«К осени ожидаем еще минус 5%». Риэлтеры рассказали, что происходит на минской «вторичке» и дали прогнозы на перспективу

С наступлением весны рынок вторичного жилья в Минске заметно оживился. Сработал отложенный спрос, что привело к увеличению количества сделок. При этом тренд на снижение цен сохраняется. Как поведет себя рынок в ближайшие месяцы и что будет с ценами, об этом и другом мы поговорили с риэлтерами.

«Рынок вдохнул глоток свежего воздуха»

Директор АН «БелЦТН» Николай Простолупов говорит о том, что с приходом весны на вторичном рынке жилья Минска наметилось оживление. Это подтверждается и статистикой. Если в январе и феврале в столице совершалось по 1000 и более сделок, то в марте их количество увеличилось примерно на 30%.

Мы ожидаем, что в апреле выйдем на мартовский показатель, а, возможно, и превысим его, уточняет Николай Простолупов.

Он отмечает, что в основном сделки совершаются с бюджетными одно- и двухкомнатными квартирами. Чаще всего жилые помещения приобретаются покупателями для решения жилищных проблем. Инвестиционные сделки составляют всего 5-7 % от их общего количества. 

Эксперт также говорит о том, что, несмотря на весеннее оживление, на рынке сохраняется тенденция снижения цен на квартиры.

Это тоже благоприятствует повышению покупательской активности. Те жилые помещения, которые люди не могли приобрести полгода назад, теперь стали для них более доступными, дополняет Николай Простолупов.

Он акцентирует внимание на том, что за это время изменилась и психология многих продавцов. Они адекватно оценивают ситуацию на рынке, понимают, что уровень доходов у людей снижается, усиливаются инфляционные процессы, и идут на значительное снижение цен.

В ноябре-декабре прошлого года мы с большим трудом добивались, чтобы продавец уступил 2-3 тысячи долларов. Сейчас не надо особо уговаривать, чтобы они снизили цену на такую сумму. Иногда в ходе торга она опускается и на 4-5 тысяч долларов, уточняет директор агентства «БелЦТН».

Директор АН «Эксперт» Павел Астапеня также говорит о том, что с приходом весны рынок оживился и вдохнул глоток свежего воздуха. В марте, по сравнению с январем и февралем, выросло количество сделок и приблизилось к 1400.

Оживление произошло. Видно, что сработал отложенный спрос. Люди ожидали падения цен, и оно произошло. Поэтому покупатели активно вышли на рынок. Другое дело, что на рынке по-прежнему, как это было и 7 месяцев назад, присутствует еще большое количество объектов по завышенным ценам, которые не устраивают покупателей. Если мы, к примеру, возьмем 20 двухкомнатных квартир в Серебрянке, то только 3-4 из них выставлены на продажу по реальным рыночным ценам. На остальные жилые помещения цены явно завышены, уточняет Павел Астапеня. Продают те, кто идет на контакт с покупателем и снижает цену. Других вариантов нет. Рынок уже ушел в другую, более низкую ценовую категорию. С октября прошлого года цены снизились на 15%.

Учредитель АН «Твой маентак» Вадим Маевский также отмечает, что в апреле, по сравнению с январем-мартом, возросла покупательская активность.

В нашем агентстве мы заметили, что увеличился спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, уточняет Вадим Маевский. Люди уже свыклись жить с пандемией. Они лично выезжают на просмотры квартир. За последнее время в наше агентство не поступало ни одной заявки от потребителей на организацию виртуального тура по квартире.

Помогло ли кредитование оживить рынок?

Вадим Маевский говорит, что с момента возобновления банками кредитования в агентстве «Твой маентак» прошла лишь одна сделка с привлечением ипотечного кредита Беларусбанка. Покупателям надо было прокредитоваться на небольшую сумму – всего 4 тысячи долларов, которой им не хватало на покупку двухкомнатной квартиры.

В агентстве «Эксперт» также была лишь одна сделка с привлечением кредита Беларусбанка на покупку трехкомнатной квартиры стандартных потребительских качеств.

Количество сделок с привлечением кредитов по сравнению с январем 2021-го увеличилось. Но банки предъявляют высокие требования к платежеспособности кредитополучателей. Получить большую сумму заемных средств сложно. В лучшем случае суммы кредита хватает только на покупку половины квартиры, а чаще всего только на ее четверть. Полностью купить квартиру за кредитные средства невозможно. Для этого надо получать 2-3 тысячи долларов в месяц. А у кого такие зарплаты? говорит Николай Простолупов. Никогда кредитование серьезно не влияло и не влияет на рынок. Сегодня проценты по банковским кредитам для большинства граждан неподъемные. Несмотря на это, сделки с привлечением заемных средств банков были. Сейчас люди напуганы возможным введением валютных ограничений, поэтому, по возможности, стараются прокредитоваться и быстрее решить свой жилищный вопрос.

Чего ожидаем от лета

Надо понимать, что в марте-апреле прошлого года, в разгар пандемии коронавируса, рынок упал на 30-40%. В принципе, несмотря на весеннее оживление, в таком состоянии он находится и сегодня. Поэтому эпидемиологический фактор и дальше будет оказывать большое влияние на рынок. С учетом того, что уже и люди, и экономика, и финансовая система более-менее адаптировались жить и работать в условиях пандемии, то мы ожидаем, что постепенное улучшение ситуации с коронавирусом будет положительно влиять на состояние рынка, и количество сделок в мае и июне будет постепенно расти. Но это не скажется на ценах. На фоне снижения реальных доходов населения цены на квартиры продолжат снижаться на 1-1,5% в месяц, как это происходит и сейчас. Покупатели также все больше и больше склоняются к тому, чтобы экономить на покупке жилья, высказывает свою точку зрения Николай Простолупов.

Вадим Маевский также говорит о том, что падение цен будет продолжаться.

С учетом того, что люди пока не имеют возможности выезжать летом на отдых на границу, а в своем большинстве будут оставаться дома, думаю, что рынок жилья летом будет достаточно активным. Резкого всплеска или падения спроса и цен в зависимости от сезонного фактора не будет. Скорее, на это в большей степени будут влиять курс доллара и условия кредитования, дополняет учредитель АН «Твой маентак».

Павел Астапеня говорит о том, что сейчас очень сложно с уверенностью давать какие-то прогнозы.  Ситуацию надо мониторить как минимум ежемесячно и исходить из реально складывающейся ситуации.

Недвижимость для белорусов по-прежнему остается основным видом инвестирования денежных средств. Поэтому я поостерегся бы прогнозировать дальнейшее падение цен еще на 15%. На мой взгляд, темпы снижения будут очень медленными, и к осени этого года цены упадут еще на 5%, дополняет директор АН «Эксперт».

Даже при самом плохом раскладе рынок будет жить

С 9 июля вступает в действие новый Закон «О валютном регулировании и валютном контроле». Он предусматривает, в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы, возможность введения Нацбанком совместно с Советом министров валютных ограничений на срок до одного года.

Если такое ограничение на какой-то срок будет введено, то продавцам не будет смысла продавать квартиры и в условиях инфляции хранить белорусские рубли на депозитах. Это отрицательно скажется на рынке. Возможно, некоторые продавцы будут стараться реализовать квартиры до вступления в силу нового закона, чтобы успеть обменять рубли на доллары. Не исключено, что кто-то снова отложит продажи, говорит Николай Простолупов. Рынок уже не раз находился в сложных условиях, но всегда выживал. Людям в любом случае надо решать свои жилищные вопросы. Положительным моментом для рынка является то, что 80% сделок на нем совершается в структуре цепочек. Чистых продаж мало. В основном люди продают свое жилье и покупают взамен другое.

Директор АН «БелЦТН» также обращает внимание на то, что только в августе и сентябре прошлого года белорусы забрали с валютных вкладов и счетов более 1 миллиарда долларов. Поэтому есть вероятность того, что эти деньги не будут лежать под матрасами у людей, а будут инвестированы в недвижимость.

Павел Астапеня дополняет коллегу и говорит, что новым законом предоставлено право вводить валютные ограничения.

Но ничего, собственно, не поменялось. У нас это право было и раньше. Я не думаю, что прямо с 9 июля будут введены какие-то валютные ограничения. Законом лишь закреплен механизм их введения. Но, повторюсь, подобного рода механизмы, возможно, в меньшей степени жесткости, были и раньше, высказывает свою точку зрения директор агентства «Эксперт». Если ограничения и будут введены, в чем я сильно сомневаюсь, исходя из текущей ситуации, то нас неизбежно ожидает падение цен на рынке в долларовом эквиваленте и сокращение количества сделок. Но в этом вопросе слишком много неизвестного: будут ли введены такие ограничения и на какой срок? Соответственно, мы не можем прогнозировать, на сколько точно упадут цены в долларах.  

Также читайте:

«Это интересно. Но нужны конкретные предложения и гласность». Помогут ли государству частные застройщики строить арендное жилье?

Проблемный дом на ул. Академика Купревича укрепили, в мае новостройку планируют сдать в эксплуатацию

Фотофакт. Как возводится ЖК «Фарфоровый» с «квадратом» от $ 1225