Кому вы надо? или Почему в Беларуси так много долгостроев. Мнение

За 2020−2021 годы из списка минских долгостроев должны быть исключены 165 объектов, в том числе 104 — в этом году. Об этом заявляла председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева еще в сентябре. До конца года считанные часы, давайте подведем итоги: удалось ли?

За 2020−2021 годы из списка минских долгостроев должны быть исключены 165 объектов, в том числе 104 — в этом году. Об этом заявляла председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева еще в сентябре. До конца года считанные часы, давайте подведем итоги: удалось ли?

— В 2020-м необходимо завершить строительство 98 объектов, продать четыре объекта, ликвидировать два. К этому времени мероприятия выполнены по 58 объектам: 57 достроены и один реализован. – рассказывала Ирина Гонтарева.

Евгений Корнеевец, журналист Realt.by.

Скорее всего председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома здесь перечисляла все объекты строительства, которые имелись на тот момент в Минске. Ибо 98 долгостроев в одном только Минске – это же насколько нужно «тщательно» проверять застройщиков, чтобы отдавать им землю для строительства? А потом еще не спать ночами и контролировать каждую стройку.


— А вы точно строительная организация?

— Ну у нас есть мешок цемента и шпатель.

— Вы приняты, стройте поликлинику.

В списке долгостроев Минска — 14 объектов жилищного строительства, семь из них намечено было ввести в эксплуатацию еще сентябре. По крайней мере об этом говорили все на том же совещании в Мингорисполкоме. Мы внимательно следили за ситуацией на рынке недвижимости, однако на самых известных долгостроях Минска никакой активности ни в сентябре, ни в октябре, да и сейчас не наблюдается. Никаких громких «введений в эксплуатацию» в сентябре-октябре мы также не наблюдали. Скорее всего это были какие-то УКСовские дома, которые «просрочили» ввод в эксплуатацию на день. Мы можем только догадываться.

— Вы можете этот дом сдать на день позже?

— Зачем?

— А нам для отчета по борьбе с долгостроями. Там цена вопроса-то 15 базовых. За флаг на окне больше дают.

И про 15 базовых – это не шутка. Пресс-служба Мингорисполкома в сентябре сообщила, что к застройщикам, которые не соблюдают нормативные сроки возведения объектов в городе, применяют штрафные санкции. С начала года оштрафованы 38 юрлиц, средний размер взыскания составил 15 базовых величин.

Я не знаю, с какой периодичностью «таким огромным» штрафом обкладывают застройщиков, но даже если, представим, что раз в месяц, то продав всего лишь одну однокомнатную квартиру в будущем доме-долгострое, застройщику хватит денег оплачивать штраф и откладывать ввод дома в эксплуатацию на протяжении 406 месяцев. Ну или 33 года.

— Несмотря на это, по оценке Ирины Гонтаревой, ввод 15 объектов из списка на нынешний год не просматривается, — сообщила пресс-служба Мингорисполкома.

Тут вопросов никаких нет, кроме одного: как 14 долгостроев жилищного строительства превратились в 15 объектов из этого списка?

Почему в Минске столько долгостроев?

Здесь бы мог был быть один короткий ответ: «да потому что всем плевать». Но давайте разберемся глубже.

Изначально вызывает большой вопрос методы покупки новостройки. Если «долевка», хоть и на костылях, но держится на ногах, то вот облигации – идеальный способ не достроить дом, но получить деньги. Если вспомнить знаменитые жилые долгострои Минска, то в большинстве случаев метод обеспечения был именно через облигации. Рабочий ли этот механизм? В целом да, если его контролировать. Контролируют ли?

Компания получает большие деньги в самом начале стройки (большинство квартир распродаются на уровне котлована), может тратить их «не по целевому» назначению, и просто не справляется с распределением средств.  

Есть еще система так называемой «пирамиды», что при завершении возведения одного дома застройщик должен вложиться в следующий. Деньги на покупку земельного участка идут с денег «дольщиков» первого дома. За деньги, которые получены от продажи квартир второго достраивают первый. Но, если что-то идет не так, а зачастую что-то идет не так (застройщик не получает следующий земельный участок, неудачно вкладывается в следующий объект и т.д.), страдают дольщики первого дома. И если «долевка» запрещает (относительно) такие махинации, то облигации дают зеленый свет.

Чиновники об этом знают? Знают. Что-то с этим делают? Нет. Им проще сказать «дольщикам»: «Ну а чего вы эти облигации покупаете, вам Тамбаза мало?», чем пересматривать на законодательном уровне неработающий механизм облигаций. Хотя Минфин уже задумался об отмене этого инструмента.

Как такой механизм работает, к примеру, в Польше или Черногории: деньги от продажи квартир поступают на заблокированный спецсчет в банке, и деньги выдаются застройщику на определенных этапах возведения (построил 30% — получи 30% денег со счета. Остаток — в конце).

— Утром деньги — вечером стулья.

— А можно наоборот?

— Можно, но деньги вперед.

Вот цитата из того же совещания Мингорисполкома в сентябре: «Также на стройплощадках регулярно проводят совещания, цель которых — на месте разобраться в возникающих проблемах и оперативно найти пути их решения. Мингорисполком занимается вовлечением в хозяйственный оборот тех долгостроев, заказчики по возведению которых не в состоянии сделать это самостоятельно. Принимаются и другие меры».

Здесь и кроется главная причина возникновения и существования долгостроев – ничего из перечисленного не делается. Стройку почти никто не контролирует, кроме самого застройщика. А ведь застройщики бывают разными.

Нет (справедливости ради) какие-то выезды чиновников на объект раз или два за весь период возведения бывают. Но они сводятся примерно к одному: «А что это у вас возле бытовок бычки валяются? Наведите порядок». В остальном схема контроля за стройкой заключается в приеме Мингорисполкомом бумажек от застройщика о ходе строительства.

— У вас там стройка пошла по наклонной.

— Ну так вверх же?

— Но все равно по наклонной.

Мы отлично помним историю, когда после очередной очной проверки комиссией Мингорисполкома было принято решение сровнять с землей площадку многофункционального центра «Евро Сити». Когда дольщики «будущего» центра спросили у чиновников: «Зачем снесли фундамент центра, ведь можно было продолжить его возводить?», чиновники начали уверять, что никакого фундамента не было. Оказалось, что очная проверка площадки строительство заключалась в том, что они зашли в гугл-карты, и через спутник посмотрели, что площадка пуста. То, что карты гугла обновляются раз в 4 года, чиновников не смутило.

Зачем утруждаться поездками, если дом либо построится, либо не построится. А причины – так причинами пусть потом ОБЭП займется. Вот и выходит, что люди, которые вложились в стройку, играют в рулетку с большими ставками. Как-то повлиять на стройку, куда люди вложили деньги, сами же люди не могут. Только обивая пороги кабинетов чиновников разных мастей с просьбой: «Ну обратите, пожалуйста, внимание на этот долгострой».

ОБЭП потом проведет свою проверку (через пару лет), и придет к выводу, что признаков преступления в действиях застройщика нет. К примеру, в случае с ЖСК и «Грушевским посадом», ОБЭП не рассмотрел признаков преступления потому, что ЖСК отказался предоставить ОБЭП бухгалтерскую документацию. Нет документации – нет преступления. А вот то, что нет дома и денег «дольщиков»:

— Вы не понимаете, это другое.

Опять же, не все чиновники плохие, и не все закрывают глаза на проблемы людей. Но бюрократический аппарат загнал себя в такой угол… Инициировать проверку застройщика можно только после того, как застройщик перестал обещать чиновникам, что «все дострою». Передать долгострой УКСу можно только после заведение уголовного дела, и сделать это может только президент. Подготовить его указ должен Мингорисполком, после всех разрешений, расследований, и прочее. Все это затягивается на годы. Чаще – оседает где-то на столе того чиновника, который этим заниматься не желает. Шевелится начинают только тогда, когда клюнет петух (или обратит внимание на этот объект сопровождая какого-нибудь премьер-министра России в очередную «свободную экономическую зону» или новый завод по изготовлению черенков лопат).

Итог

Вот и выходит, что застройщики у нас входят в касту неприкосновенных. Если на стройке барахтается хоть один рабочий, а директор компании обещает чиновникам: «все достроим, бабки есть», то никаких мер к нему приниматься не будет. Ах да, чуть не забыл про 15 базовых. 

Когда что-то пошло не так, начинается долгий этап переходных процессов. Чиновники пару лет ждут – а точно ли не достроит? Потом идет сбор бумаг, проверки, возбуждение или нет дел и прочее. Дольщики же в это время могут… Ничего не могут. На ситуацию можно повлиять только пикетами под Мингорисполкомом. Но в последнее время это очень опасно.

Приходится сидеть, ждать, надеяться. Изменится ли что-то в отношении властей к застройщикам? Нет. Ибо на рынок строительство попадают лишь избранные. И отношение властей к ним тоже, как к избранным.

Post scriptum

Перед самой публикацией мнения стало известно, что все же один знаменитый долгострой (то есть его половину)все-такивведут в эксплуатацию в этом году. Речь идет о первом пусковом комплексе многоквартирного дома на ул. Быховской, 16.

Строительство дома началось в июне 2015 года, а к лету 2018-го планировали его завершить.

Нормативные сроки, которые связаны с недостатком финансовых средств у заказчика, переносились не единожды. В октябре 2019 году заместитель главы администрации Октябрьского района Павел Тома рассказал, что у него «Есть уверенность, что до конца нынешнего года дом будет сдан. Если бы такой уверенности не было, объект изъяли бы и передали другому заказчику».

Тогда он озвучил новые сроки: 13-этажную секцию, имеющую степень готовности в 99%, планируют сдать в ноябре, 19-этажку — к концу декабря.

2019 год закончился, дом сдан не был. В мае 2020 Павел Тома назвал поделился, что есть новые последние сроки: «На это ему (застройщику – прим. ред.) отведено максимум полгода, в исключительном случае — до декабря». Готовность первой секции по-прежнему 99%.

Конец декабря. Павел Тома торжественно озвучивает, что сроки соблюсти удалось, дом сдан, но не весь.

— Сегодня 13-этажный подъезд, в котором 67 квартир, уже сдан и готов к заселению, — рассказал заместитель главы администрации Октябрьского района Павел Тома— Что касается 19-этажного подъезда, в котором 109 квартир, то его, как и дом в целом, планируется завершить до лета 2021 года.

Итого 1% — 2 года. Вывод: у нас нет долгостроев, у нас есть медленнострои.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.