«Мы не станем снижать цены». Застройщики рассказали, почему не произошло обвала на рынке новостроек в этом году, и дали прогнозы на 2021-й

22.12.2020 08:00
Недвижимость
Заканчивается 2020 год. По сравнению с тремя предыдущими

Заканчивается 2020 год. По сравнению с тремя предыдущими годами, когда спрос на новые квартиры в Минске поддерживался за счет доступных банковских кредитов, уходящий год для застройщиков был непростым. Тем не менее, на рынок выходили новые проекты и продолжалась реализация начатых ранее. В отсутствие почти полного кредитования заказчики не допустили обвала цен, ждать его не приходится и в новом году. Мы пообщались с девелоперами, и вот что они нам рассказали.

Стройки начинались и продолжались

2020 год для Беларуси и всего мира был очень непростым, пандемия заставила всех пересмотреть отношение к жизни и ведению бизнеса. Нашей компании, как крупному застройщику, приходится действовать на рынке с учетом ряда негативных тенденций, характерных сейчас в целом для строительной отрасли. В сложившейся ситуации самым важным было и остается для нас – выполнение всех взятых на себя обязательств перед нашими потребителями. Это безусловный приоритет. Ни один из реализуемых нами проектов в сфере жилой недвижимости не был остановлен, а главное — мы ни секунды не переживали за процесс строительства. Темпы работ на наших объектах только возрастали, — говорит руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС» Александр Сельвич.

В текущем году компания вывела на рынок свой новый проект дома клубного типа «Монтерей». Продолжались работы по строительству жилого комплекса «Мегаполис» и MOD house. Большим достижением организации стало и завершение строительства многофункционального комплекса «Олимпик Парк».

Уходящий год был не только напряженным, но и интересным также для компании «ТЕНКинвест».

В начале 2020 года мы осуществили отселение и снос домов малоэтажной застройки и вышли на строительную площадку с первым 16-этажным домом в жилом комплексе «4 СЕЗОНА», а в феврале уже анонсировали старт продаж квартир. В июле приступили к строительству второго дома комплекса и в начале августа начали заключать договоры на строительство жилых помещений, — рассказывает директор ООО «ТЕНКинвест» Александр Жуковский.

ЖК «4 СЕЗОНА»

В этом году также начала реализовывать свой проект «Гармония» компания «Арэса-Сервис».

— Мы должны были выйти с проектом на рынок немного раньше. Но он оказался очень сложным с точки зрения проектирования. Поэтому пришлось несколько раз вносить в него изменения, повторно проходить экспертизы, согласования, получать паспорта. В целом на работу над проектом ушло два года. Несмотря на это, мы вышли на стройку даже с опережением срока, который предусмотрен по законодательству на освоение участка. Сейчас идем по графику,  — говорит председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько.

Пандемия и политический кризис повлияли на настроения людей

В 2020 году настроение и поведение покупателей менялось несколько раз: от «надо уйти на удаленку и сократить реальное общение» из-за опасений поймать коронавирус в марте-апреле, до «жизнь продолжается» в мае-июле. Если в марте на рынке наблюдалось значительное снижение спроса, то в мае-июле активность покупателей повысилась до уровня февраля, — рассказывает Александр Жуковский.

Директор компании говорит и о том, что после 9 августа настроение покупателей кардинально изменилось в  худшую сторону. На фоне скачков белорусского рубля по отношению к корзине валют, оттока инвестиций, эмиграции белорусов в другие страны спрос на недвижимость значительно снизился. Приостановление банками кредитования физических лиц и индивидуальных предпринимателей, не считая отдельных партнерских программ банков с застройщиками, еще больше ударило по рынку и сократило возможности потенциальных покупателей.

На начальном этапе реализации проекта «4 СЕЗОНА» мы предложили покупателям квартиры по достаточно демократичным ценам. Это позволило нам за короткий промежуток времени реализовать более 50% квартир в домах и обеспечить бесперебойное их финансирование, — уточняет Александр Жуковский. – Благодаря этому уже завершается строительство первого дома комплекса. Строительство второго ведется на уровне 4-5 этажа и идет с опережением графика.

Александр Сельвич также говорит о том, что главной проблемой для рынка жилой недвижимости в этом году стало серьезное ограничение кредитования.

Сейчас лишь немногие банки выдают кредиты на строительство нового жилья по партнерским программам с застройщиками, причем получить их стало гораздо сложнее, чем ранее. Это негативно отразилось на покупательском спросе. Рассрочка платежа, предлагаемая застройщиками, пока не может заменить кредитование и в полной мере соответствовать пожеланиям клиентов, — уточняет руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС».

ЖК «Монтерей»

Началась реализация квартир и в ЖК «Гармония», но в небольших объемах.

Нас это устраивает. Мы сильно не стимулируем продажи квартир, будем реализовывать их по мере освоения площадки и необходимости в деньгах. Когда в стране наблюдаются инфляционные процессы, максимально привлекать деньги дольщиков не имеет большого смысла, — говорит Сергей Коренько.

Спрос на жилье комфорт+ и премиум-класса сохраняется

Несмотря на сложную ситуацию, которая наблюдалась на рынке новостроек в уходящем году, по-прежнему сохранялся спрос на жилье повышенных потребительских качеств комфорт + и премиум-класса.

Меняется психология покупателей, они становятся более требовательными к выбору жилья. Их уже не устраивает квартира просто в отдельно стоящем доме. Люди отдают предпочтение жилью в комплексах со сформированной инфраструктурой. Квартиры в них с продуманными эргономичными планировками стабильно держатся в цене, и спрос на них растет. Это подтверждает опыт нашей компании, — дополняет коллег Александр Сельвич.

Он говорит о том, что объекты жилой недвижимости группы компаний «ТАПАС» находятся в сегменте «выше среднего», который подвержен ценовым колебаниям в меньшей степени и менее зависим от происходящих экономических процессов в стране и мире.

Поэтому пока говорить о тенденции снижения стоимости квадратного метра не приходится, — уточняет Александр Сельвич.

Руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС» рассказывает, что, несмотря на достаточно высокую цену квадратного метра, которая составляет 1600 долларов США, на сегодняшний день в ЖК «Олимпик Парк» осталось всего 23 квартиры площадью от 68 до 223 квадратных метров. В конце прошлого года была открыта продажа квартир в MOD house и «Монтерей». В первом доме реализовано 53% квартир, во втором — 55%. При этом около 20% жилых помещений находятся в статусе «забронировано».

MOD house

Почему не произошло обвала цен

В этом году цены на первичном рынке снизились незначительно. Пока на прежнем уровне сохраняется средняя заработная плата, стабилен доллар по отношению к белорусскому рублю. Но ситуация на рынке вяло текущая. Рентабельность у заказчиков с учетом дорогих площадок, приобретенных на аукционах, падает и приближается к 5%. Возможно, она несколько выше у застройщиков, которые получили площадки без аукционов. Но мы точно не знаем, какие обязательства они должны выполнить перед городом, — говорит Сергей Коренько.

— Люди готовы покупать новое жилье, интерес к нему сохраняется, однако в условиях неопределенности они ждут падения цен. Готовы ли застройщики снизить цены хотя бы на 20% и таким образом активизировать продажи?

Можно, конечно, резко снизить цены и уйти в минус. Но тогда, для того чтобы построить объект, надо снижать зарплаты строителям, что, кстати, не приветствуется государством, разорять продавцов стройматериалов и т.д. Да и что люди будут делать, если застройщик не сдаст дом из-за нехватки денег? При желании, привлечь средства дольщиков на строительство можно за один месяц, если поставить ценник 700-900 долларов за квадратный метр. Но в условиях инфляции эти деньги быстро обесценятся, и может возникнуть долгострой из-за недофинансирования стройки. Опытный и думающий заказчик, если он собирается сдать дом, отслеживает затраты на строительство и поступление денег. Как максимум, он может рисковать только своими деньгами, вложенными в строительство, не получив после сдачи дома в эксплуатацию прибыль, или уйти в минус, но никак не средствами дольщиков. Это его коммерческие риски. Если заказчик не снижает цены – это хороший знак, он говорит только о запасе его прочности. Потому что как только кто-то резко снижает цены, то, скорее всего, дела у него идут не очень хорошо, — высказывает свою точку зрения Сергей Коренько.

— Тогда почему застройщики активно предлагают рассрочки, кредитные партнерские программы, акции и другие бонусы?

Все это можно расценивать, как маркетинговые приемы, не более того. При этом все эти бонусы действуют ограниченное время и распространяются на небольшое количество квартир для привлечения покупателей, — отвечает председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис».

На рынке есть немало примеров, когда заказчики строительства не успевают реализовать все свои квартиры в процессе строительства домов. После сдачи объектов в эксплуатацию эти готовые жилые помещения реализуются на вторичном рынке жилья по договорам купли-продажи. В период первой волны пандемии коронавируса, когда спрос на квартиры упал, а вместе с ним стали корректироваться вниз и цены, некоторые застройщики и вовсе приостановили продажи своих квартир.

— Насколько оправданна такая стратегия застройщиков? Не лучше было бы избавиться от квартир, хоть и по сниженным ценам?

Если застройщик устойчив и может содержать квартиры за свой счет, то он не будет торопиться их продавать по сниженным ценам в период застоя рынка. Девелоперы уже проходили не один кризис. Поэтому, когда деньги обесцениваются, они стараются сохранить товар, — отвечает Сергей Коренько.

Он проводит аналогию с вторичным рынком жилья и говорит о том, что психология продавцов, которые не хотят снижать цены на свои квартиры, понятна.

Если человек, к примеру, купил 5 лет назад квартиру за 50-60 тысяч долларов и не живет в ней, то не думаю, если ему не горит, что он будет продавать ее гораздо дешевле, чем приобретал. Это долгосрочные вложения. Поэтому мы видим падение объемов вторичного рынка жилья, — уточняет Сергей Коренько. — Самое печальное для экономики – стагнация любого рынка, не только недвижимости, когда не совершаются покупки, и не важно, по каким ценам. Для этого надо стимулировать продажи. А если их нет, то нет и роста ВВП, нет достойной зарплаты, нет налоговых поступлений. И чем дольше длится этот застой, тем сложнее потом из него выходить, — дополняет Сергей Коренько.

ЖК «Гармония»

Что будет с ценами

Я думаю, что отсутствие новых площадок для застройки, сложная политическая и экономическая ситуация в стране, которая, возможно, не разрешится и в 2021 году, может привести к тому, что на рынке новостроек Минска останутся работать только те застройщики, которые правильно выстроят свою финансовую стратегию. Они будут предлагать бонусы и дополнительные услуги, улучшать сервис, но существенного снижения стоимости квадратного метра в эквиваленте ожидать не стоит, — высказывает свою точку зрения директор компании «ТЕНКинвест».

Александр Сельвич говорит о том, что если цены и будут снижаться, то не так быстро, как того хотелось бы потенциальным покупателям.

Приближение к минимальным показателям стоимости квадратного метра может занять еще год-полтора. Все будет зависеть от внешних и внутренних экономических факторов и того, как на них отреагируют продавцы и покупатели на первичном и вторичном рынках, — уточняет руководитель управления девелопмента группы компаний «ТАПАС».

Экономика и политика едины. Поэтому было бы хорошо, если бы в 2021 году мы видели рост ВВП и инвестиций, в том числе зарубежных, подъем экономики, — высказывает свою точку зрения Сергей Коренько.

По его мнению, цены на квартиры будут зависеть от количества строящихся объектов и уровня жизни людей. Когда, с одной стороны, в Минске строится все меньше и меньше нового жилья, а потребность в нем есть, это в условиях рыночной экономики способствует росту цен. С другой стороны, когда падает покупательская способность и люди не ставят перед собой цель делать долгосрочные покупки, а думают только о том, как прожить, это тревожный сигнал и тренд на падение цен.

Если стоимость строительства, продажи, рентабельность будут снижаться – это означает, что гораздо ниже будут зарплаты строителей, гораздо дешевле будет стоить цемент, бетон и другие стройматериалы в белорусских рублях. Желание людей, чтобы было дешевле – хорошее. Но у тех людей, которые хотят, чтобы цены снижались, надо спросить, согласны ли они получать среднюю зарплату не 500 долларов, а 200, — рассуждает Сергей Коренько. – Давать какие-то более точные прогнозы по ценам можно только тогда, когда мы увидим утвержденный на следующий год бюджет страны, стратегическую программу правительства выхода экономики из кризиса. Задача государства — стимулировать рост ВВП, строительного комплекса и других отраслей. Какие-то попытки уже есть, но пока никаких серьезных кардинальных шагов не предпринято.

Отметим, что, по данным Realt.by,разрыв между средним уровнем цен предложения квартир на первичном и вторичном рынках на сегодняшний день составляет 28 долл./кв.м. Эксперты вторичного рынка жилья прогнозируют, что только в первом квартале 2021 года цены на минскую «вторичку» могут снизиться еще на 10-15%. Если у застройщиков хватит запаса прочности и они смогут удержать цены на уровне конца текущего года, то стоимость «квадрата» на первичном рынке может превысить стоимость на «вторичке». Хотя исторически всегда было наоборот.

Также читайте у нас:

«Политический кризис ударил по бизнесу сильнее, чем пандемия». Риэлтеры рассказали, как работали в условиях небывалого падения количества сделок

По $ 500 не будет? Стоит ли бежать покупать квартиру до Нового года и что будет с ценами на минской «вторичке» в 2021 году — прогнозы экспертов