – продавцу следует обжаловать его в порядке надзора. 

Продавец будет жаловаться на риэлтера

Во всей этой истории есть и третья сторона – риэлтер, который помогал совершить сделку. По мнению продавца, специалист по недвижимости выполнил свою работу не в полной мере, что привело к серьезным последствиям. Женщина планирует подавать на риэлтера жалобу. Какое агентство недвижимости проводило сделку, пока не известно.