«Цены на квартиры начинают кусаться» — в каком состоянии рынок недвижимости закончил 2019 год

03.01.2020 00:00
Недвижимость
Зависимость рынка от кредитов стала ещё сильнее За

2019 год уже в истории. Столичному рынку жилья не пришлось испытывать бурных ценовых колебаний, рекордного уровня спроса или предложения. Но это не повод называть минувший год скучным — любопытных трендов хватало.

Зависимость рынка от кредитов стала ещё сильнее

За 11 месяцев 2019 года в Минске заключили 12692 сделки купли-продажи квартир (без комнат и долей). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос немного сократился (-2,7%), но по месяцам были серьёзные отличия. В первом полугодии сделок было на 16% меньше, зато за июль-ноябрь «прибавка» составила 15%. Данных по декабрю пока нет, но шансы побить прошлогодний показатель довольно велики.

Главная причина, по которым первая и вторая половины года были такими разными, кроется в возможностях покупателей по финансированию покупки жилья.

Катализатором повышения спроса во IIполугодии стало снижение ставки рефинансирования сначала в августе, а потом и в ноябре до рекордно низких 9%. Параллельно свои аппетиты умерили банки, в основной массе сократившие процент, прибавляемый к ставке Нацбанка.

Ещё в мае лучшие предложения по кредитам на покупку и строительство жилья находились на уровне 15-15,5%, сейчас основная масса расположилась в диапазоне 12,6-13,9%.

Положительный эффект от роста доступности кредитов длится уже полгода. В прошлый раз, на рубеже 2017 и 2018 годов, период высокого спроса продолжался примерно 12 месяцев. Можно предположить, что в начале 2020 года спрос сохранится на высоком уровне, но в дальнейшем активность покупателей будет затухать и возвращаться к норме. Впрочем, банки ещё могут «подбросить дров» в виде очередной волны смягчения условий по кредитам, но есть ли у них возможности для этого?

«Свежая вторичка» как никогда востребована

Обьёмы строительства жилья в Минске в последние годы значительно сократились по сравнению с уровнем 2013-2015 годов. Предложения новостроек сконцентрированы в небольшом количестве локаций, в некоторых районах города строящиеся дома можно пересчитать на пальцах одной руки или их вовсе нет.

Как следствие — покупатели активно изучают предложения квартир в тех домах, которые были сданы не так давно.

Улучшение жилищных условий

Структура спроса на вторичном рынке жилья по числу комнат очень стабильная — в лучшем случае она меняется от года к году на несколько процентов. Тем не менее, анализ даже этих небольших изменений на более длинной дистанции позволяет выявить фундаментальные сдвиги в покупательских предпочтениях. Итак, квартиры с каким числом комнат покупали в Минске?

Важная оговорка: из анализа исключены квартиры в готовых новостройках. Многие из них не имеют межкомнатных стен и по умолчанию попадают в категорию 1-комнатных квартир, искусственно завышая долю последних в общем объёме сделок.

1-комнатные квартиры — 39,3%.  Доля «однушек» в структуре спроса снижалась с 2015 года — всё то время, пока цены на квартиры падали и какое-то время оставались низкими. По всей видимости, покупатели со сбережениями, а затем и с кредитной поддержкой, чаще могли себе позволить более комфортное и просторное жильё.

Но в 2019 году произошел переломный момент — доля 1-комнатных квартир начала расти, что может указывать на то, что цены начинают «кусаться» даже несмотря на беспрецедентные условия по кредитам. Во время роста цен в 2012-2014 года картина была аналогичной.

К слову, доля Заводского района, с самым бюджетным жильём в Минске, также оказалась в 2019 году максимальной за 10-летие.

2-комнатные квартиры — 36,2%. В 2016 году, когда цены на квартиры находились на «дне», доля «двушек» была максимальной, но спустя всего 3 года она опустилась до своего самого низкого значения за последние 10 лет. Кроме роста цен можно также предположить, что покупателей «двушек» перетягивают новостройки, где широкое распространение получили компактные квартиры евроформата с объединенными кухней и гостиной, пока не представленные на «вторичке».

3-комнатные квартиры — 20,4%, что является самой высокой отметкой за последние годы. Более того, рост спроса на «трешки» наблюдается четвёртый год подряд. Не секрет, что средний возраст жителей Беларуси (и Минска в том числе) растёт. Всё больше людей нуждается не в покупке первого жилья, которым обычно становится 1- или 2-комнатная квартира, а в улучшении жилищных условий. Квартиры с тремя комнатами отлично вписываются в эту категорию.

4 и более комнат — 4,1%. Данный сегмент является очень стабильным, доля меняется несущественно.

Квартиры дорожают третий год подряд

Средняя цена реальных сделок поднялась за 11 месяцев на 5,4%, цены предложения выросли за год на 6,2 %. Впрочем, реальные примеры всегда интереснее сухих процентов. Мы выбрали 6 типов квартир, которые очень распространены в Минске (с ними ежегодно совершаются десятки и даже сотни сделок) и проследили, как менялась их средняя цена продажи.

Строительство метро разгоняет цены

Рост цен вблизи станции метро «Фрунзенская» составил за год без малого 18%. Район на долгое время потерял привлекательность у покупателей квартир из-за строительства 3-ей ветки метро, что всегда сопровождается повышенным шумом и грязью. Но в июне возобновилось движение по улице Мельникайте, что сразу отразилось на стоимости квартир. Тенденция к росту цен в этом районе имеет все шансы на продолжение, когда заработает третья ветка метрополитена.

Среди других «горячих» районов Минска, где квартиры подорожали на 10 и более процентов, можно выделить Немигу, Институт Культуры, улицу Кальварийскую и Новинки.

К слову, не все столичные микрорайоны могут похвастаться ростом цен. Небольшое снижение наблюдалось в каждом восьмом случае, причем чаще дешевели «старые» районы, где жильё и так довольно доступное. Так, с небольшой коррекцией год закончили Курасовщина, Тракторный завод, Харьковская, Масюковщина и ряд других.

Ценовой рекорд — 650 тысяч долларов

Столько заплатили за 6-комнатную квартиру по улице Жасминовой, что стало самой крупной сделкой на «вторичке» по итогам 11 месяцев 2019 года. Впрочем, ещё есть шанс, что одна из декабрьских сделок сможет сместить лидера.

Общий рост цен привел к тому, что доля «бюджетных» сделок до 50 тысяч долларов оказалась самой низкой за последние 4 года. В то же время доля сделок от 100 тысяч долларов по сравнению с прошлым годом не изменилась. Сегмент более дорогого жилья не может похвастаться повышенным спросом, а если посмотреть на самую вершину айсберга, то и вовсе начинает прослеживается обратная тенденция.

За 50 самых дорогих квартир, проданных в 2019 году на «вторичке», отдали 16,4 миллиона долларов. Аналогичная цифра для 2018 года составляла 20,5 миллионов, для 2017-го — 19,1 миллиона. Не исключено, что премиальных покупателей переманили новостройки, но однозначно утверждать это нельзя.

Жилую недвижимость чаще ассоциируют с инвестициями

Три года подряд растут цены на квартиры, аналогичная ситуация наблюдается и на рынке аренды жилья. Такое развитие событий заставило многих переосмыслить инвестиционную привлекательность жилья. Причем, рекордно низкие ставки дают основания задуматься о привлечении кредита для частичного финансирования покупки квартиры, чтобы проценты по ним оплачивали арендаторы. Впрочем, пока ставки по кредитам остаются двузначными, это затея остаётся довольно рискованной.

Самым быстрорастущим разделом Realt.by в 2019 году стала аренда квартир на сутки. Размеры этого рынка стремительно увеличиваются, во многом из-за роста туристической привлекательности Минска, связанного с безвизовым режимом для иностранцев.