Чтобы заинтересовать частных застройщиков и привлечь их к строительству арендного жилья, государство планирует предоставлять им ряд преференций. Среди прочих: строительство инженерных сетей, дешевые кредиты, налоговые льготы и другое. Мы поинтересовались, что думают об этом сами застройщики, готовы ли они строить арендное жилье и на каких условиях.
Новый взгляд на старую проблему
Курс на строительство арендного жилья в Беларуси был взят в 2011 году после выхода указа № 512, хотя эта тема активно обсуждалась еще задолго до выхода в свет этого документа. Первые арендные дома в республике появились в 2012 году. Планировалось, что с каждым годом объемы строительства будут увеличиваться и к 2016 году достигнут 1 миллиона квадратных метров. Однако планам не суждено было сбыться. Возник дефицит бюджетных денег, и новое строительство стало сворачиваться.
Что касается бизнеса, которому предложили строить арендное жилье, то он тоже не заинтересовался этим сегментом рынка. В первую очередь, по причине слишком дорогих кредитов банков, которые можно было бы привлекать на строительство, и слишком долгой окупаемости проектов.
Несмотря на это, президент и чиновники продолжали говорить о необходимости увеличения фонда арендного жилья, благодаря которому многие граждане могли бы улучшить свои жилищные условия.
Так, в конце ноября 2020 года министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович в интервью газете «Рэспублiка» сказал, что рынок арендного жилья в нашей стране находится в начальной стадии. Он выразил надежду на то, что помогать увеличивать арендный фонд будут и коммерческие предприятия. Министр проинформировал, что рассматривается возможность предоставления частным застройщикам бесплатных земельных участков и оплаты подведения инженерных сетей к домам за счет бюджета. Однако при условии, что коммерческий застройщик построит жилой дом с последующей передачей его в поквартирную аренду.
Данная тема получила дальнейшее развитие. Недавно Realt.byписал о том, что для привлечения частных застройщиков отраслевое министерство планирует без аукциона предоставлять им сразу два земельных участка: один – для строительства арендного дома, а другой – для возведения новостройки на коммерческих условиях. Также планируется, что строительство инженерных сетей для арендного дома будет осуществляться за счет государства, а для коммерческого дома будет предоставляться государственная компенсация в размере 50%. Не исключено, что появятся и налоговые льготы. Также обсуждается возможность предоставления кредитов для строительства таких домов с более низкой процентной ставкой в случае, если большая часть средств будет самого застройщика.
Мы поинтересовались, что думают об этом сами застройщики и как решается данный вопрос в Европе.
«Нужны конкретные предложения и гласность»
Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:
– Все это интересно, но надо просчитывать экономику. Если за счет прибыли от строительства коммерческого дома можно будет построить арендный дом и сдавать квартиры в аренду – это заманчиво. Но не надо забывать, что окупаемость таких проектов при сложившихся ставках пока нулевая, она очень длинная – примерно 20-30 лет. Даже имея на балансе дом и сдавая его в аренду, бизнес может быть убыточным. Собственнику надо платить налог на землю, на недвижимость, эксплуатировать дом и т.д. Все эти платежи могут быть гораздо выше, нежели доход от арендной платы, что часто и происходит сегодня с государственным фондом. Содержание и эксплуатация объекта – это не такое большое удовольствие, если собственник не имеет права его ни продать, ни заложить.
Строительство арендного дома – это не бизнес-проект. Но с точки зрения развития ВВП, вовлечения в оборот активов предприятия, обеспечения строителей работой и заработной платой, он жизнеспособен. Если будут какие-то конкретные предложения, будем просчитывать экономику и будем участвовать в проектах.
Предложение властей неплохое. Оно стимулирует строительство арендного жилья. Государство предлагает застройщикам прибыль от реализации коммерческого проекта инвестировать в строительство арендного жилья. Не в акции предприятий для дальнейшего получения дивидендов, не на счета за границей, а оставлять в своей стране. Это полезно. Но при распределении площадок обязательно нужно соблюдать принцип гласности, чтобы они не ушли приближенным к властям компаниям. Можно даже предлагать их через аукционы.
«Застройщик должен строить, а не содержать жилье»
Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):
– Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства прорабатывает эту тему. У нас есть предложения, и мы готовы их обсуждать.
Выделение земли без аукциона с подведением инженерных сетей, что предлагается частным инвесторам, это далеко не все, что надо для их привлечения к строительству арендных домов. Предоставлять участки через аукцион по определению невозможно, потому что арендный бизнес – не девелоперский. В случае с арендным жильем государство хочет, чтобы застройщик построил дом, а затем сдавал квартиры в долгосрочную аренду по социально ориентированным, а не коммерческим ценам. В текущих условиях рентабельность подобных проектов отрицательная. Они окупаются в течение многих лет, и просто выводить из оборота миллионы долларов, чтобы построить дом, сдавать его в аренду и содержать, никто не будет.
Наши предложения таковы. Застройщик, побеждая на тендере на строительство арендного дома, формирует себестоимость, включает свою плановую прибыль и продает готовые квадратные метры государству. Мы умеем строить, можем оптимизировать и удешевить проект. Строитель должен строить. Когда ему предлагают еще и управлять жилым фондом, то для этого ему придется создавать свою эксплуатирующую компанию, а он не всегда к этому готов и этого хочет. Опыт государственных предприятий, которые строят арендное жилье для своих сотрудников, показывает, что у них нет ни опыта, ни желания эксплуатировать арендный жилой фонд.
Разумнее, если управлять арендным жилым фондом будет государство, а не застройщик. Как вариант, можно использовать опыт Гродно, где Беларусбанк выкупал подъездами квартиры для своих нуждающихся в жилье сотрудников.
То, что сегодня предлагает государство, уже хорошо. Это попытка ведения диалога с бизнесом. Процесс идет, хоть и медленно.
Как процесс организован в Европе
Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости:
– Мы в Международной ассоциации менеджмента недвижимости уверены, что предложенный план по строительству арендных домов – шаг в абсолютно правильном направлении. И совсем не важно, европейский это опыт или наш, белорусский. Главное, что арендное жилье необходимо для устойчивого развития современного города в любой стране мира.
В Австрии и Германии для строительства арендных многоквартирных домов используют разные схемы для разных категорий жилья. Владельцами арендных домов являются частные, муниципальные и со смешанным капиталом жилищные компании (только покупают) и жилищно-строительные компании (строят и покупают), а также иностранные инвесторы, крупные фирмы, церковь и другие.
Государство никогда не выступает в роли застройщика. Оно пополняет свой бюджет лишь за счет подоходного налога, который выплачивают арендодатели. Но оно выступает регулятором и проводит целенаправленную политику, создавая стимулы для частных инвесторов в строительстве социальных арендных домов.
Частно-государственное партнерство строится так. Муниципалитет создает преференции для частного застройщика, наподобие предлагаемых в нашей стране, а затем становится единственным арендатором всех помещений многоквартирного дома, оплачивая инвестору-арендодателю стоимость аренды по рыночной цене (что инвестору крайне выгодно). Рыночную стоимость арендной платы для каждого квартала города определяют совместно администрация города, ассоциации арендаторов и ассоциации собственников жилья, и эти сведения публичны. Затем муниципалитет сдает в субаренду квартиры нуждающимся гражданам с понижающим коэффициентом стоимости аренды, который зависит от совокупного дохода семьи.
Часто муниципалитеты в Австрии, Германии и других странах создают акционерные общества, группы компаний для поиска свободных земельных участков, проектирования многоквартирных домов, их строительства, управления и сервиса. Цель – решение жилищной проблемы, а не получение прибыли. При этом большую пользу в эксплуатации и в содействии заселению-выселению арендаторов приносят хаусмастера (работают в Минске в качестве специалистов по комплексному обслуживанию и эксплуатации жилых домов).
Применительно к Минску, следует реалистично оценивать возможности застройщиков, которых условно можно разделить на две категории – инвестирующие собственный капитал и использующие кредитные средства. Мнение второй группы застройщиков о перспективах участия в строительстве арендного жилья одинаково на всем постсоветском пространстве – «слишком большой срок окупаемости». Например, несмотря на прямое поручение Нурсултана Назарбаева строить арендное жилье, классических арендных домов в Казахстане так и не появилось.
Но, если говорить об инвесторах, использующих собственный капитал, картина иная. Например, инвестор вложил 10 млн долларов в строительство многоквартирного арендного дома в центре Минска. У него не стало меньше денег – есть ликвидное капитальное строение, которое в перспективе можно продать еще дороже и которое генерирует ежемесячный доход в виде арендных платежей. И вот здесь самое интересное. Задача такого инвестора — выбрать проектное решение, которое будет способствовать минимальным эксплуатационным затратам на содержание дома на протяжении как можно более длительного времени. Это инвесторы обычно и делают, способствуя устойчивому развитию городов. У застройщиков коммерческих совместных домовладений такой задачи нет, они строят не для себя.
Также читайте:
