Хотите сменить офис? Юрист рассказывает, с какими проблемами можете столкнуться

Современные реалии таковы, что спрос на офисы падает, как и цена за их квадратный метр. Сегодня компании могут найти несколько альтернативных вариантов, которые могут быть куда лучше нынешних мест, да еще и дешевле. Не торопитесь заказывать грузчиков. На пути к новому месту могут стоять некоторые преграды. Спросили у юриста, чем может обернуться внеплановый переезд.

Александр Антонов, старший юрист и руководитель субпрактики недвижимости и инфраструктурных проектов REVERA рекомендует следующую последовательность действий при выборе предложений на рынке. 

1.Сравнение условий действующей и потенциальной аренды

Стоит обратить внимание на экономику договора аренды. Она складывается из ряда платежей:

— Ставка аренды.

— Коммунальные и эксплуатационные платежи, размер которых соизмерим или даже превышает стоимость арендной платы.

— НДС. В зависимости от арендодателя, НДС может подлежать уплате по договору аренды или нет. При этом если на этапе заключения договора аренды арендодатель не платит НДС, то это не значит, что он не станет плательщиком НДС в будущем (например, при смене собственника объекта).

— Налог на недвижимость. Если арендодатель – белорусское юрлицо, то налог на недвижимость платит арендодатель. Если же арендодатель – физлицо, то налог на недвижимость платит арендатор. А это существенные суммы.

— Отчисления в фонд по поддержке культуры и искусства при аренде историко-культурных ценностей. Если объект аренды располагается в историческом центре, то вы арендуете помещение в историческом объекте или в зоне охраны историко-культурных ценностей. В таком случае к списку платежей может добавиться сумма в размере 5% от прибыли, полученной в результате деятельности, которая оказывает воздействие на историко-культурную ценность или зону ее охраны.

2.Анализ действующего договора на предмет условий его расторжения

— Некоторые договоры заключены так, что «выйти» из договора аренды без причин нельзя. Есть случаи, когда договор вообще не предусматривает право на досрочный «выход», а есть и другие. В них предусматривается выплата компенсаций арендодателю или иные неблагоприятные последствия, — отмечает специалист. — Например, договор аренды может содержать право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, но при этом может быть предусмотрено, что вложения арендатора в выполненную отделку офиса не компенсируются. Такой выход из договора может быть экономически крайне не выгоден.

3.Переговоры с действующим арендодателем

Перед тем как подписывать новый договор аренды, следует поговорить с действующим арендодателем. Возможно тот в свою очередь предложит льготные условия или рассмотрит компромиссные варианты (это может быть временное снижение арендной ставки, привязка ставки к средней по рынку и другие). В этой ситуации все может закончиться подписанием дополнительного соглашения с арендодателем о пересмотре условий аренды.

4.Прекращение действующего договора

Если все же не удалось достичь понимания об условиях расторжения договора с арендодателем, а выход из договора будет "болезненный", необходимо искать иные варианты прекращения договора.

— Гражданский кодекс предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке по ряду оснований при нарушении договора аренды арендодателем,—  советует Александр Антонов. — При этом суды «неохотно» расторгают договоры аренды, нарушения должны быть очевидно существенны. На практике недобросовестные арендаторы применяют и иные способы – например, ликвидация арендатора-юридического лица. Однако такой способ зачастую неприемлем для «живых» арендаторов.

5.Согласование условий и подписание нового договора

Рекомендуем арендатору обратить внимание, как минимум, на следующие условия договора:

— наличие прав у арендодателя и отсутствие ограничений (например, ареста) на заключение договора;

— порядок изменения арендной платы;

— объем и ценообразование коммунальных и иных услуг;

— порядок расторжения договора;

— порядок компенсации выполненных арендатором улучшений объекта.

Если все названные выше действия выполнены результативно, то смена офиса будет правильным решением.