«Да, вас обманули». Застройщик объяснил, откуда появились проблемы у «цокольных помещений» в домах на Васнецова в Минске

16.09.2020 08:00
Недвижимость
Полную версию материала вы можете прочесть здесь. Мы же

Недавно мы рассказывали историю про людей, которые приобрели помещения без назначения на цокольных этажах жилых домов по улице Васнецова, однако пользоваться ими не могут уже больше 10 лет. Товарищество собственников и местные жители уверяют, что никаких «административных» или иных коммерческих помещений в этих домах проектом не предусматривалось. Собственники помещений винят товарищество в незаконной невыдаче технических условий, и рекомендуют поговорить с застройщиком, который подтвердит наличие административных помещений в проекте.  Мы так и поступили: поговорили с компанией-застройщиком и другими экспертами по поводу этих спорных помещений.

Полную версию материала вы можете прочесть здесь. Мы же приведем тезисно основные моменты спора:

— На улице Васнецова в Минске есть жилой комплекс из 5 домов. В двух из них людям продали «помещения без назначения» на цокольном этаже. Собственники хотели перевести их в разряд административных или коммерческих, чтобы открыть там: магазин, парикмахерскую, тренажерный зал и так далее. Однако для этого нужно получить технические условия для подключения коммуникаций у обслуживающей организации, которой является товарищество собственников.

— На площадях цокольных помещений расположены общие коммуникации дома, к которым товарищество обязано иметь свободный доступ, но не имеет из-за того, что эти коммуникации оказались в частной собственности. Как итог: водомерные узлы и электрощитовые не обслуживаются должным образом. Если случится авария и дом останется без света, то попасть к электрощиту можно будет только с милицией.

— Собственники винят товарищество в самоуправстве, что правление незаконно не выдает им технических условий на подключение коммуникаций. Товарищество уверяет, что этих помещений не было в проектно-сметной документации, вместо них должны были быть подвалы для жильцов. Проектно-сметной документации нет ни у товарищества, ни у собственников помещений.

— Цокольное помещения перепродаются из рук в руки из-за невозможности использовать эти объекты. К примеру, помещение Елены (имя изменено по просьбе героини), о котором шла речь в статье, перепродавалось около 10 раз (по словам местных жителей и председателя товарищества).

— Собственники с этой проблемой обращались во всевозможные органы. Дошли даже до Кочановой и Кухарева (когда тот еще был вице-премьером). Последний отправил на место разбираться целую комиссию, куда вошли чиновники разных мастей вплоть до министерства жилищно-коммунального хозяйства. Однако, единственный вывод, к которому пришла комиссия: ищите консенсус друг с другом.

— Собственники помещений уверяют, что если бы на встрече были представители застройщика, то они бы все расставили на свои места.

Итак, дома ввели в эксплуатацию в 2002 году. Заказчиком строительства всех 5 корпусов являлось СЧУП «Эспераль» (ликвидировано в 2009 году), генподрядчиком выступало ООО СП «СТРОМИНВЕСТ-М» (ликвидировано в 2018 году). ООО СП «СТРОМИНВЕСТ-М» было «дочерью» крупного застройщика ООО «СТРОМИНВЕСТ» (ЖК «Лайт, «Комфорт парк»). И многие люди, которые работали в «СТРОМИНВЕСТ-М», продолжают работу в «СТРОМИНВЕСТ». Мы поговорили с представителем компании, который попросил не указывать его имя (есть в редакции), и который занимал одну из руководящих должностей в ООО СП «СТРОМИНВЕСТ-М».

Что об этих помещениях говорит застройщик

Мы будем использовать некоторые иллюстрации для более полного понимания планов застройщика, и почему произошло то, что произошло.

Источник: ЯндексКарты

По словам представителя компании-застройщика дома возводились в следующем порядке: Васнецова 34/3, 34/2, 34/1, затем были возведены завершающие 34/4 и 34/5. Четвертый и пятый корпус отличались от первых трех тем, что в корпусах 1, 2 и 3 подвальные помещения были разбиты на боксы для хозяйственных нужд для жителей этих домов. В двух корпусах подвалы входили в стоимость квартир, в одном продавались отдельно.

— В начале 2000-х годов на рынке, а из-за чего и у нашей компании, дела пошли не так радужно, как хотелось бы. Сейчас это стандартная ситуация, а тогда это было что-то новое. Мы отказались от таких помещений, как были в первых трех корпусах, потому что мы коммерческая структура, и мы считаем деньги. На тот момент мы бы не смогли продать помещения, если бы их разделили на подвалы, жителям домов. Поэтому мы сделали корректировку проекта и убрали подвальные помещения. В соответствии с инвентаризацией БТИ, государственный орган дал им назначение: «помещения неустановленного назначения», — делится представитель застройщика.

Застройщик понял, что проще продать три помещения, а не 30. Поэтому подвальную площадь поделили на четыре части одинаковой площади, в соответствии с количеством квартир на первом этаже, и продали эти площади жильцам первого этажа. Однако в ¼ подвала находились общие коммуникации дома, которые нужно было обслуживать, поэтому этот кусок застройщик решил не продавать (по словам собеседника у них бы по закону и не вышло бы эти площади продать, однако они как-то оказались в частной собственности), а передать для обслуживания товариществу собственников.

Эскиз планов застройщика на подвальные помещения

— Стоит отметить, что это был революционный проект, начиная от газового отопления и заканчивая закрытым двором. Поэтому здесь все нестандартно в проекте. Так вот, эти помещения были проданы людям, которые живут на первом этаже. Для чего? Специально в зоне лифтовой шахты были заложены проемы, которые позволяли, убрав этот проем поставить винтовую лестницу и спускаться в это помещение. Света там было немного, пару окон, но это позволяло сделать жильцам первых этажей себе персональный небольшой спортзал, детскую комнату, гардеробную, столярную мастерскую и так далее. Но стоит отметить отдельно, что мелкий спортзал или тренажерка, и все что я перечислял – это не коммерческое помещение, а исключительно личное для хозяина квартиры, которая находится на первом этаже над этим помещением, — отметил представитель ООО СП «СТРОМИНВЕСТ-М».

Что по мнению застройщика произошло дальше? В конце 90-х активно входила в моду перепланировка. Люди поняли, что стены можно сносить (если они не несущие), комнаты переносить и расширять. Однако до 2000-го года все перепланировки необходимо было узаконивать, и эта процедура была очень сложной. После 2000-го к этому стали относится попроще. Узаконена планировка или нет, органы регистрации перестали выходить на объекты и продавать стало можно все.

Поэтому люди (жители первого этажа), которые купили эти помещения могли делать перепланировку, и совмещать эти помещения со своей квартирой через лестницу. Однако подвальные помещения нужно было перевести из разряда «неустановленного назначения», к примеру, в жилые помещения. Для этого нужно было написать заявку в товарищество собственников, потом сходить в коммунальные службы района и получить технические условия. Образно это значит: поставить на электричество дополнительный автомат, на воду фильтр очистки, увеличить мощность вентиляции, а для освещения получить электричество из мощности дома. Запас мощности в доме всегда существует.

— Это был законный способ эксплуатации таких помещений, сейчас такое делают сплошь и рядом, но мы были первые, кто рассчитывал именно на такое. Мы продали эти помещения и не контролировали, что с ними будут делать дальше, так как передали дома товариществу собственников. Что получилось в итоге? Насколько я понял из общения с Еленой (собственница помещения, про которое мы рассказывали в предыдущем материале – прим. ред.) и другим собственником: Мало того, что им продали «вот это вот» без какой-либо консультации, для чего эти помещения предназначались, и что эти помещения нельзя использовать для привлечения коммерческой прибыли, так им еще и продали места общего пользования, что просто запрещено было делать, — делится представитель компании. – В этих местах общего пользования находится водомер. И если вы хотите отравить весь дом, то просто подсыпьте в водомер какой-нибудь кислоты, и весь дом умрет. Также там находится распределительный электрический щиток, с помощью которого можно «обрубить» весь дом.

То есть жители первых этажей продали свои помещения и каким-то образом еще смогли продать площади общих коммуникации.

На встрече с комиссией собственник помещения в пятом корпусе Елена, кому и достались помещения с общими коммуникациями, парировала все это тем фактом, что изначально СТРОМИНВЕСТ-М хотел в этих подвальных помещениях сделать себе офис. Поэтому заложил мощности и коммуникации, которые позволяли ему сделать из этого помещения административное. Наш собеседник информацию про офис не опровергает. Такие идеи были, но были на самом раннем этапе возведения дома.

— Планы – они же нужны для того, чтобы их корректировать. Мы думали о том, чтобы разместить здесь офис, так как у нас была совсем небольшая фирма, это был всего лишь второй проект в Минске, а основная площадка была в Москве. Мы для этого и создали в этот подвал одну входную группу с земли (она находится не в помещении Елены – прим. ред.), чтобы не трогать жильцов. Но потом, к сожалению, или радости, Москва нам дала хорошую прибыль, которая позволила купить свое здание на улице В. Хоружей, и мы отказались от этих помещений за ненадобностью, — рассказал собеседник.

На вопрос, годится ли это помещение по всем нормам для перевода в административное, представитель застройщика отметил, что у помещения без назначения нет определенных норм. При переводе все нормы можно редактировать. К примеру, не подходит помещение по нормам инсоляции под административное из-за одной форточки на объекте – нужно сходить в администрацию района, получить разрешение на изменение фасада здания и увеличить количество окон до необходимого. Так со всеми нормами.

Выводы из сложившейся ситуации, которые сделал застройщик: первое – собственников помещений обманули при продаже этих помещений. Кто на каком моменте обманул – найти концы будет очень сложно. Второе – конфликт с товариществом собственников. Если бы людям не продали общие помещения с коммуникациями дома (повторимся — эти площади было просто запрещено продавать, как и, к примеру, крышу дома), они бы написали заявление в ТС, получили технические условия, сдали бы помещения в эксплуатацию и жили счастливо. Однако каждый тянул на себя одеяло, из-за чего и произошел конфликт, и теперь примириться будет очень сложно.

— Мое предложение собственникам было такое: ребята, вам продали больше положенного. Откажитесь в пользу товарищества собственников от мест общего пользования, и тогда, возможно, вам дадут технические условия на оставшуюся часть вашей собственности. Вы хоть этим клочком сможете пользоваться, потому что невыдача технических условий со стороны товарищества уже будет незаконной. Да, вас обманули. Да, вам продали то, что не имели права продавать. Да, вам вот это все продали просто за сумасшедшие деньги. Но, а чего вы сразу не спрашивали? Когда остались со своими объектами, тогда и начали искать нас. Но мы в чем виноваты? – задается вопросом представитель компании-застройщика. – У вас один выход: или искать компромисс с товариществом, или судится с ним.

Что об этом говорит эксперт, который знаком с подобными помещениями

Ситуацию нам прокомментировал специалист, который работал на подряде по электрике у многих застройщиков и знаком с ситуацией. Молодой человек попросил не указывать его имя и компанию (есть в редакции). Важно: речь идет не о тех помещениях на Васнецова, вокруг которых возник спор, а про схожие объекты у многих других застройщиков, где довелось побывать нашему специалисту.

— Это не вина застройщика, что он продает такие помещения с коммуникациями в частную собственность, а вина покупателя, который желает приобрести помещение непредназначенное для офисов, магазинов и прочего за меньшие деньги. Понятно, что у них в последствие не получается разместить там то, что покупатели желают, так как эти помещения для этого не приспособлены.

Изначально, когда застройщики возводят здание, у них в проекте такие помещения прописаны как хозяйственные подвального назначения. При покупке же в документах не прописано «административные или производственные»? Так ведь?

Если это помещение под размещение складских материалов, скажем так, то оно не приспособлено для того, чтобы в нем располагался магазин. Потому что и нагрузочные характеристики по энергопотреблению там совсем иные. И понятно, что застройщик под эти помещения закладывал, согласно ТКП, кабельные линии с малой нагрузочной способностью, отсекающие автоматы и прочее. Также в таких помещениях нельзя разместить офисы или что-то подобное, потому что будут нарушены требования инсоляции, приточно-вытяжная вентиляция не соответствует требованиям 8-часового пребывания людей в данных помещениях, количества освещенности, отсутствия подвода по воде и канализации и так далее.

То есть, когда застройщик продает такое помещение, а собственник желает купить его под офисы, то вначале покупателю нужно внимательно ознакомится с документацией, назначением данных помещений, а не кидаться низкую цену и хорошее расположение.

Застройщики продают такие помещения зачастую под склады или подвалы. Чаще всего их располагают либо над торговыми точками (купил магазин, купи и склад дешево), либо в подвалах жилых домов (купил квартиру, купи дополнительную площадь для хранения вещей дешево). А если каким-то образом такие помещения покупает не житель дома, то потом он выговаривает застройщику какой он плохой и как он его «кинул». А на самом то деле, когда застройщик продает такой объект, то он же не должен говорить, что здесь можно хранить только картошку, к примеру, и под другие нужды помещение не предназначено. Он продает площади в подвальных помещениях. Не цокольных! ПОДВАЛЬНЫХ! Здравомыслящий человек должен задуматься: зачем ему в подвале офис или магазин? А лучше всего туда съездить и посмотреть – если это подвальное помещение без окон, с одной форточкой, с одной дверью и двумя лампочками, то зачем такое покупать?

Но если человек купил и хочет в последствие увеличить мощности на это помещение, то это ему сделать никто не даст. Туда заложены коммуникации под максимально допустимую мощность. А также заложены отсекающие автоматы, которые стоят не в данном помещении, а в общей электрощитовой. И если происходит отключение, то все жители остаются без света. Также эти помещения по электроснабжению относятся к 3-ей категории, то есть допускается отсутствие электричества на таких объектах сроком не более 24 часов. То есть огромная опасность размещать там магазины. А у электриков товарищества собственников есть рабочий день, есть выходные, и они явно не будут спешить. Все остальные коммерческие помещения относятся ко второй категории – до 3 часов.

То есть покупатель был явно невнимательным и не запросил весь пакет документов: от проектного решения до функционального назначения. Ему эти бумаги обязаны были предоставить.

Застройщики часто продают такие помещения, потому что пропадают площади, которые заложены для того, чтобы поддерживать многоэтажное строение. Грубо говоря на высоту под землей в 2.5 метра располагаются опорные стены, колоны и так далее. А между ними свободные метры. И зачем этой площади пропадать? Вот и продают застройщики эти помещения под хозяйственные нужды.