«Если цены рухнут, то от этого мало кто выиграет». Эксперт о перспективах «первички», ценах на новостройки и возможном оттоке платежеспособных покупателей

Спрос поддерживают программы рассрочек от застройщиков

Приостановка кредитования на рынке новостроек происходит в Беларуси не впервые, поэтому не стала для нас чем-то неожиданным. На фоне полного прекращения банками  финансирования сделок купли-продажи готового жилья вполне логичным было ожидать сокращения кредитных программ и в отношении строящихся объектов.

В целом, если говорить о кредитовании сделок с жилой недвижимостью, то оно характеризуется, скорее, докредитованием сделок. В последнее время при покупке квартиры или вступлении в долевое строительство потребитель самостоятельно оплачивает более половины стоимости объекта. Требования банков, предъявляемые к кредитополучателям, а также уровень доходов среднестатистического  заемщика позволяют ему рассчитывать на кредитную поддержку в размере не более 30-40 % от стоимости приобретаемого жилья. В этой связи возможны некоторые изменения в структуре спроса — те, кто планировал приобретение большей квартиры с использованием кредита, будут вынуждены приобретать недвижимость, рассчитывая исключительно на свои финансовые возможности. Потребители, которые смогут  позволить себе отложить на некоторое время решение жилищного вопроса, скорее всего, предпочтут переждать, формируя тем самым отложенный спрос.  

Отчасти удержать потребителей на рынке в период отсутствия доступных кредитных продуктов позволят программы скидок и рассрочек, предлагаемые крупными застройщиками. Данная мера стимулирования спроса позволит сохранить тех клиентов, которым не хватает «чистых» денег на приобретение жилья. Такие программы уже есть, и в нынешних условиях интерес к ним будет возрастать. Также возможно увеличение числа лизинговых сделок. При наличии рублевых кредитов под залог недвижимости данный инструмент из-за своей привязки к валютному курсу был не очень востребован среди покупателей, однако сейчас является фактически единственной альтернативой рассрочке от застройщика. На столичном рынке недвижимости снова ожидается рост числа покупателей с периферии. Каждое существенное снижение цен на малокомнатные квартиры в Минске сопровождается увеличением числа иногородних покупателей с “наличкой”.

Люди с валютными накоплениями в выигрыше

Те немногие покупатели, имеющие валютные накопления, уже в плюсе, так как цены на новостройки в соответствии с законодательством номинируются в рублях. Эта категория потребителей может позволить себе больше, чем ещё три месяца назад. Однако в ближайшее время они вряд-ли будут проявлять себя на рынке, предпочитая сделкам ожидание дальнейшего развития сложившейся ситуации.  Наступает благоприятное время для инвестиционных покупок. Многие застройщики объектов комфорт-класса готовы предложить покупателям с “живыми” деньгами весьма привлекательные цены и условия приобретения.  

Если раньше офисы продаж в крупных компаниях работали по принципу конвейера: нравится – бери, нет – следующий, то сейчас каждому клиенту уделяется гораздо больше внимания.

«Долгострои – производная экономической нестабильности»

Если проанализировать историю появления долгостроев, не связанных с криминальной составляющей, то практически все они возникали на нестабильном рынке.

Любые экономические потрясения требуют от команды, управляющей строительным проектом, быстрых и единственно верных решений. Без опыта и соответствующей квалификации, когда многие подрядчики и поставщики банкротятся или не выполняют свои обязательства, удержать многомиллионный объект строительства  “на плаву”  удается не всем.  Сейчас снова наступает время повышенной ответственности руководителей строительных организаций. Даже незначительные, на первый взгляд, ошибки, допущенные сегодня при управлении проектом, могут иметь в будущем необратимые для застройщика последствия. 

Новая волна миграции строителей

Валютный эквивалент оплаты труда специалистов строительной отрасли приближается к черте, после которой они начинают задумываться о поиске мест для продолжения своей деятельности за пределами нашей республики. На международном рынке труда белорусские строители имеют неплохую репутацию, поэтому всегда найдутся работодатели, готовые предоставить им соответствующий уровень заработной платы.  В этом плане очень непросто придётся средним и мелким подрядным организациям, отток кадров в текущих условиях может существенно повлиять на их дальнейшую жизнеспособность. 

Крупные застройщики не дают упасть ценам 

Если курс доллара продолжит расти, а кредитование «первички» не восстановится, нас ждет неизбежное сокращение рынка. Один из сдерживающих факторов, не дающих ценам достигнуть дна, — крупные застройщики, реализующие масштабные проекты.  Так называемые длинные проекты, характеризующиеся длительным периодом их реализации и значительным объемом строительства и инвестиций, позволяют девелоперу не так сильно зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Не проданные сегодня на стадии строительства метры впоследствии могут быть предложены потребителям по этим же ценам, но уже как готовые объекты недвижимости. Общий финансово-экономический потенциал таких новостроек позволяет продолжать их устойчивую реализацию даже при существенном сокращении покупателей в тот или иной период времени. Небольшим компаниям или государственным застройщикам, работающим с минимальной рентабельностью, гораздо сложнее. Их залог успеха – бесперебойные продажи с целью недопущения остановки финансирования строительного  процесса. Снижение темпов реализации влечет за собой возникновение последствий, оказывающих влияние на успешное завершение строительства объекта. Им, что называется, каждый день нужно держать нос по ветру, своевременно реагируя на любые изменения, происходящие на потребительском рынке. И если в коммерческих организациях с этим всё более менее в порядке: значительные инвестиции на начальной стадии строительства; владельцы бизнеса, заинтересованные в получении дивидендов; нанятый квалифицированный персонал; возможность привлечения специализированных консультационных компаний; репутация и многое другое — в совокупности это формирует многоступенчатый контроль за принятием решений и мотивирует застройщика на достижение результата. У государственных застройщиков, многие из которых получают участки под коммерческую застройку без аукционов, не всегда всё так структурировано. Зачастую бремя принятия важных решений лежит на одном-двух назначенных вышестоящей организацией руководителях, действующих на свой страх и риск.

Островок надежды в море хаоса

Для многих потребителей участие в долевом строительстве — мера вынужденная. Тот, кто может себе позволить купить готовое жилье по более высокой цене и не волноваться, так и делает. Однако не все имеют финансовые возможности купить здесь и сейчас. Нередко потенциальные покупатели в своём выборе отталкиваются от стоимости объекта недвижимости. Вступление в долевое строительство выбранной квартиры на самой ранней его стадии позволяет им получить ту самую минимальную цену в совокупности с максимальным сроком ожидания ввода объекта в эксплуатацию. При жестко ограниченном бюджете для многих это даже не экономия, а единственная возможность приобрести квартиру в современном доме.  Чем же успокоить тех, кто не может позволить себе отложить решение жилищного вопроса на отдаленную перспективу? Одним из основных, если можно так сказать, успокаивающих факторов в нынешней ситуации я бы назвал самих застройщиков. Сейчас на рынке остались, можно даже сказать выжили, самые опытные и серьезные организации. За последние десять лет коммерческое жилищное строительство из устойчивого и респектабельного бизнеса превратилось в непрерывную борьбу за выживание в условиях постоянно меняющегося законодательства. По этой причине большинство коммерческих застройщиков уже выработали своеобразный иммунитет к непредсказуемости окружающей среды и вполне себе представляют, как начать и успешно завершить проект даже в такой непростой ситуации. Однако покупателям всё равно нужно быть предельно внимательными при выборе застройщика и прежде чем отдать свои деньги на строительство квартиры необходимо обратиться за консультацией к специалистам рынка. Сегодня их рекомендации имеют для потребителя особое значение.

«Программисты предпочитают арендовать жилье, а не обременять себя недвижимостью, препятствующей их мобильности»

Про возможный массовый исход специалистов IT-отрасли я бы пока сильно не беспокоился. Такие процессы на эмоциях не происходят. Говорить об этом, как о  глобальной проблеме первичного рынка недвижимости, я считаю, преждевременно.  Тем более что данная категория потребителей в большей степени оказывает влияние на рынок аренды, нежели на новостройки. Большинство из них пока предпочитает жильё снимать, а не покупать. Это связано с тем, что в любой день им может поступить интересное предложение, предполагающее быструю смену места работы и жительства.  

О ценах на новостройки в Минске

Цены на первичном рынке могут снизиться, однако вряд ли рядовой потребитель будет от этого в выигрыше. Уменьшение цен уравновешивает невозможность получить кредит на недостающую сумму. Падение спроса вынуждает застройщиков двигаться вслед за снижением платежеспособности покупателей, вынужденно сокращая издержки, связанные со строительством: исключать из проектов дорогостоящие опции; закупать более дешевые материалы; нанимать менее квалифицированную рабочую силу; вступать во взаимоотношения с малопонятными фирмами, готовыми работать практически за еду; переходить с товарно-денежных отношений на зачётно-бартерные  и т. д.  Также стоит учитывать, что во время кризиса для среднестатистического покупателя жилищный вопрос отходит на второй план, уступая место более насущным проблемам. 

Читайте также:

В новостройке на Серова проданы все квартиры. Результаты финального аукциона

По каким статьям наказывают за бело-красно-белые флаги в окнах и на балконах? Руководителям минских ЖКХ разослали руководство к действию