Кто должен владеть "Минск-Миром"? Дольщики борются за право создать товарищество собственников, чтобы управлять своими домами

26.06.2020 11:45
Недвижимость
"Минск-Мир" — самый крупный строящийся район города, в

"Минск-Мир" - самый крупный строящийся район города, в котором будут жить 100 тысяч человек. Дома строятся быстро, сдаются, но после жильцы начинают жаловаться. У кого-то по неделе нет электричества, у кого-то проблемы с текущей крышей, с лифтами, у кого-то - с банальной уборкой территории и вывозом мусора. Казалось бы, порядок прост: создается товарищество собственников, выбирается председатель, он от имени жильцов принимает дом и дальше контролирует сохранность общего имущества, работоспособность систем, чистоту и соблюдение застройщиком гарантийных обязательств. Но создать товарищество - тот еще квест.

"Минск-Мир" — самый крупный строящийся район города, в котором будут жить 100 тысяч человек. Дома строятся быстро, сдаются, но после жильцы начинают жаловаться. У кого-то по неделе нет электричества, у кого-то проблемы с текущей крышей, с лифтами, у кого-то — с банальной уборкой территории и вывозом мусора. Казалось бы, порядок прост: создается товарищество собственников, выбирается председатель, он от имени жильцов принимает дом и дальше контролирует сохранность общего имущества, работоспособность систем, чистоту и соблюдение застройщиком гарантийных обязательств. Но создать товарищество — тот еще квест.

"ЖКХ плохо управляет имуществом"

По белорусскому законодательству (ст. 208 Жилищного кодекса) обязанность инициировать создание ТС лежит на застройщике: "Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома (…), а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию". Почему застройщик? Потому что только он имеет данные всех дольщиков и может их уведомить о создании ТС.

Но в "Минск-Мире" этот алгоритм не сработал. В редакцию Realt.by обратились жители дома "Вальс", которые хотят создания ТС. Добиваются содействия застройщика, но пока безуспешно.

Мы хотим создать ТС, чтобы максимально качественно принять свой дом от застройщика, отразить все недостатки, чтобы они точно были устранены до окончания гарантийного периода обслуживания, — объясняет член инициативной группы "Вальса" по созданию ТС Анна Богуш. — Кроме того, в ТС проще контролировать работу сотрудников (своего штата или обслуживающей организации), проще решать текущие вопросы. Если мы ТС не создаем, дом, как другие дома, передадут на баланс КУП ЖКХ Октябрьского района, оно назначит уполномоченное лицо, и уже оно, скорее всего, наймет ЖЭУ в качестве обслуживающей организации. Мы общаемся с жителями соседних домов и в курсе, что проблем очень много, что ЖЭУ не выезжает на заявки, не выполняет свои обязательства.

— Каких проблем опасаетесь?

Могут не указать какие-то скрытые недостатки, по фасаду, лифтам, территории, оборудованию, которые мы, как дольщики, можем по началу и не видеть. Есть такая практика, что если создается ТС, ключи дольщикам выдаются быстрее. Если ТС нет, процедура назначения уполномоченного лица, приемки дома занимает больше времени. Для нас это важно — сдачу дома и так затянули, должны были сдать в декабре 2019-го. Потом обещали в июне. Теперь, похоже, срок ввода в эксплуатацию нашего 10-этажного дома снова перенесут.

Волнуется Анна не на пустом месте. Она уже имела опыт строительства в "Минск-Мире", в "Диадеме", которую сразу передали городским коммунальным службам, минуя этап ТС.

Когда мы заселились, обнаружили, что ни в одном окне на площадках этажей не было ручек. Где-то не было освещения, где-то были поломаны двери. Не нашли пожарных гидрантов, пожарных кранов. За три месяца между тем, как застройщик передал дом КУП ЖКХ, и тем, как мы получили ключи, пропало много. Создать ТС в "Диадеме" получилось, только когда все жители оформили право собственности.

Работой коммунальников жители "Диадемы" были недовольны. Вспоминают эпизод, как семь этажей одного из подъездов неделю просидели без электричества, кто-то на первом этаже перерубил кабель, а коммунальники с застройщиком играли в пинг-понг, пересылая заявку жильцов. Как никто зимой не чистил сугробы, какие проблемы были с уборкой. А вот ТС с большей частью проблем справилось. Правда, у дома должна быть светящаяся в ночное время "корона". Но ее нет — уже давно не работает, гарантия на нее закончилась раньше, чем все жильцы закончили отделку и заселились. А проконтролировать без ТС этот момент оказалось некому.

Дольщики ждут ответа от застройщика

Для того чтобы создать ТС, нужно уведомить 100% дольщиков и провести голосование. У Анны и ее инициативной группы есть данные 150 человек — это те, кто вступил в закрытый чат "Вальса". Практически все они за ТС. Но в доме на сто квартир больше. Предоставить их данные застройщик не имеет право. А уведомлять почему-то не спешит. С апреля Анна ведет переговоры с застройщиком, тот вроде как не отказывается, но…  16 мая застройщику передали 250 конвертов  для обратной отправки, столько же бюллетеней для голосования и кратких инструкций по их заполнению. Просили отправить до 18 мая — чтобы вся компания уложилась в сроки и ТС было создано до ввода дома. Представители застройщика все приняли, и — не отправили.

Анна Богуш (справа) ждет према у застройщика. Фото автора материала.

3 июня Анна и пару человек из инициативной группы снова пришли на прием. Надо отметить, что принимает руководство исключительно по записи, в ресторане закрытого здания аэропорта, на входе — сотрудники Департамента охраны МВД, турникеты, паспортный контроль и грозное предупреждение, что без масок и перчаток входить запрещается.

Дольщиков приняли, а вот журналиста Realt.by директор ИООО "Дана Астра" Павел Овчаров лично попросил удалиться.

Нам запретили записывать на диктофон беседу, — рассказала после Анна. — Сказали, что 19 или 22 июня "созвонимся" по поводу рассылки уведомлений дольщикам об организации общего собрания по созданию ТС.

За эти дни Анне так и не удалось дозвониться до представителей застройщика, и ей никто не перезвонил.

На запрос редакции Realt.by, отправленный застройщику больше двух недель назад, ответ также не пришел.

"Пальма-2": "Проблемы начали решать только, когда мы дошли до владельцев бизнеса"

Проблемы есть не только с домом Анны. Два месяца назад Александр Головач возглавил ТС в доме "Пальма-2" в "Минск-Мире". Жильцы пригласили Александра, потому что у него уже был опыт борьбы за права дольщиков. (Он — председатель ТС в доме на Грибоедова, 1 в ЖК "Чайковский", в котором эксперты обнаружили: там требуют усиления плиты перекрытия).

"Пальму-2" сдали год назад. Если кратко — это трэш, — говорит Александр. —  По одному только теплоузлу — 28 замечаний. Сломан насос, не проверены манометры, нет документов, был ли он принят вообще, кто его обслуживал — неизвестно. Дом на балансе КУП ЖКХ Октябрьского района, там утверждают, что обслуживали его ЖЭУ-2 и ЖЭУ-4, но там уверяют, что нет — не обслуживали. Если бы дом принимало товарищество собственников, как хочет устроить в своем доме Анна Богуш, можно было бы сразу получить документы, в гарантийный срок потребовать замены. Подозреваю, что гарантийный срок у того же насоса был год, и он уже истек. Все, на что истекла гарантия, чинится и меняется за средства жильцов.

Александр еще изучает состояние дома, и вопросы множатся. Например, на общем теплоузле насчитался расход 1019 Гкал за год, а каждый месяц квартиры оплачивали по 150 Гкал. Но неясно, дошли ли эти деньги (а народ явно переплатил) до поставщика услуги или растворились на счетах КУП ЖКХ? Ведь документов, что минские теплосети вообще знают, что обслуживают дом, пока не обнаружено. Проблема с крышей, в "пироге" вода. Не выяснено, почему вода стоит в лифтовых приямках, и точно ли это не грунтовые воды?

Пока мне удалось выяснить, что 25-этажка стоит на подушке, а не на сваях. Это еще нужно уточнять…

Большинство проблем, повторюсь, не возникали бы или были бы сняты на этапе ввода дома в эксплуатацию, если бы в приемке дома участвовало товарищество собственников.

При этом Александр убежден: именно владельцы огромного застройщика "Дана Холдингз" не в курсе того, что происходит.

Строители, подрядчики, управленцы — все местные, белорусы. Сами на себя жаловаться не будут, рассказывать о своих косяках или содействовать тому, чтобы информация дошла выше, не заинтересованы. Мне удалось пообщаться по дому на Грибоедова, 1, с совладельцем "Дана Холдингз" — он из статьи в СМИ узнал, что у дома такие проблемы. И только после вмешательства все сдвинулось с мертвой точки, проблемы начали решать, за что большое спасибо.

Для обслуживания "Маяка Минска" зарегистрирована управляющая организация Dubai Property Management. Из названия ясно — корни у нее и недавно переименованных компаний "Дана Холдингз" одни. Тот же Александр Головач посчитал, что оптимально обслуживать "Пальму-2" именно у этой компании. Но и тут все непросто — управляющей компании дом может передать на обслуживание только товарищество собственников. Тот же "Вальс" не может выбрать управляющую компанию, потому что ее выбирает ТС.

"Рио": умудрились создать ТС без застройщика

Однако кому-то удалось создать ТС и без застройщика. Дом "Рио" сдали в апреле этого года. Председатель ТС Марина Марчук говорит, что застройщик, хотя дольщики и просили, в организации товарищества участия не принимал.

"Дана Астра" отказалась разослать уведомления и не предоставила сведений о дольщиках. Но нам удалось с помощью соцсетей найти данные практически всех дольщиков и организовать голосование по ТС. Его зарегистрировали за неделю до сдачи дома. В приемке мы не участвовали — комиссия формируется за месяц до сдачи дома.

Тем не менее, ТС начало работать с первых дней, они принимали фасад и работы, которые были перенесены застройщиком на благоприятный погодный период.

У нас есть вопросы — в основном по качеству строительных работ. По отделке мест общего пользования, по качеству крыши, она уже течет. Текут стояки горячего и холодного водоснабжения. Проблемы в квартирах не совсем зона ответственности ТС, но мы посчитали, что замены в 300 квартирах требуют 800 окон. Застройщик принимает претензии, но подрядчики исполняют недочеты довольно вяло. 

Марина тоже уверена: создавать ТС в новых домах нужно до сдачи дома. И все сходятся во мнении: помогать в создании товариществ застройщикам неинтересно. Председатели товариществ — чаще всего сами жильцы. Они к приемке относятся очень внимательно и не способны на что-то закрыть глаза. Они чувствуют личную ответственность — это усложняет застройщику процесс сдачи.

Поэтому Realt.by еще ждет от застройщика официального разъяснения складывающейся в "Минск-Мире" ситуации с созданием товариществ собственников.