В 2019 году на фоне роста макроэкономических показателей рынок коммерческой недвижимости уверенно шел вверх. Снижалась вакантность помещений, росли арендные ставки, появлялись новые крупные проекты. Но сейчас мир охватила пандемия, и рынок может снова скатиться вниз, как это было в предыдущие кризисы. Однако пока специалисты дают осторожные прогнозы.
Международная компания Colliers International в Беларуси подготовила свой отчет о состоянии рынка коммерческой недвижимости Минска за 2019 год и познакомила с некоторыми цифрами и наблюдениями своих партнеров по бизнесу. Встреча прошла в уютном ресторане в историческом центре города.
«Айтишники – очень чувствительные ребята, и к ним надо относиться деликатно»
С состоянием рынка офисов познакомил присутствующих управляющий партнер ColliersInternationalв Беларуси Денис Четвериков.
Он, в частности, отметил, что рынок офисов в прошлом году активно развивался. Этому способствовала низкая инфляция и другие макроэкономические факторы. Тем не менее, присутствовали и тревожные мотивы, которые могли так или иначе влиять на состояние данного сегмента рынка коммерческой недвижимости. Это, в первую очередь, затянувшиеся переговоры с Российской Федерацией по ценам на газ и нефть.
— Мы заметили, что офисы были самым активным сегментом на рынке. Их активно снимали в аренду, продавали и покупали. На рынке стало появляться много новых крупных проектов, каких не было ранее, — отметил Денис Четвериков.
Спикер привел пример, что за год – с марта прошлого года по март этого – на рынке зафиксировано ТОП-10 крупных сделок с IT-компаниями, которые в общей сложности сняли в аренду офисных площадей порядка 50 тысяч квадратных метров. Все эти компании – резиденты Парка высоких технологий: Wargaming, Playtika, Issoft, Epam, iTechArt, ARAS, IBA, Playgendari, Parimatch, Flo.
— Тенденция такова, что 90% от общего количества арендаторов – это крупные IT-компании: Wargaming и Epam, которые постоянно растут, Playtika, которая зашла к нам на рынок и активно развивается, и другие, — уточняет спикер. – В 2018 году ТОП-10 компаний арендовали всего 15 тысяч квадратных метров площадей.
Благодаря высокому спросу со стороны IT-компаний вакантность бизнес-центров снизилась до нуля или приблизилась к нему.
Так, все площади сданы в бизнес-центрах «Навигатор», «Луч» (1-я очередь), на пр. Независимости, 93Б. На 98% арендованы площади в офисных зданиях «Футурис», на пр. Дзержинского, 3Б, на 73% — в БЦ «Абшерон», на 60% — в БЦ «Аякс», который еще не сдан в эксплуатацию, на 52% — в БЦ «Имперский».
Однако только на 5% сданы в аренду офисы в БЦ «Тимбилдинг». Причиной тому является не совсем удачное его месторасположение. Совсем не востребованными арендаторами остаются офисы в ВК CapitalPalace на Октябрьской площади, что обусловлено высокими арендными ставками — 26 €/кв.м и выше.
В прошлом году офисные площади не только активно сдавались в аренду, но и приобретались. ТОП-10 сделок составили в общей сложности 50 тысяч квадратных метров. Так, например, в БЦ на ул. Кульман было приобретено 11.112 квадратных метров, в БЦ «Клевер Парк» — 8899, а в БЦ SVPlaza– 7342 квадратных метров. В основном площади покупались через аукционы. Для сравнения: в 2018 году ТОП-10 сделок составили 21 тысячу квадратных метров.
Еще одно новое направление, которое появилось – редевелопмент – активное вовлечение в оборот старых заводских и административных зданий. Так, например, на месте старых зданий появились бизнес-центры на ул. В.Хоружей, ул. Кальварийской, «Академия», МФК «Колизей».
Не так давно приобретены на аукционах зеркальная фабрика, Дом печати, здание завода на ул. Октябрьской, 19, и другие.
Что касается ставок аренды, то они в среднем составляют 18-20 €/кв.м без НДС.
— Сдать помещения в аренду по 25 €/кв.м проблематично. Эта такая психологическая отметка. Если предложить офисы за 26 €/кв.м, как в ВК CapitalPalace, то офисы, может, и будут сдаваться, но долго, — уточняет Денис Четвериков.
Управляющий партнер ColliersInternationalне стал давать прогнозов, сославшись на то, что дело это неблагодарное. Тем не менее, учитывая, что в марте этого года возникли новые тревожные мотивы, обусловленные пандемией в мире, обвалом цен на нефть, падением курса белорусского рубля, сказал, что более ранние прогнозы ColliersInternationalна 2020 год были в виде прямой линии со снижением примерно на 5 градусов.
— То есть мы прогнозировали совсем небольшое падение. Сейчас видим, что на рынке может произойти все, что угодно. Мнения разделились насчет девальвации, цен на нефть, отношений с Россией. Есть разные сценарии развития событий. До выборов президента мы традиционно не ожидали, что в стране и на рынке произойдет что-то глобальное. После выборов – возможно. Сложно сказать, что будет происходить на рынке труда дальше. Уедут айтишники в США или останутся работать у нас? Если они по-прежнему будут основными арендаторами, то мы не ожидаем большого падения рынка. Кризиса тоже не прогнозируем. Но прогнозы умеренно серые. Если вы сейчас сдаете офисы по 18 €/кв.м, то на конец года можете поставить 16 €/кв.м, — ответил на вопрос корреспондента Realt.byДенис Четвериков.
В то же время, спикер акцентировал внимание на том, что политические решения в отношении IT-компаний могут сильно повлиять на рынок.
— Айтишники у нас – очень чувствительные ребята, хотя и не скажешь, что слишком избалованные. И к ним надо относиться деликатно, — сказал спикер.
Со своей стороны партнер, директор департамента офисной и складской недвижимости Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин уточнил, что к ним обратилась хоть и не IT-компания, но имеющая офис во Франции. В связи с распространением коронавируса ей рекомендовано покинуть офис и снять в аренду на 3-4 месяца коттедж за городом и таким образом ограничить контакт своих специалистов с большим количеством людей в бизнес-центре.
«Чтобы ТЦ был эффективным, нужно постоянно работать с клиентами»
Заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси Дарья Лапицкая рассказала о том, что на рынке торговой недвижимости выходит на первый план, что позволит повысить лояльность клиентов ТРЦ и, как следствие, эффективность их работы.
Спикер обратила внимание на то, что сегодня люди приходят в ТРЦ не только за покупками, которые они могут сделать в интернете, но и за развлечениями. Именно эти функции совмещают в себе большие магазины.
— Однако не все ТРЦ успешно переживают этот период трансформации. Какие-то бренды умирают, какие-то закрываются. Ряд объектов начинают чувствовать себя хуже или совсем перестают быть торговыми. Маркетологам все чаще приходится переключаться с продуктов на сервис, эмоции, впечатления. Потому что одни и те же продукты есть в разных магазинах, и клиентов все сложнее и сложнее чем-то удивить. Сегодня конкурировать можно предоставлением посетителям различных сервисов, — сказала Дарья Лапицкая.
Чтобы объект эффективно работал, важно как можно глубже и досконально изучать своего потребителя. Спикер рассказала, что в прошлом году проводился опрос среди инвесторов. Им был задан вопрос, что, по их мнению, будет являться главным фактором успешных проектов в ближайшие 5 лет. Почти все опрошенные ответили, что клиентский опыт – это то, без чего ни один коммерческий проект не сможет быть эффективным. В ТЦ для его изучения используют социо-демографическое сегментирование, то есть делят людей на группы по возрасту и, например, определяют, сколько денег и на покупку каких товаров они тратятся. В зависимости от полученного результата принимаются решения.
Компании, которые активно изучают поведение посетителей в ТЦ, сформировали 6 принципов потребительского опыта. К ним относятся индивидуальный подход, добросовестность, соответствие ожиданиям, решение проблем, скорость, эффективность и забота о потребителе.
Дарья также рассказала, что в России было проведено исследование, в котором участвовали 5 тысяч человек, чтобы определить, какие принципы для клиентов являются важнейшими. На первое место вышел принцип индивидуального подхода к клиенту, на второе – добросовестность компании и на третье – скорость и эффективность. Причем принципы менялись в зависимости от возраста посетителей.
Например, в ТОП-100 брендов, которые активно изучают клиентский опыт и получили высокие отметки по индивидуальному подходу к клиентам и по скорости и эффективности, вошел бренд LeroyMerlin. Опрошенные, в частности, отметили высокий уровень квалификации персонала компании и взаимодействия со своими потребителями (индивидуальный подход), а также наличие простой системы навигации, касс самообслуживания, фабрики идей, где каждый день проходят какие-то мастер-классы (скорость и эффективность).
Компании, которые уделяют много времени лояльности клиентов, имеют хороший финансовый результат. Исследования показывают, что их доходы вырастают на 10-15%.
— Изучение клиентского опыта – это трудоемкий процесс, потому что нет стандартного решения и универсального инструмента для всех объектов, — отметила спикер. – Клиентский опыт – это в первую очередь эмоции, впечатления. Это очень объемное понятие, которое включает в себя также сервис и потребительский опыт.
Она также привела пример компании WestfieldLondon, которая много работает над тем, чтобы улучшить взаимодействие с клиентами. У нее есть арендатор, продающий спортивную обувь, у которого 7 дней в неделю работают 4 художника. Они за небольшую плату создают для посетителей индивидуальную обувь (принцип индивидуального подхода).
Опыт показал, что конкурентным преимуществом ТЦ является открытие в нем коворкингов, которые помогают привлекать клиентов.
Говоря об отечественном рынке, спикер отметила, что индустрия меняется и в наших ТЦ: обновляются форматы, появляются новые виды площадей и другие приятные мелочи, говорящие о том, что в ТЦ тоже думают о своих клиентах.
Она привела пример недавно открывшегося ТЦ мебели и декора «Корона Дом» и «Материка», где за кассами организованы зоны для упаковки товаров.
Хорошей новостью является и то, что в ТЦ появляются гардеробы.
— Но этот процесс необходимо продолжать и никогда на нем не останавливаться, — дополнила Дарья. – Чтобы стать эффективным, нужно работать с клиентами, выделять ресурсы на то, чтобы их изучать и правильно интерпретировать. От этого будут зависеть предпринимаемые действия. В конкурентной среде важно быстро работать на основании полученных знаний и использовать при этом нестандартные инструменты.
«Брендом Zaraсегодня уже никого не удивишь»
Директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International в России Елена Розанова рассказала, что в настоящее время компания управляет в Российской Федерации 44 объектами в 13 городах.
— Через наши объекты проходит 60 миллионов человек. И если мы хотим развиваться как компания и как рынок, нам нужно думать о потребителе. Счастливый покупатель тот, который вышел из магазина с покупкой. Мы – бизнес, который в конечном итоге ставит во главу угла прибыль. Мы не можем не думать о деньгах. Поэтому когда размышляем о клиентском опыте, то думаем не о фишках ради фишек, мы думаем о возвратных инвестициях, — сказала Елена Розанова.
Спикер также акцентировала внимание на том, что все якорные арендаторы, на которых ТЦ в Москве строили свой маркетинг, уже есть почти по всех и крупных, и мелких магазинах.
— Брендом Zaraсейчас никого уже не удивишь. Сегодня надо думать о том, чем отличаться от других ТЦ. Требования наших покупателей постоянно растут. Люди хотят получать в магазинах тот же сервис, что и в других местах, — дополнила Елена Розанова.
Принимая решение о развитии, очень важно думать одновременно о сотрудниках, арендаторах и посетителях.
— Сидя в офисе, мы не всегда видим то, что происходит в реальности. Очень важно, когда мы имеем обратную связь, — сказала спикер.
Она привела пример ТЦ «Мега» в Москве, управляющей компанией которого выступает Ikea. Она установила правило, что каждый ее сотрудник обязан хотя бы один раз в день выйти из офиса и пообщаться как минимум с одним посетителем ТЦ, услышать, что беспокоит человека, что ему нравится, что не нравится и т.д. Такая работа с клиентами помогает лучше понять, какие сервисы необходимо развивать в первую очередь.
Также спикер привела пример московского ТЦ «Мозаика», который расположен рядом с транспортным кольцом и которому приходится работать в условиях жесткой конкуренции на рынке. На момент, когда Colliers International в России начинала работать с ТЦ, его заполняемость была 30-40%.
— Мы предложили собственнику провести исследование и понять, что не так с объектом. Одним из недостатков ТЦ была плохая навигация в самом здании и по заезду в него. Он был недружелюбный. Но мы посещаем только те ТЦ, где чувствуем себя безопасно, где нам комфортно и удобно. Наша компания дала свои предложения по навигации, организации движения автобусов, подвозящих людей от метро до магазина, озеленению ТЦ, размещению столов в зоне фудкорта и другие. Какие-то из них уже внедрены, какие-то находятся в стадии реализации. Это помогло открыть в ТЦ известные брендовые магазины, например, Ikea. Это тот якорь, который будет привлекать в магазин огромное количество людей, — поделилась опытом спикер.
Елена Розанова привела пример и ТЦ «Радуга» в Санкт-Петербурге, где также «хромала» навигация и в магазине, и на парковке. Плохо был организован подвоз людей от метро к ТЦ. Были недружелюбными и сотрудники.
— Собственно, плохая навигация — это беда большинства ТЦ. Это тот негатив, который вынуждает людей покидать магазин и больше в него не возвращаться, — уточнила спикер. – Мы, как консультанты, также рекомендовали управляющей компании провести переговоры с перевозчиком и обновить автобусный парк. Клиентский опыт – это конкурентное преимущество любого ТЦ. Работа с клиентами – очень длительный процесс, которым надо заниматься постоянно. Только в этом случае можно достичь успеха, чтобы ваш ТЦ стал еще сильнее, и приумножить капитал.
Фото предоставлены Colliers International в Беларуси.
Также читайте у нас:
В ТРЦ Galleria Minsk открывается магазин Stradivarius
«Торговля перейдет в онлайн. Быстрее, чем вы думаете». Эксперт рассказала о будущем минских ТРЦ
