По $500 не будет? Стоит ли бежать покупать квартиру до Нового года и что будет с ценами на минской «вторичке» в 2021 году — прогнозы экспертов

10.12.2020 08:00
Недвижимость

Приближается к концу 2020 год, поэтому пришло время подводить его итоги. Мы поинтересовались у экспертов, каким он был для вторичного рынка жилья Минска, надо ли торопиться успеть купить квартиру до конца уходящего года и какого хода событий можно ожидать на столичной «вторичке» в новом 2021 году.

Приближается к концу 2020 год, поэтому пришло время подводить его итоги. Мы поинтересовались у экспертов, каким он был для вторичного рынка жилья Минска, надо ли торопиться успеть купить квартиру до конца уходящего года и какого хода событий можно ожидать на столичной «вторичке» в новом 2021 году.

Фото использовано в качестве иллюстрации

Хорошее начало с плохим концом

Директор АН «БелЦТН» Николай Простолупов говорит о том, что начало этого года не предвещало для рынка ничего плохого. Все жили большими надеждами и рассчитывали, что с наступлением весны рынок еще больше оживет. Но в марте в Беларуси началась пандемия коронавируса, и к маю стало понятно, что год будет тяжелым.

Так оно и вышло. В 2020 агентства недвижимости по сравнению с прошлым годом потеряли 20-30% своих доходов. Это с учетом того, что рентабельность риэлтерского бизнеса невысокая и составляет 5-10%, — уточняет эксперт.

Начальник управления вторичного рынка жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Светлана Куделко говорит о том, что вфеврале и марте сделки совершались на рынке активно – примерно на уровне 2019 года. Но в апреле по отношению к марту их количество снизилось почти в два раза. Так, если в марте было зарегистрировано более 1200 сделок, то в апреле – немногим более 700.

Пандемия коронавируса изменила стабильный курс рынка, который мы наблюдали в начале года. Понадобилось время, чтобы научиться жить и работать в сложных эпидемиологических условиях. Частично пандемические страхи мы победили оперативным вводом онлайн-сервисов, видео- и виртуальными турами по квартирам. Но в июне-июле рынок практически восстановился до уровня марта. Однако осень снова внесла свои коррективы. В сентябре и октябре активность на рынке по сравнению со среднестатистическими ежемесячными показателями снизилась чуть ли не в два раза, — говорит Светлана Куделко.

По мнению эксперта, на падение спроса повлияла совокупность факторов: первая волна пандемии коронавируса, политическая и экономическая нестабильность в обществе, а потом и наступление второй волны пандемии.

Полная приостановка кредитования покупки жилья на вторичном рынке окончательно подкосила финансовые возможности покупателей. Сейчас на рынке их мало, и они очень активно торгуются. К тому же сделки часто откладываются из-за болезни продавцов и покупателей, — дополняет эксперт.

Вместе с падением спроса ежемесячно стало расти предложение квартир.

Сейчас на продажу выставлено рекордное количество жилых помещений. Мы столкнулись с ситуацией, когда, несмотря на сложную политическую и экономическую ситуацию, продавцы все равно не снижают цены и держат их на уровне прошлого года. Поэтому рынок застыл в том числе и по этой причине. Но та неопределенность, которая сейчас наблюдается в стране и с коронавирусом, и с экономикой, и с заработной платой, да и вообще с работой, которую многие потеряли, повлияла на поведение людей. Они в принципе не принимают никаких решений, — говорит Николай Простолупов.

О постоянно растущем количестве предложений на рынке говорит и Светлана Куделко. Она отмечает, что очень тяжело продаются квартиры, выставленные на продажу в относительно благополучные летние месяцы. Продавцы этих жилых помещений не прислушиваются к советам риэлтеров, не хотят следовать тренду рынка и снижать цены. Сегодня сделки проходят с квартирами владельцев, у которых остро назрела потребность в их реализации или срочном решении квартирного вопроса.  

Что касается покупателей, которые все-таки сегодня приходят на рынок, чаще всего они рассматривают самые дешевые предложения квартир и приобретают их в том числе в инвестиционных целях, дополняет эксперт.

В то же время, отмечает Светлана Куделко, на рынке есть сделки купли-продажи и дорогих квартир, цены на которые за последние месяцы  снизились, и они стали привлекательны для покупателей. Но самый большой сегмент рынка – квартиры стандартных потребительских качеств по-прежнему приобретаются в структуре цепочек.

Сейчас на рынке сохраняется еще один тренд. Некоторые банки еще кредитуют новостройки по партнерским программам с застройщиками. Поэтому есть категория людей, которые продают свои старые квартиры и взамен покупают новые с привлечением кредитных средств, — дополняет Светлана Куделко.

Соучредитель АН «Авангард Недвижимость» Евгений Хлопецкий также отмечает, что уходящий 2020 год был сложным для белорусского рынка недвижимости, но не тяжелее, чем для других отраслей экономики, которые негативно отреагировали на пандемию коронавируса, экономический кризис и нестабильную политическую обстановку в стране.

Эксперт говорит о том, что начиная с августа потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. На это повлияла неопределенность и непонимание людьми того, что будет дальше.

Количество сделок в сентябре-октябре (по сравнению с ежемесячными среднегодовыми значениями) снизилось до 30%. В эти месяцы совершалось по 770-780 сделок. Это не так и мало. Мы видим, что, несмотря на все негативные факторы, люди все равно решают свои жилищные вопросы, — дополняет Евгений Хлопецкий.

Эксперт также акцентирует внимание на том, что в ноябре по сравнению с сентябрем и октябрем в агентстве «Авангард Недвижимость» на 30% увеличилось количество звонков от потребителей.

Люди уже понимают, что кризисная ситуация затянется и пережидать ее, видимо, не стоит. Мы ожидаем, что в декабре покупатели будут более активными, чем в октябре и ноябре, — уточняет эксперт.

Покупать сейчас или переждать?

Несмотря на обилие выставленных на продажу квартир, сегодня покупателям выбрать подходящий вариант очень сложно. Достойных вариантов по соотношению цены и качества на рынке очень мало. Они если и появляются, то уходят буквально за 2-3 недели, — говорит Николай Простолупов.

Специфика рынка такова, что с «чистыми» деньгами на него приходит максимум 10% от общего количества покупателей. 90% — это продавцы, которые одновременно являются и покупателями. Этой большой аудитории людей ждать и надеяться на то, что через пару месяцев они купят квартиру на 2-3 тысячи долларов дешевле, чем сейчас, не стоит, потому что свою квартиру они тоже продадут по более низкой цене.

Покупатели с «чистыми» деньгами, конечно, могут и не торопиться. Но они не делают погоды на рынке. Это, как правило, айтишники, предприниматели. Но сейчас кто-то из них иммигрирует в другие страны, кто-то потерял работу, у кого-то резко снизились заработки. К сожалению, в сложившихся условиях они будут выходить на рынок не так активно, как это было в 2018-2019 годах. По крайней мере, до лета 2021 года, пока не наступит полная определенность с коронавирусом, экономикой и политикой, — дополняет эксперт.

Светлана Куделко также говорит о том, что основное количество сделок на рынке совершается в структуре так называемых "цепочек". В периоды падения цен, что мы наблюдаем сегодня, доплата на покупку новой квартиры становится минимальной – а значит, привлекательной для продавцов и покупателей, особенно в период отсутствия кредитования.

Но мы никого не торопим бежать покупать квартиру до Нового года. Мы всегда говорим, что жизнь продолжается, и каждый человек решает свой вопрос, в том числе жилищный, в зависимости от жизненной ситуации. Моя позиция такова: если я могу решить этот вопрос сегодня, то зачем мне откладывать его решение на завтра? Когда человек пытается подстроиться под ситуацию и дождаться, по его мнению, "того самого лучшего момента", в результате все может произойти в точности до наоборот. Но каждый человек сам принимает решение. Мы можем лишь констатировать, что сейчас на рынке есть дешевые варианты квартир и можно торговаться. Возможно, что завтра эти квартиры будут стоить еще дешевле. Прогноз к снижению есть. Но удастся ли через месяц-другой найти подходящий вариант, это еще большой вопрос, — высказывает свою точку зрения эксперт.

Евгений Хлопецкий также считает, что те покупатели, которые выступают в качестве инвесторов и имеют на руках всю сумму денег, могут и повременить с покупкой. Им стоит понаблюдать за динамикой цен и купить квартиру на более низком уровне. Хотя уже сейчас можно найти очень выгодные варианты для последующей сдачи в аренду.

Основной массе продавцов и покупателей надо исходить не из экономической ситуации, а, скорее, из своей личной жизненной. Кому-то надо расширяться, кто-то планирует поменять место жительства. Многие сделки связаны с продажей собственной недвижимости и приобретением взамен. Думаю, тут ждать особо нечего. Но я не стал бы склонять людей обязательно совершить сделку до Нового года. Повторюсь, надо опираться на свою жизненную ситуацию. Не думаю, что обычному человеку, который покупает недвижимость один раз в 10 лет, имеет смысл особо ориентироваться на локальные колебания цен. За такой промежуток времени эта цена будет падать и расти и переживать по этому поводу сильно не стоит. Если сейчас финансы позволяют, то человек может позволить себе приобрести недвижимость. Если такой уверенности нет и есть необходимость привлекать значительные суммы в долг, я посоветовал бы более взвешенно подходить к принятию решения по этому вопросу, — рекомендует Евгений Хлопецкий.

«По 500 точно не будет»

Говоря о перспективах рынка на следующий год, Николай Простолупов отмечает, что до марта 2021 года тенденция на снижение цен сохранится. Цены, как и сейчас, будут падать на 1,5-2% в месяц в реальных сделках.

Думаю, что в марте начнется какая-то активизация, а к лету рынок восстановится и выйдет на уровень 2019 года. С учетом отложенного спроса есть надежда, что ситуация будет даже лучше, чем в 2019 году, — дополняет эксперт.

Светлана Куделко отмечает, что с начала этого года цены на квартиры стандартных потребительских качеств упали примерно на 7%.

В ближайшие месяцы они будут продолжать снижаться так же плавно, как это происходит сейчас – примерно на 2% в месяц. По-прежнему будет увеличиваться предложение, — уточняет эксперт.

Евгений Хлопецкий говорит о том, что, учитывая нестабильную политическую и экономическую ситуацию, часть покупателей не рискнет покупать квартиры у застройщиков на стадии котлована. Есть большие риски, что строительство может быть заморожено, и дом превратится в долгострой. Скорее, эти покупатели придут на вторичный рынок, для того чтобы приобрести готовое жилье.

Что касается цен, то эксперт отмечает, что многие люди ожидали их обвала еще в августе после весеннего резкого падения цен на нефть и роста курса доллара по отношению к белорусскому рублю.

Но падение цен не произошло в том объеме, который стоило бы ждать. Говорить о том, что в следующем году будет глобальное снижение цен, я бы не стал. Оно продолжится в первом квартале 2021 года в темпах последнего квартала этого года. Дальше загадывать очень сложно ввиду того, что могут появиться новые факторы, которые ухудшат ситуацию, — высказывает свою точку зрения Евгений Хлопецкий.

В то же время эксперт акцентирует внимание на том, что, по оценкам Европейского банка реконструкции и развития, в 2020 году снижение ВВП Беларуси ожидается не на 5%, о чем говорилось ранее, а на 3,5%. Прогнозируется, что в 2021 году рост ВВП составит 1% .  

Эти прогнозы банка обнадеживают. Скорее, дальше мы увидим медленное снижение цен. Рассчитывать и ждать цен по 500 долларов за «квадрат» точно не стоит, — говорит эксперт.

Что касается последних санкций ЕС в отношении Беларуси, то, по мнению Евгения Хлопецкого, наша страна в разные годы уже находилась под санкциями. Также были периоды, когда была приостановка банковского кредитования. Тем не менее, сделки купли-продажи не останавливались.  

Также читайте у нас:

Больше 170 тысяч рублей за надел. ТОП-10 самых дорогих земельных участков в Минском районе, проданных на аукционах в 2020 году

«Стоимость „квадрата“ жилья не должна превысить 1082 рубля». Министр архитектуры рассказал об итогах года в строительной отрасли и планах на будущее