Нехорошую квартиру можно продать по рыночной цене? Что происходит с жильем, в котором был сильный пожар или умерли владельцы

15.12.2020 08:00
Недвижимость

Ежегодно в Минске прибавляется "нехороших" квартир. Одинокие люди гибнут на пожарах, просто умирают, и тела не всегда находят быстро. Такие истории регулярно мелькают в прессе, - мы решили изучить, что дальше происходит с таким жильем.

Фото использовано в качестве иллюстрации. Источник: gazetapik.ru

Что говорят сводки о пожарах

Своеобразное чтиво — ежедневные сводки МЧС по Минску. Закономерностей уловить в них почти невозможно: то неделя вообще без серьезных ЧП, то сразу несколько пострадавших, а то и погибших. Методология у МЧС своя, фиксируется все, в том числе и поджоги дверей, и возгорание еды на кухне, и горение мусора на лестничной клетке. По сводкам сложно вычислить искомое: сколько квартир выгорают вчистую, забирая жизнь хозяев, и потом поступает на рынок. Только если есть фотографии, можно оценить масштаб катастрофы. Но, по нашим приблизительным подсчётам, в среднем в год в столице происходит 10-15 пожаров в квартирах — с погибшими собственниками. Обычно это пожилые люди, одинокие инвалиды и «асоциальные элементы».

Если нет наследников, квартира уходит городу. Но чаще всего наследники есть. «Нехорошая» квартира им в качестве жилья не нужна. Чтобы продать ее по рыночной цене, нередко нужна специфическая уборка с выносом всего — от полов до обоев и верхних слоев штукатурки, аэрация, капремонт с заменой окон, труб, проводки, дверей. Цена этому не маленькая.

— Я еще ни разу не делал ремонт в сгоревшей квартире, которая бы принадлежала наследникам, — говорит Сергей, работник компании, предоставляющей услуги по реанимации таких квартир. — И ни разу не видел, чтобы квартира после нашей работы всплывала в базах недвижимости — их не выставляют в открытую продажу.

По версии Сергея, наследники идут самым простым путем: обращаются в агентство недвижимости. Но чаще агент или даже «серый маклер» выходят на наследников таких квартир каким-то образом до обращения в агентство.

— Наследникам объясняют, что приведение квартиры в порядок стоит 10-20 тысяч долларов, но продать ее по рыночной цене все равно не получится, потому что первый покупатель должен знать предысторию. А кто купит по рыночной цене квартиру, в которой кто-то сгорел (или умер и разложился)? Но мы избавим вас от этой проблемы, выкупим по остаточной стоимости. Речь идет обычно о 15-25 тысячах долларов, — объясняет Сергей. — У наследников чаще нет денег на ремонт и тем более — желания вкладывать в  нехорошую квартиру с невнятной перспективой их как-то отбить. Им еще зачастую нужно погасить долги за пожар перед ЖКХ и соседями, ведь с метрами наследуются и они. И первым покупателем становится агент (серый маклер), сделка оформляется на него или подставное лицо. Ремонт он заказывает самый дешевый: алгоритмы у нас отработаны. Обычно укладываются в сумму 7-10 тысяч долларов, если речь об одно- или двухкомнатной. Не знаю, кому и за сколько продают потом квартиру: они не всплывают в базах агентств недвижимости или на сайтах недвижимости.

Последнее утверждение Сергея мы постарались перепроверить. Взяли наугад несколько квартир из сводок МЧС за 2017-2019 годы, в которых фиксировалась гибель одинокого человека. По идее, они должны были пройти все стадии — и полгода на принятие наследства, и пару-тройку месяцев на ремонт и поиск покупателя. На Realt.by объявления об их продаже за последние годы не попадали.

Можно предположить три варианта судьбы этих квартир:

  1. После ремонта квартира была продана кому-то «без посредников», «знакомым знакомых», (если речь идет о серых маклерах) — своей «базе» покупателей. Возможно, покупатель в ней обустроился, не зная на момент покупки предыстории.
  2. Квартиры могли быть выкуплены для расселения сносимых домов. У застройщиков просто нет резервов проверять что-то, кроме юридической чистоты сделки. Им важно, чтобы квартира была типовых потребительских качеств и не вызывала у переселяемого отторжения.
  3. Квартиры выкуплены теми, кто сдает их в аренду. В случае продажи через несколько лет мало кто вспомнит, что там случилась трагедия.

Не забываем также о квартирах без наследников — их система ЖКХ приводит в порядок за свой счет и использует по своему усмотрению: в качестве арендного либо социального жилья.

Есть исключения

Впрочем, следует сделать оговорку: квартиры, в которых тело хозяина нашли с опозданием, не всегда требуют колоссального ремонта. Есть одна история: тело хозяина, известного в столице человека, в жару пролежало на полу неделю. Наследник обошелся услугой «уборка после смерти». Судя по фото, не пришлось даже менять паркет. Видимо, поэтому квартиру продавал сам, по рыночной цене. Тот, кто купил, наверняка знал, кому ранее принадлежали апартаменты. Но вряд ли покупателя ставили в известность о всех нюансах…

Фото использовано в качестве иллюстрации. Источник: alfaclean.by

Можно предположить, что такие «не погибшие» квартиры рекламируются в базах недвижимости. И законодательство не обязывает продавцов вдаваться в подробности.

А как же история?

Нам удалось выяснить, что в БТИ сведения о пожаре и повреждении помещений не поступают: соответственно, никаких отметок в документах на квартиру не делается.

Районные ЖКХ так же никак не фиксируют трагичные моменты. На вопрос, есть ли у них информация, не горела ли квартира, которую собираемся покупать, ЖКХ Московского района ответило: «Предприятие не располагает данной информацией«. Но посоветовали обратиться в ЖЭУ.

Действительно, ЖЭУ или товарищество собственников о таких случаях знают: если в доме пострадала квартира, это добавило проблем и соседям. А в ликвидации последствий, скорее всего, участвовали ЖЭУ или ТС (например, проводили очистку или ремонт подъезда, фасада, устранение залития от тушения пожара, и т.д.). То есть узнать историю квартиры из официальных документов невозможно.

Выход только один: перед приобретением самостоятельно пообщаться с соседями. Они вспомнят все нюансы. А бдительные соседки-пенсионерки смогут поведать вообще всю историю квартиры с момента заселения дома.