Когда же будет дно? Читайте о том, насколько могут снизиться цены в новостройках в нынешний кризис

18.01.2021 08:00
Недвижимость Мнение Realt.by
В последние месяцы рынок недвижимости похож на вялотекущие

В последние месяцы рынок недвижимости похож на вялотекущие боевые действия на линии фронта. Обе стороны (продавцы и покупатели) занимаются позиционной борьбой и стараются не вступать в открытое сражение. Продавцы тестируют уровень цен и пытаются договориться с собственной «жабой», которая душит их за каждую скинутую тысячу долларов стоимости. Покупатели привередливо перебирают варианты, безжалостно торгуются, а потом и вовсе откладывают покупку, если деньги «чистые» и квартирный вопрос не сильно поджимает: не купишь сегодня — завтра будет дешевле. А вот когда наступит то самое выгодное «завтра», то самое «дно», никто сказать не может. И главное — неизвестен размер этого дна. Недавно меня спросили: «А какая средняя себестоимость квадратного метра в новостройках (просто чтобы понять, до какого порога цены могут упасть)?» Давайте я попробую ответить на этот вопрос.

Себестоимость метра — тайна, тщательно скрываемая застройщиками. И не только потому, что не хотят, чтобы дольщики или покупатели жилищных облигаций знали объемы прибыли. В себестоимость могут входить (например, в инвестпроектах) некие особые обязательства перед городским бюджетом или отдельными структурами. Причем эти особые обязательства могут фиксироваться в документах с грифом ДСП (как инвестдоговор с «Дана Холдингз»). То есть широкой общественности знать об их содержании не положено. Но можно прикинуть разбежку в себестоимости на самых «прозрачных» примерах.

Из чего складывается себестоимость?

Затраты на проектировани и строительство самого дома, сетей, паркингов, благоустройства, расходы на землю — все это входит в себестоимость. Коммерческие застройщики покупают участки в последние годы с аукционов, и не пустые — приходится заниматься расселением и сносом, что по затратам сопоставимо (а то и дороже) с аукционной ценой земли.

Некоторые коммерческие застройщики, получающие землю под инвестпроект (то есть фактически бесплатно), тоже за свой счет делают отселение и снос. Еще часть получает «нагрузку». На слуху пример ЖК «Комфорт парк». Одним из условий выделения застройщику «Строминвест-Ратомка» земельного участка для строительства ЖК на улице Тимирязева в центре Минска было то, что по 50 долларов с каждого квадратного метра будет перечислено Президентскому спортивному клубу. Застройщика ЖК «Гранд Хаус» обязали построить детский сад. Та же «Новая Боровая» должна обеспечить себя инфраструктурой. Затраты на каждый детский садик, воркаут-площадку и тую увеличивают себестоимость всего проекта — а значит цену квадратного метра.

Государственные застройщики

У государственных и частных застройщиков — разные правила игры. Государственные строят на бесплатной земле, в части проектов финансирование сетей и инфраструктуры бюджетное, благоустройство — тоже, так что в сухом остатке себестоимость примерно равна цене проекта и строительства самого дома.

Как госзастройщики формируют ее — тоже тайна. Но по цене, которой метры предлагаются очередникам, можно легко высчитать, какую себестоимость заложил УКС. Ведь «нормируемые» метры предлагаются по себестоимости, с добавлением 5% прибыли застройщика.

Например, в Уручье строят дома для военнослужащих и многодетных. В одном из домов метр нормативной площади — 1373 руб. Отнимаем 5%, получаем себестоимость — 1304 рубля, в долларах — около 500.

В «Петровских верфях» — современном монолитно-каркасном жилом комплексе для очередников — квадратный метр нормируемой площади предлагается за 2090 рублей. Выходит, заложенная себестоимость —  около 763 долларов. Но проект сложный, дорогой, поэтому покупателей обязывают приобретать и место в паркинге, за 24,6 тысячи рублей.

Частные застройщики

У пары частных застройщиков есть собственные заводы, производящие панели, — логично, что себестоимость «коробок» у них ниже, чем если бы пришлось заказывать конструкции и сборку у того же МАПИДа. В частных беседах сами застройщики очень неохотно называют цифры. Одна из озвученных — 600 долларов за квадратный метр в монолитно-каркасной высотке. На 50-100 долларов меньше указывают в личных беседах те, кто строит в больших объемах. У крупных застройщиков есть свои производства стройматериалов и конструкций — покупая у самого себя, можно (в рамках разумного) корректировать себестоимость. Но в любом случае разбежка невелика — 450-600 долларов за метр «коробки».

Коробку еще нужно подключить к сетям, провести дорогу, сделать парковки (а то и самое дорогое — подземный паркинг). А до этого — потратиться на участок (покупка, отселение, снос) и проектирование. И тут уже себестоимость может серьезно взлетать.

Разберем на примерах:

  1. Застройщик купил на аукционе участок, который со сносом обошелся ему в 4 миллиона долларов. На проектирование и сети он потратил еще 1 миллион. На участке ему разрешили построить 20 тысяч квадратных метров жилья. Делим 5 миллионов на 20 тысяч — получаем 250 долларов. И это еще даже не приступили к строительству. Допустим, метр в «коробке» стоит, условно, 500 долларов. Итого — 750 долларов.
  2. Застройщик потратил 10 миллионов долларов на участок и отселение, за сети отдал еще 2 миллиона. Ему разрешили построить 30 тысяч квадратных метров жилья. Он еще не приступил к котловану, а уже вложил в каждый метр 400 долларов. Его себестоимость —  уже от 900 долларов.
  3. Застройщик получил землю под инвестпроект. Ему разрешили построить дом на 8 тысяч квадратных метров жилья. У него свое производство железобетонных конструкций и свои строители, что позволяет ему возводить коробки домов по 450 у.е. за квадратный метр. На сети и благоустройство он потратил 250 тысяч в эквиваленте — это повысило себестоимость квадратного метра еще на 30 долларов. В теории себестоимость — всего 480 долларов. Но реальной мы не узнаем — потому что, повторюсь, не известно, на каких условиях он получил участок.

И еще. Мы не знаем, где кто брал деньги на проект дома и сетей, на начало строительства (привлекать «бесплатные» деньги дольщиков можно, только когда есть проект и очищена площадка под строительство, то есть готовность — 15%). Если были свои деньги — один расклад, если занимали под приличный процент — другой, и себестоимость уже будет выше.

Увеличивают себестоимость и обязательства по строительству подземного (порой двухуровнего) паркинга, и улучшение характеристик дома, когда его проектируют с высокими потолками, большими окнами, с квартирами, где два санузла, с улучшенной звукоизоляцией. В Минске есть проекты, в которых только себестоимость — выше 1000 долларов.

Так насколько может просесть цена квадратного метра? Вряд ли до себестоимости, ведь работа без прибыли равноценна самоубийству бизнеса. В хорошие годы коммерческие застройщики массово закладывали в расчеты 40-50-процентную прибыль (и были правы — риски в долгосрочной перспективе у нас колоссальные, а цикл строительства ЖК — от 2 до 10 лет, за которые многое может измениться).

Можно только отметить, что в сложные годы девальвации и падения цен сильные застройщики ужимали аппетиты. А слабые (как ни странно, зачастую УКСы) вообще приостанавливали строительство и пытались «выжать» из дольщиков дополнительные вливания, чтобы как-то завершить проект.

Что будет в этом и следующем сложных годах, увидим.

Мнение авторов или участников интервью может не совпадать с позицией редакции! Если вы эксперт в своей области, пишите нам, предлагайте свое собственное мнение.