С наступлением весны рынок вторичного жилья в Минске заметно оживился. Сработал отложенный спрос, что привело к увеличению количества сделок. При этом тренд на снижение цен сохраняется. Как поведет себя рынок в ближайшие месяцы и что будет с ценами, об этом и другом мы поговорили с риэлтерами.
«Рынок вдохнул глоток свежего воздуха»
Директор АН «БелЦТН» Николай Простолупов говорит о том, что с приходом весны на вторичном рынке жилья Минска наметилось оживление. Это подтверждается и статистикой. Если в январе и феврале в столице совершалось по 1000 и более сделок, то в марте их количество увеличилось примерно на 30%.
— Мы ожидаем, что в апреле выйдем на мартовский показатель, а, возможно, и превысим его, — уточняет Николай Простолупов.
Он отмечает, что в основном сделки совершаются с бюджетными одно- и двухкомнатными квартирами. Чаще всего жилые помещения приобретаются покупателями для решения жилищных проблем. Инвестиционные сделки составляют всего 5-7 % от их общего количества.
Эксперт также говорит о том, что, несмотря на весеннее оживление, на рынке сохраняется тенденция снижения цен на квартиры.
— Это тоже благоприятствует повышению покупательской активности. Те жилые помещения, которые люди не могли приобрести полгода назад, теперь стали для них более доступными, — дополняет Николай Простолупов.
Он акцентирует внимание на том, что за это время изменилась и психология многих продавцов. Они адекватно оценивают ситуацию на рынке, понимают, что уровень доходов у людей снижается, усиливаются инфляционные процессы, и идут на значительное снижение цен.
— В ноябре-декабре прошлого года мы с большим трудом добивались, чтобы продавец уступил 2-3 тысячи долларов. Сейчас не надо особо уговаривать, чтобы они снизили цену на такую сумму. Иногда в ходе торга она опускается и на 4-5 тысяч долларов, — уточняет директор агентства «БелЦТН».
Директор АН «Эксперт» Павел Астапеня также говорит о том, что с приходом весны рынок оживился и вдохнул глоток свежего воздуха. В марте, по сравнению с январем и февралем, выросло количество сделок и приблизилось к 1400.
— Оживление произошло. Видно, что сработал отложенный спрос. Люди ожидали падения цен, и оно произошло. Поэтому покупатели активно вышли на рынок. Другое дело, что на рынке по-прежнему, как это было и 7 месяцев назад, присутствует еще большое количество объектов по завышенным ценам, которые не устраивают покупателей. Если мы, к примеру, возьмем 20 двухкомнатных квартир в Серебрянке, то только 3-4 из них выставлены на продажу по реальным рыночным ценам. На остальные жилые помещения цены явно завышены, — уточняет Павел Астапеня. — Продают те, кто идет на контакт с покупателем и снижает цену. Других вариантов нет. Рынок уже ушел в другую, более низкую ценовую категорию. С октября прошлого года цены снизились на 15%.
Учредитель АН «Твой маентак» Вадим Маевский также отмечает, что в апреле, по сравнению с январем-мартом, возросла покупательская активность.
— В нашем агентстве мы заметили, что увеличился спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, — уточняет Вадим Маевский. — Люди уже свыклись жить с пандемией. Они лично выезжают на просмотры квартир. За последнее время в наше агентство не поступало ни одной заявки от потребителей на организацию виртуального тура по квартире.
Помогло ли кредитование оживить рынок?
Вадим Маевский говорит, что с момента возобновления банками кредитования в агентстве «Твой маентак» прошла лишь одна сделка с привлечением ипотечного кредита Беларусбанка. Покупателям надо было прокредитоваться на небольшую сумму – всего 4 тысячи долларов, которой им не хватало на покупку двухкомнатной квартиры.
В агентстве «Эксперт» также была лишь одна сделка с привлечением кредита Беларусбанка на покупку трехкомнатной квартиры стандартных потребительских качеств.
— Количество сделок с привлечением кредитов по сравнению с январем 2021-го увеличилось. Но банки предъявляют высокие требования к платежеспособности кредитополучателей. Получить большую сумму заемных средств сложно. В лучшем случае суммы кредита хватает только на покупку половины квартиры, а чаще всего — только на ее четверть. Полностью купить квартиру за кредитные средства невозможно. Для этого надо получать 2-3 тысячи долларов в месяц. А у кого такие зарплаты? — говорит Николай Простолупов. — Никогда кредитование серьезно не влияло и не влияет на рынок. Сегодня проценты по банковским кредитам для большинства граждан неподъемные. Несмотря на это, сделки с привлечением заемных средств банков были. Сейчас люди напуганы возможным введением валютных ограничений, поэтому, по возможности, стараются прокредитоваться и быстрее решить свой жилищный вопрос.
Чего ожидаем от лета
— Надо понимать, что в марте-апреле прошлого года, в разгар пандемии коронавируса, рынок упал на 30-40%. В принципе, несмотря на весеннее оживление, в таком состоянии он находится и сегодня. Поэтому эпидемиологический фактор и дальше будет оказывать большое влияние на рынок. С учетом того, что уже и люди, и экономика, и финансовая система более-менее адаптировались жить и работать в условиях пандемии, то мы ожидаем, что постепенное улучшение ситуации с коронавирусом будет положительно влиять на состояние рынка, и количество сделок в мае и июне будет постепенно расти. Но это не скажется на ценах. На фоне снижения реальных доходов населения цены на квартиры продолжат снижаться на 1-1,5% в месяц, как это происходит и сейчас. Покупатели также все больше и больше склоняются к тому, чтобы экономить на покупке жилья, — высказывает свою точку зрения Николай Простолупов.
Вадим Маевский также говорит о том, что падение цен будет продолжаться.
— С учетом того, что люди пока не имеют возможности выезжать летом на отдых на границу, а в своем большинстве будут оставаться дома, думаю, что рынок жилья летом будет достаточно активным. Резкого всплеска или падения спроса и цен в зависимости от сезонного фактора не будет. Скорее, на это в большей степени будут влиять курс доллара и условия кредитования, — дополняет учредитель АН «Твой маентак».
Павел Астапеня говорит о том, что сейчас очень сложно с уверенностью давать какие-то прогнозы. Ситуацию надо мониторить как минимум ежемесячно и исходить из реально складывающейся ситуации.
— Недвижимость для белорусов по-прежнему остается основным видом инвестирования денежных средств. Поэтому я поостерегся бы прогнозировать дальнейшее падение цен еще на 15%. На мой взгляд, темпы снижения будут очень медленными, и к осени этого года цены упадут еще на 5%, — дополняет директор АН «Эксперт».
Даже при самом плохом раскладе рынок будет жить
С 9 июля вступает в действие новый Закон «О валютном регулировании и валютном контроле». Он предусматривает, в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы, возможность введения Нацбанком совместно с Советом министров валютных ограничений на срок до одного года.
— Если такое ограничение на какой-то срок будет введено, то продавцам не будет смысла продавать квартиры и в условиях инфляции хранить белорусские рубли на депозитах. Это отрицательно скажется на рынке. Возможно, некоторые продавцы будут стараться реализовать квартиры до вступления в силу нового закона, чтобы успеть обменять рубли на доллары. Не исключено, что кто-то снова отложит продажи, — говорит Николай Простолупов. — Рынок уже не раз находился в сложных условиях, но всегда выживал. Людям в любом случае надо решать свои жилищные вопросы. Положительным моментом для рынка является то, что 80% сделок на нем совершается в структуре цепочек. Чистых продаж мало. В основном люди продают свое жилье и покупают взамен другое.
Директор АН «БелЦТН» также обращает внимание на то, что только в августе и сентябре прошлого года белорусы забрали с валютных вкладов и счетов более 1 миллиарда долларов. Поэтому есть вероятность того, что эти деньги не будут лежать под матрасами у людей, а будут инвестированы в недвижимость.
Павел Астапеня дополняет коллегу и говорит, что новым законом предоставлено право вводить валютные ограничения.
— Но ничего, собственно, не поменялось. У нас это право было и раньше. Я не думаю, что прямо с 9 июля будут введены какие-то валютные ограничения. Законом лишь закреплен механизм их введения. Но, повторюсь, подобного рода механизмы, возможно, в меньшей степени жесткости, были и раньше, —высказывает свою точку зрения директор агентства «Эксперт». — Если ограничения и будут введены, в чем я сильно сомневаюсь, исходя из текущей ситуации, то нас неизбежно ожидает падение цен на рынке в долларовом эквиваленте и сокращение количества сделок. Но в этом вопросе слишком много неизвестного: будут ли введены такие ограничения и на какой срок? Соответственно, мы не можем прогнозировать, на сколько точно упадут цены в долларах.
Также читайте:
Проблемный дом на ул. Академика Купревича укрепили, в мае новостройку планируют сдать в эксплуатацию
Фотофакт. Как возводится ЖК «Фарфоровый» с «квадратом» от $ 1225
