«Бабушатники» всегда популярны. Что сейчас происходит на рынке аренды квартир в Минске и что будет дальше?

Конец лета – начало осени – считалось «золотым временем» для агентов недвижимости, которые занимаются арендой жилья на длительный срок, а также для собственников таких квартир. Студенты приезжают на учебу, молодые специалисты на работу, все ищут себе жилье, стоимость аренды взлетает, работы агентствам добавляется. Будет ли в этом году такой «бум» аренды? Обсудили этот вопрос со специалистами рынка недвижимости в подкасте в нашем Telegram-канале.

Высокий сезон на рынке аренды белорусской столицы уже начался, но пока, за исключением продолжающегося роста числа свободных квартир, активность далека от уровня прошлых годов.

Активность по поиску съёмного жилья в Минске в июне ожидаемо выросла: по сравнению с маем количество поисковых запросов увеличилось на четверть. Однако по сравнению с прошлыми годами текущий уровень спроса едва ли можно назвать высоким для начала лета. Даже по сравнению с не самым показательным июнем 2020 года сейчас арендное жилье ищут как минимум на 5% реже.

Вместе с тем, количество свободных для заселения квартир продолжает расти: за июнь их предложение увеличилось еще на 4%. В наибольшей мере выросло число 3-комнатных квартир — на 5%, в меньшей — «однушек» (+3.7% к маю).

Существенных изменений в ставках аренды, тем не менее, в июне не произошло.

На конец месяца средние цены аренды квартир в Минске выглядели следующим образом:

* 1-комнатные квартиры — $ 271 (снижение на 0.4%);

* 2-комнатные квартиры — $ 334 (снижение на 0.3%);

* 3-комнатные квартиры — $ 419 (снижение на 0.2%);

Мы обсудили со специалистами рынка аренды недвижимости, изменится ли ситуация к началу осени, и что ожидать от цен на съемное жилье к концу года.

«Суперажиотажа не будет»

Заместитель начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» — Надежда Вашинко:

— В принципе, мы каждое лето наблюдаем рост спроса. Причины понятны: появляются молодые специалисты, которые приехали на работу после окончания университета, студенты, да и в принципе люди меняют чаще всего место работы и жизни именно литом, сужу из своей практики. Но говорить о том, что в этом году будет наблюдаться рекордный спрос или «студенческий бум» — это мало вероятно. Это все будет на уровне прошлого года, ну и небольшое стандартное летнее повышение спроса. Но такого уровня, как был 5 лет назад, когда студенты приезжали и арендовали первые попавшиеся квартиры, лишь бы заселиться. Этим летом такого не будет. Квартир достаточно. Суперажиотажа не будет.

Это связанно в первую очередь с недобром студентов на многие специальности. Кто мог, тот выбрал учебу за границей. Большое количество общежитий в Минске. Все эти причины и повлияли на огромное количество предложений на рынке аренды. Но в это время цены остаются на уровне прошлого года. Предпосылок для увеличения цен тоже нету. Мы объясняем ситуацию собственникам и рассказываем, что увеличивать цены сейчас не стоит. Даже если сейчас у собственника кто-то арендует квартиру по завышенной цене, то после летне-осеннего периода, когда появятся более дешевые варианты, то арендаторы поменяют вариант на подешевле. Но всегда останутся те собственники, кто с этим не согласен, у кого своя точка зрения. Те, кто уже столкнулся со сдачей квартиры в летний период понимают, что все равно осенью цены снижаются, спрос уменьшается и приходится идти на какой-то торг. Те, кто с нами сотрудничает и прислушивается к нашим советам, обычно не теряют время на поиск арендатора, ну и тем самым не теряют деньги. Лучше сейчас сдать квартиру по нормальной цене, чем на пару месяцев по завышенной, а потом долго искать арендатора, когда спрос существенно упадет, и идти на торг.

Средний портрет арендатора сейчас на квартиры эконом-класса, или среднего ценового сегмента, что это в основном молодые семьи или одинокие молодые люди. По стоимости в эконом-классе, самая ходовая цена для «однушек» – 200-250$ на окраинах, 250-280$ в центре. Для «двушек» — 250-300$ в спальных районах, 300-350$ в центре. Если говорить про средний сегмент, то арендатором чаще всего выступают IT-специалисты, а квартиры начинают сдаваться от 400$ и выше, в зависимости от ремонта и расположения. Сегмент элитной недвижимости – арендаторы сейчас в основном сотрудники посольств, дипломаты, бизнесмены, айтишники высокого ранга, ну и стоимость таких квартир начинаются от 700$ и выше.

Наше агентство недвижимости не занимается арендой комнат, но по поступающим запросам этим летом очень многие хотели бы себе найти для аренды именно комнату. Спрос был больше, чем даже в прошлом году летом. Я думаю, что такой небывалый спрос на комнаты связан в первую очередь с падением доходов белорусов.

На элитную недвижимость спрос есть. Нельзя сказать, что он куда-то пропал. Есть люди, которые ищут себе жилье и за 1000$ и за 2000$ в месяц. И предложений хватает. Но говорить, что мы вышли на докризисные показатели, или показатели 2019-начала 2020 года не приходится. И сказать, что это произойдет ближайшее время – тоже. Но собственникам такой недвижимости расстраиваться не стоит, спрос на такие квартиры есть, но он такой «вялотекущий». Каждая квартира сдается, но это требует больше времени и усилий, чем в бюджетном. Но собственники элитной недвижимости понимают обстановку и знают, что с клиентом нужно разговаривать и идти на торг. Не на 50%, но на уступки идут все.

Я бы порекомендовала сейчас собственникам всей недвижимости, чтобы быстрее ее сдать, вкладываться в продвижение квартиры, делать хорошие качественные фотографии, интересное описание в объявлениях, чтобы зацепить арендатора. У кого ремонт был 5-7 лет назад, то стоит задуматься косметически обновить жилье. Не стоит ждать, что вашу квартиру арендуют такой, какая она есть. Рынок сейчас переполнен квартирами разного уровня и качества, поэтому свои квартиры нужно менять под вкусы нынешнего арендатора.

Если говорить про иностранных студентов, то их в этом году стало меньше чем в прошлом, по нашим наблюдениям. Скорее всего это связанно с пандемией. Обычно иностранные студенты арендуют квартиры чуть дороже, чем белорусские. Поэтому и собственники хорошо относятся к таким арендаторам. Да и иностранные студенты обычно ищут квартиры в определенных районах, поэтому собственники в этих районах уже знают портреты своих арендаторов и готовят квартиры под них. Иностранцы предпочитают арендовать квартиры возле своих университетов. Самый популярный – московский район, где расположен медицинский университет.

Если на рынке аренды ничего не изменится до конца года – это уже будет хорошо. Но не думаю, что что-то изменится, для этого нет предпосылок. Коронавирус еще до конца года будет бушевать, поэтому суточная аренда «не оживет», а значит, что не выведут свои квартиры из долгосрочной. То есть предложений все также будет предостаточно. С ценами такая же ситуация: они не повышались летом, не повысятся и осенью, если не будет никаких дополнительных кризисов.

«Отток айтишников был»

Агент по операциям с арендой недвижимости агентства недвижимости «Гарант Недвижимость» — Владимир Сухора:

— Наше агентство недвижимости со студентами работает меньше, больше с молодыми специалистами, в том числе айтишниками. И хочу сказать, что с этой категорией все хорошо. Когда кто-то говорит, что айтишников в Беларуси уже не осталось, они все ухали в другие страны – я с этим категорически не соглашусь. Как показывает наша практика, каждый третий наш клиент является айтишником. То есть в этом плане проблем нет.

Специалисты из IT-сферы, если это снимает один человек или молодая пара, то они присматриваются либо к квартире-студии, либо к «двушке». Также многие айтишники при выборе квартиры хотят, чтобы у них было отдельное место для работы. То есть отдельно зона, где они спят и отдыхают, и отдельно зона, где они могут поработать. Предпочтения по цене у айтишников тоже разные. Это, примерно, от 500$ и до 1 200$ в зависимости от предпочтений клиента и его финансовой составляющей. Если взять среднюю стоимость квартир, которые предпочитают айтишники – это 700-800$.

Если говорить про отток таких специалистов из страны, то да, отток был. Но многие говорят, что они пропали вовсе – это не так. Есть специалисты, которые не переехали в другую страну, или вообще не хотят переезжать. Но и увеличилось значительно количество предложений, так как те, кто уехали, отдали свои квартиры под аренду для пассивного дохода. Есть люди, которые за минувший год купили себе новые квартиры специально для сдачи в аренду. Но, стоит помнить, что с ростом предложений вырастает и конкуренция.

Если говорить о квартирах эконом класса, как их в народе называют «бабушатники», которые в ценовом сегменте 150-250$, то они очень популярны. Практика показывает, что такие варианты разлетаются моментально. Объявление по аренде на специализированных сайтах живет пару часов, или максимум пару суток и квартира сдана. Такой сегмент квартир всегда был популярен и будет. Такие квартиры всегда будут в ходу. Можно, конечно, прямо сейчас купить «убитую» квартиру за $40 тысяч и начать сдавать ее за 150$. Но можно доложить еще $6 тысяч на ремонт, и сдавать уже за 250$.

На цену влияет качество ремонта даже больше, чем расположение квартиры. Возьмем, к примеру, район Лебяжий. Это район города, где довольно дорогое жилье. Но и там мы видим, что есть варианты аренды по 250-300$. Все зависит от ремонта и наполненности квартиры. За качество нужно платить. Нельзя получить квартиру, которая выглядит на $500, а платить за нее $200-300. Если такое и происходит – то это огромнейшая редкость. Если такое и происходит, то сдают такие квартиры люди, которым все равно на доход.

По самым востребованным районам для аренды изменений мало: «Маяк Минска» как был популярен у молодежи для жизни, так им и остался. Лебяжий популярен был для размеренной жизни, он таким же и остался. «Минск Мир» очень начал пользоваться спросом, потому что за год люди успели там сделать ремонты в купленных квартирах, или купить уже с ремонтом и выставить на сдачу. «Каскад» популярен для жизни. Но если сделать такой ТОП самых популярных для жизни районов, то это: «Маяк Минска», Лебяжий, «Минск Мир».

Центр Минска популярен только у иностранцев. Если взять площадь Независимости, то большинство иностранцев хочет жить именно там. Возможно, из-за шаговой доступности к метро и развлекательным центрам. Если взять всех наших клиентов, то обычно иностранцы занимают 40%. Под иностранцами понимаем и русских, и украинцев, и казахов – всех, кто не из Беларуси. Сейчас несмотря на то, что у многих стран полноценный локдаун, несмотря на политические события в нашей стране, иностранцы все равно приезжают. Большинство — Россия, Украина. Но каждый третий или четвертый – француз, испанец, итальянец. Кто-то приезжает в командировку, кто-то перевозит свою семью к нам на ПМЖ, но такого, чтобы поток иностранцев снизился – такого нет. Не смотря на все ситуации в прошлом году (и пандемия, и политический кризис) жизнь не остановилась. Ее темп – да, снизился, но сама жизнь не остановилась. Чтобы не случилось, но жить где-то людям надо.

У нас в агентстве самые ходовые арендные квартиры сейчас – это от $300 до $800. Квартира для среднего клиента обычно – 400-500$. По конструктиву квартиры для среднего клиента – это или студия с закрытой спальной зоной, или полноценная двухкомнатная квартира. Есть большой запрос на лофт. А в начале лета самым важным критерием в поиске квартиры был кондиционер. Также люди не желают видеть в интерьере темные цвета, или резкие яркие переходы. Чаще всего люди хотели светлую квартиру в светлых однотонных тонах.

До конца этого года каких-то предпосылок, что все будет плохо, я не вижу. Если будет еще одна волна пандемии, то это не повлияет на аренду. Потому что в начале пандемии было еще как-то страшно и не понятно, но уже прошлым летом на коронавирус уже никто не обращал внимания. Что касается политической ситуации, то здесь, как и с пандемией: первое время на нее обращали внимание, первые полгода было сложно, но люди привыкли жить в таких условиях, и ставить прогнозы, что до Нового года что-то изменится — нет. К доллару тоже все привыкли. Но рынок недвижимости никогда не находится в стабильном положении, он вечно меняется. И не мы диктуем ему условия, а он нам. Мы лишь адаптируемся к этому рынку и помогаем нашим клиентам сделать то же.

Смотрите больше на темы: