«Зимой на рынке появляются «сладкие трешки» по цене двухкомнатных квартир». За сколько сейчас можно купить жилье в Молодечно

09.01.2020 00:00
Недвижимость
«Наш рынок по ценам можно сравнить разве что

Предыдущий год был достаточно стабильным и спокойным для рынка недвижимости Молодечно. Директор АН «Дом для вас» Маргарита Бакановская (Сушко) считает, что и в следующем году серьезных потрясений на рынке ожидать не стоит. И, несмотря на то, что опытный специалист может с определенной точностью сказать, сколько стоит та или иная квартира, иногда итоговая сумма сделки по-настоящему удивляет. О том, почему «трешки» в Молодечно продаются по цене «двушек», в большом интервью Realt.by.

«Наш рынок по ценам можно сравнить разве что с картой судьбы». Сколько стоят квартиры в Молодечно на вторичном рынке

— В Молодечно настолько специфический рынок, что его можно сравнить чуть ли не с картой судьбы: кому-то попросту везет найти своего покупателя, который готов заплатить за предлагаемую квартиру самую высокую цену, а кому-то приходится существенно снижать первоначальную планку, — пояснила Маргарита Бакановская (Сушко). — Риэлтеры, конечно, стараются как-то сгладить столь «радикальные» цены, но это не всегда удается.

Но, на самом деле, сегодня на рынке заблудиться очень легко. Продавцы ставят сильно завышенные цены, далекие от реальности, и только специалист сможет по-настоящему грамотно подойти к вопросу ценообразования.

Повышенным спросом, как и всегда, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом «трешки» стали полноценной альтернативой «двушек». Это связано с тем, что цена на них не слишком отличается, а иногда квартира с меньшим количеством комнат стоит дороже за счет более выгодного расположения. Например, не так давно в одном и том же доме мы продали трехкомнатную квартиру на 5-м этаже за $32 тысячи и за $33.250 двухкомнатную на 2-м этаже. При этом по качеству они особо не отличались, человеку просто повезло. Но это скорее исключение, так как покупатели согласились приобретать по такой высокой цене только потому, что они практически не использовали собственных средств — только субсидирование и кредитование. Нельзя в этом случае умалять и проделанную работу риэлтера: продавец согласился на условия покупателя только в случае работы через агентство. Мы смогли оперативно собрать информацию, подготовить сложный пакет документов, контролировали и страховали сделку от начала и до конца.

Трехкомнатные квартиры зачастую стоят ровно столько же, сколько и «двушки»: собственники не хотят вкладываться в ремонт и оплачивать коммунальные услуги за неиспользуемую площадь (особенно зимой). Кстати, именно в зимние месяцы на рынке появляются очень выгодные предложения, которые я называю «сладкими». И чаще всего это именно «трешки». С другой стороны, однокомнатные квартиры вообще практически никогда не задерживаются у продавцов, в Молодечно их разбирают достаточно быстро. 

Что касается районов в городе, то здесь условно можно выделить 2 части: «за железной дорогой» и центр города. В первом случае квартиры будут стоить немного дешевле. Пожалуй, сюда же можно отнести ул. Молодежную, р-н Великое Село, потому что это самый край города, и добираться оттуда действительно неудобно. Например, квартира общей площадью 70 кв.м в микрорайоне Залинейный была продана за $30 тысяч. 

Спросом вполне ожидаемо пользуются квартиры в центре, расположенные по ул. Великий Гостинец (бывший проспект Ленина). Недавно здесь была продана трехкомнатная квартира общей площадью 75,5 кв.м за $43 тысячи, и это речь идет о жилье практически без ремонта, — рассказала директор АН «Дом для вас». — В целом вдоль проспекта в основном представлены дома так называемой чешской планировки, они и пользуются самым большим спросом. Это обусловлено как выгодным расположением, так и хорошей планировкой, высоким качеством строительства этих домов. Еще одно преимущество — развитая социальная и транспортная инфраструктура. Здесь нет проблем с детскими садами и школами, поликлиниками, магазинами и прочим. 

При этом одним из самых перспективных районов можно назвать Восточный, Фестивальный и так называемый 4-й микрорайон. Предложение по квартирам сейчас там не очень большое, но это связано в основном с тем, что люди только недавно купили или построили жилье и не торопятся его продавать. В дальнейшем, думаю, недвижимость в Фестивальном, Восточном и 4-м микрорайоне будет достаточно востребованной.

«Бывало, что выставленная продавцом цена падала на треть»

— В среднем однокомнатные квартиры в Молодечно стоят $19,5-25 тысяч. Малосемейки иногда можно купить немного дешевле. При этом отношение к малосемейкам среди людей давно изменилось. Если раньше в такие дома, как правило, заселялись не слишком благополучные соседи, то теперь это жилье воспринимается, как старт для молодых семей, первая собственная недвижимость. 

Бывают редкие случаи, когда «однушка» продалась за совсем небольшие $14-15 тысяч, но это, скорее, исключение, чем правило. Как и продажа однокомнатной квартиры за $30 тысяч. Но там свою роль сыграло очень удачное расположение дома в центре города и хороший ремонт с дорогой техникой в квартире.

Стоимость двухкомнатных квартир стартует от $23,5 тыс. (за «хрущевки» без ремонта) до $32 тысяч. Самая дешевая трехкомнатная квартира была продана по ул. Офицерской за $29 тысяч. Несмотря на то, что общая площадь апартаментов 70 кв.м и год постройки неплохой, но удаленность от центра города все же сыграла свою роль. А самая дорогая трехкомнатная квартира была продана в этом году за $43 тысячи. Что интересно, здесь также продавалось жилье без ремонта, но в самом центре Молодечно. Однако бывали ситуации, когда в этом же доме «трешка» уходила и за $36 тысяч, и за $33 тысячи.

Интересны случаи, когда первоначальная стоимость квартиры падала чуть ли не на треть. Например, «трешка» общей площадью 56 кв.м по ул. Скорины была выставлена на продажу за $33 тысячи. В день по этой квартире было до 20 просмотров — заинтересованность объектом была сумасшедшая. Но ремонта там не было никакого, внешне она была не слишком привлекательна, к тому же у дома попросту не было своего двора — дверь из подъезда вплотную примыкала к разгрузочному парапету магазина на первом этаже. Поэтому никто из покупателей не торопился делать никаких предложений, только смотрели. В итоге жилье было продано за $26 тысяч. Следом была встречная сделка с покупкой совсем маленькой однокомнатной квартиры за $14 тысяч в 2-этажном доме. 

— Что касается загородной недвижимости, то здесь наметилась не слишком хорошая тенденция для собственников коттеджей: на рынок выходят дома, где цены низкие, а качество строительства хорошее. Да и за большими участками никто сейчас не гонится: 4-6 соток покупателям вполне достаточно.

Например, расположенный неподалеку от города на земельном участке площадью 25 соток дом общей площадью 300 кв.м. будет выставлен на продажу за $56 тысяч. Даже несмотря на то, что этот дом требует небольшой доработки, на мой взгляд, это все равно низкая стоимость. Если отъехать от Молодечно буквально на 5 км, то за $60 тысяч можно приобрести хороший коттедж, полностью готовый к проживанию. Но такими объявлениями никто даже не интересуется — для людей дорого

«Спрогнозировать какую-то четкую стоимость квартир в будущем практически невозможно»

— Прогноз на 2020 год на рынке недвижимости Молодечно выглядит вполне оптимистично. Думаю, цены останутся примерно на том же уровне, возможно, даже чуть снизятся. Процентная ставка по кредитам на недвижимость в ближайшее время вряд ли изменится, а это значит, что процент сделок с привлечением кредитных средств останется на том же уровне или даже вырастет. 

Из негативных моментов хотелось бы заметить, что квартирами в Молодечно практически перестали интересоваться россияне и гости из ближнего зарубежья. С чем это связано, сказать сложно. Надеяться на ажиотажный интерес к «вторичке» Молодечно также не приходится. Скорее наоборот, в городе наблюдается отток молодых кадров. Молодежь старается поступить в столичные вузы и там остаться работать. В районный город, пусть и близкий к столице, мало кто хочет вернуться. 

Однако спрогнозировать какую-то четкую стоимость квартир в будущем практически невозможно — настолько все зависит от каждого конкретного случая. Сейчас минимальная стоимость квадратного метра — $400, максимальная — $790. И это с учетом, что на первичном рынке застройщики предлагают квартиры в среднем по $750 за «квадрат».