В минувший четверг в телеграмм-канале Realt.byпрошел прямой эфир с экспертами рынка новостроек. Мы обсудили реальное состояние «первички», а также дали прогнозы изменения цен на квадратный метр в ближайшем будущем. Полную запись подкаста вы можете послушать здесь. Здесь мы собрали главные моменты обсуждения.
Ведущий риэлтер компании «Гарант недвижимость» Татьяна Минченко (большой опыт продаж, основная специализация — новостройки):
«Цена то поднимается, то падает»
— Так или иначе ситуация в стране повлияла на все. И на рынок новостроек тоже. Но хочу сразу сказать, что зря люди преждевременно паникуют, будто падает спрос, все плохо и так далее. В целом картина с покупками новостроек неплохая. Особенно в марте наступила настоящая весна на этом рынке – спрос на покупку жилья проснулся и резко возрос.
Радует то, что строительство жилья эконом-класса сокращается. Застройщики сейчас ориентируются на класс «стандарт». И радует, что белорусы начали ценить комфорт, престиж и готовы за это платить.
Также на рынке начинают появляться разные кредиты на недвижимость, особенно Белинвестбанк активно выдает кредиты своим партнерам. Подключаются и другие банки, поэтому люди имеют возможность осуществить свою мечту. Дорогие новостройки с большими площадями, конечно же, пользуются меньшим спросом, но тем не менее имеют свою целевую аудиторию.
По поводу спроса на количество комнат, то тут все стандартно: самыми популярными до сих пор являются двухкомнатные, потом идут «однушки», ну а трехкомнатные и выше — в остатке. Люди, которые могут подождать, хотят выбрать для себя планировки, расположение, придомовую территорию, инфраструктуру, — предпочитают новостройки. Кому «горит», те, конечно, смотрят на «вторичку».
На все есть спрос. Причем сделки сейчас ведутся за наличные. Люди активно начали пользоваться своими депозитами. Но и берут кредиты. Правда, кредитная часть по сделкам невысокая. И новостройки пользуются большей популярностью, чем «вторичка».
— Прогнозировать что-то сложно из-за нестабильной ситуации в стране и на рынке. Цена-то растёт в пределах одного объекта: чем ближе к сдаче, тем дороже квадратный метр. У тех застройщиков, с которыми мы сотрудничаем, которые уже на стадии завершения строительства объектов, прайс меняется каждый месяц. Где-то +10$, где-то +20$, в зависимости от планировок. Возможно, это не так ощутимо, как +50$ или +100$ за квадратный метр, но цена не стоит на месте. То поднимается, то падает.
Также цена зависит от планировок, вариантов отделки от застройщика. И все варианты востребованы у людей. Кто-то ищет со свободной планировкой квартиры, чтобы двигать стены как им удобно, кто-то с отделкой, кто-то без. Просто стоит понимать, что отделка от застройщика – эта не та отделка, которую бы вы сами сделали в своей квартире. Это что-то такое среднего качества, по стандарту, но при этом цена увеличивается уже не на 10-20$, а гораздо больше, около +100$ к одному метру.
Такие квартиры, конечно же, пользуются популярностью у тех людей, которые имеют какую-то наличную часть денег, и им нужно срочно заселяться. К примеру, у семьи есть какие-то свои накопления, плюс им банк дает 10-15 тысяч. Найти где-то дополнительные деньги на ремонт им негде. Вот такие выбирают квартиры с отделкой.
У застройщика должны быть все варианты, чтобы удовлетворить спрос любого потребителя. Если возьмем эконом-класс, то первые этажи в таких домах дешевле, верхние — дороже. Есть квартиры без солнца, к примеру, или возле лифтовой шахты. То есть если человек хочет взять что-то подешевле, то должен понимать, что это будет квартира на первом этаже на теневой стороне. Если человек желает быстро заселится, то это должна быть квартира с отделкой.
Покупают и евро-однушки, евро-двушки. Даже сейчас люди, покупая двухкомнатную квартиру, ориентируются больше на «евро» планировку. Даже некоторые не ставят перегородок, а оставляют «оупен-спейс». Но я советую клиентам, чтобы в «двушке» площадь была примерно от 45 «квадратов», чтобы было выделено место для сна. Но все зависит от кошелька, так как евро-двушки дороже обычных.
Но если смотреть на жилые комплексы, где квадратный метр стоит дороже 1400$ за квадратный метр, то там в продаже осталось с пару десятков нераспроданных квартир. Все остальное раскуплено. Даже несмотря на то, что цена немаленькая. Все зависит от расположения, и, возможно, в такие «однушки» инвестируют с целью дальнейшей сдачи в аренду.
«Для покупки квартиры сейчас пользуются всем, что только возможно»
— Рассрочка, кредит, лизинг: для покупки квартиры сейчас пользуются всем, что только возможно. Если это рассрочка, то каждый застройщик дает свои условия. К примеру, это будет беспроцентная оплата, но с увеличением стоимости квадратного метра в зависимости от срока. Кто-то дает под процент, но меньше, чем банк. Но с учетом того, что рассрочка дается на срок меньше, чем банковский кредит, то увеличивается ежемесячная выплата. Поэтому люди думают, прежде чем воспользоваться таким инструментом.
Что касается банковского кредита, то несмотря на огромные ставки, люди берут эти займы и ничего их не пугает. Мне кажется, что белорусы уже привыкли ко всему и готовы пользоваться любыми инструментами — только дайте. Когда не было кредитов, активно брали рассрочку. Но у многих людей деньги есть и без кредитов: оплачивают сразу 100% стоимости, потому застройщики предлагают скидку при полной оплате в индивидуальном порядке. К примеру, один из застройщиков продал в марте через наше агентство 18 квартир: из них рассрочкой воспользовались 2 клиента, 1 использовал кредит, остальные купили за 100% оплату.
Директор агентства недвижимости «Вива Консалт», управляющий партнер группы компаний ViVa Invest и член ассоциации застройщиков Юрий Жарков:
«Ставки по кредитам с точки зрения состояния рынка занижены»
— Сам факт того, что кредиты возвращаются на рынок – очень позитивный момент. Даже несмотря на то, что ставки на кредиты очень высокие. С точки зрения состояния рынка — они занижены. И в большинстве случаев застройщики осуществляют компенсацию до рыночной ставки, которая должна была действовать по факту. Я сам помню период, когда брал кредит на жилье и по 25%, и по 27%, и по 29%. Поэтому мы сегодня не переживаем какой-то исторический период недоступных кредитов. Так или иначе мы уже видели такие ставки. Но то, что кредиты есть, – это уже движение, это хорошо.
Берут ли эти кредиты? Ну за Беларусьбанк сказать не могу, так как это ипотечный кредит, а мы являемся оператором рынка долевого строительства и с ипотекой, как и с лизингом, сталкиваемся очень редко: раз в году, когда допродаём остатки готовых квартир. Что касается кредитов, которые выдает Белинвестбанк (недавно и БелВЭБ подключился с партнерскими программами с компенсацией от застройщиков), то такими кредитами, по отзывам наших коллег и партнеров, пользуются. Не в самой активной форме, но пользуются. Суммы по этим кредитам невысокие – средний чек по таким банковским продуктам составляет $10 тысяч. Это по операциям на рынке эконом-класса, комфорт-класса, но не учитывая премиальный сегмент бизнес-класса.
Я бы сказал, что сейчас эти кредиты больше играют психологический фактор и «доруливают» ситуацию, помогают людям вступать в стройки. Не считаю, что они являются каким-то серьезным драйвером. Сейчас мы, кстати, должны будем оценить вживую эффект этих кредитов, потому что выводим на рынок два дома в Степянке.
Это все в дополнение к тем инструментам, которые застройщики уже освоили и успешно используют в виде рассрочек на длительный срок, низких вступительных взносов, вплоть до полного их отсутсвия. Все эти инструменты уже существуют, а сейчас и присоединяются банки, как бы догоняя ситуацию, догоняя движущийся рынок, который сейчас достаточно живой.
«УКСы сейчас радуют»
— По поводу классификации новостроек, то на белорусском рынке так сложилось, что главным критерием выступал — конструктив. Еще 10 лет назад все «панельки» были эконом-классом, все «каркасники» — комфорт- или бизнес-классом. Ну или премиум, хотя таких объектов на нашем рынке всего лишь пару штук. Сейчас же на рынке «панели» очень много. Ее строят сейчас и УКСы, и коммерческие застройщики, и вся она, с точки зрения конструктива и цены, является эконом-классом.
Но все мы знаем ситуацию, когда в центре города достаточно известная компания продавала квартиры по цене около 900$ за метр в готовых домах в каркасном исполнении. И называет это жилье эконом-классом. Хотя по цене она ниже, чем любая коммерческая «панель» сейчас на рынке.
Не хочу сказать, что цена – это решающий фактор в определении класса, но немаловажный. К примеру, когда вы покупаете автомобиль эконом-класса, и когда слышите именно «эконом», то ассоциируете это с ценой. А уже потом думаете о дополнительном качестве, каких-то отличающих фишках и так далее.
Причем государственные застройщики сейчас начали строить больше. Тот же квартал «Петровские верфи»: лет 10 назад такое сложно было представить — подобную застройку, в таких масштабах. Даже в некотором плане с претензией на качество, маркетинг, идею и так далее. Еще вот дома УКСа в Бресте, с дизайном внешних фасадов, внутреннего пространства. Это все — очень интересные проекты. Судя по ним, я бы сказал, что доля госзастройки увеличивается. И то, каким образом УКСы сейчас работают, радует.
«Людей, которые могут себе позволить элитное жилье, гораздо больше, чем предложений»
— Есть спрос, если мы говорим о востребованности, и на дорогое элитное жилье. И если бы не ситуация в стране, которая сейчас есть, которая сбивает с толку многих граждан, рассматривающих покупку жилья и улучшения жилищных условий, то вопроса бы о том, продается ли элитное жилье или не продается – не возникало. Но покупать его многие сейчас из-за ситуации в стране не то, чтобы опасаются… Скорее, пытаются повременить.
То есть такого жилья сейчас немного. А людей, которые могут себе позволить такое жилье гораздо больше. Думаю, многие согласятся, глянув, какой автопарк сейчас в Минске, и как он богатеет с каждым годом.
«На рынке появился застройщик, который задает тенденции в ценообразовании»
— Сейчас, согласно аналитике Realt.by, цена на «первичку» обогнала стоимость «вторички». Я задавался вопросом, почему так произошло? Потом обнаружил, что один из застройщиков (речь идет об объектах компании Дана Холдингз, — прим. ред.) просто выгрузил все свои предложения по строящимся домам в базу, как уже готовые. То есть это был чистый вброс. Зачем это сделали? Надо спрашивать у них. Мне известно только, что у них изменилась политика реализации и подход к продажам. Потому что мы, как застройщики, отдельно каждую квартиру в каталог обычно не выводим. Только если продаем готовое, тогда загружаем пачку. А «долевку» мы загружаем только по типам квартир. Но ситуация интересная, и вот застройщик таким способом смог сломать аналитику рынка.
Также была новость, что этот застройщик существенно повысил стоимость квадратного метра в ЖК «Парк Челюскинцев». Достоверно не известно, для чего это было сделано. Однако вряд ли по такой цене кто-то будет покупать эти квартиры. Это нонсенс. Но то, что на рынке появился застройщик, который может задавать тенденции в ценообразовании, сбивать всех с толку, – примечательный факт.
«Люди стали меньше верить в завтрашний день»
— Давать прогноз по ценам на недвижимость надо только вместе с прогнозом по экономике страны в целом. Был вопрос, почему объем возведённых метров падает, но и цены падают. Потому что люди стали меньше верить в завтрашний день. Стараются больше отложить, меньше потратить на товары длительного действия, они не знают, будут ли у них деньги выплачивать кредит, делать ремонт. Все сокращают свои требования, а если у них есть какие-то накопления, то они их не тратят.
Поэтому говорить о том, что цена будет расти, трудно. Если кредитование массово вернется на рынок, а не так, как сейчас (два банка выдают по 10.000$ на сделку выше 50.000$), то, возможно, спрос увеличится. Особенно на фоне падения белорусского рубля. У нас же есть традиция: когда рубль падает, надо идти скупать валюту, недвижимость. Времена покупки 5-го холодильника уже прошли.
Но это мы говорим про ситуацию, если вернуться кредиты в белорусских рублях. Если не вернутся, то я бы больше прогнозировал, что цена будет более-менее стабильной или, скорее всего, будет медленно снижаться вместе с общим уровнем жизни.
