«Поздравляю, вы купили воздух». Люди приобрели цокольные помещения в жилом доме, но пользоваться ими нельзя, потому что жители против

31.08.2020 08:00
Недвижимость

Очень необычная история произошла в жилом комплексе на улице Васнецова. Люди официально купили цокольные помещения в жилых домах, чтобы перевести в коммерческую недвижимость, однако пользоваться этими помещениями не могут на протяжении уже 10 лет. Причина – местные жители во главе с правлением товарищества собственников против. Разобраться с проблемой попыталась комиссия из чиновников различного ранга. Удалось ли? Читайте в нашем материале.

Очень необычная история произошла в жилом комплексе на улице Васнецова. Люди официально купили цокольные помещения в жилых домах, чтобы перевести в коммерческую недвижимость, однако пользоваться этими помещениями не могут на протяжении уже 10 лет. Причина – местные жители во главе с правлением товарищества собственников против. Разобраться с проблемой попыталась комиссия из чиновников различного ранга. Удалось ли? Читайте в нашем материале.

О чем пойдет речь

Обсуждаемые цокольные помещения находятся в жилом комплексе из 5 домов по улице Васнецова. Это огражденныхкорпусов дома номер 34.

Дома ввели в эксплуатацию в 2002 году. Заказчиком строительства всех 5 корпусов являлось СЧУП «Эспераль» (ликвидировано в 2009 году), генподрядчиком выступало ООО СП "СТРОМИНВЕСТ-М" (ликвидировано в 2018 году). Проектом предусматривалось строительство 30-го и 32-го многоквартирных жилых домов. Однако первые три корпуса имеют подвальные подсобные помещения, равные количеству квартир, а в корпусе 4 и 5 цокольный этаж не разбит на подсобные помещения для жильцов этих домов. В свою очередь застройщик разделил эти площади на 6 частей с отдельными входами и продал частникам как «нежилое помещение неустановленного назначения» за относительно небольшие деньги.

Собственники зарегистрировали свою недвижимость в БРТИ и начали строить планы, какие же объекты разместятся в их цокольных помещениях. Однако для перевода помещения из неустановленного назначения в коммерческое собственнику необходимо подключить все коммуникации. Для этого нужно получить у эксплуатирующей организации (в нашем случае это товарищество собственников) техническое предписание на проведение работ, чтобы в дальнейшем стать на учет и платить коммунальные платежи. Это и стало камнем преткновения для 5 собственников нежилых помещений.

Противостояние продолжается уже более 10 лет. В редакции есть несколько десятков ответов из разных инстанций, а также длинная переписка "ТС — собственник". Последнее время конфликт заметно усилился. 11 июля собственники цокольных помещений дозвонились с просьбой о помощи на прямую телефонную линию председателю Мингорисполкома Анатолию Сиваку.

«Одна из жительниц дома №34 на ул. Васнецова подняла сразу несколько вопросов о деятельности товарищества собственников жилых домов. Председатель товарищества не ведет личных приемов и не работает должным образом с обращениями граждан. Заявительница просила организовать проверку деятельности ТС».

Какого-то результата это обращение не принесло, и собственники цокольных помещений, по их словам, пошли на прием к заместителю Премьер-министра Республики Беларусь Владимиру Кухареву. По словам собственников зампремьера внимательно их выслушал и обещал помочь. И спустя неделю к товариществу собственников комплекса жилых домов на Васнецова наведалась целая комиссия из Министерства жилищно-коммунального хозяйства, Мингорисполкома, районной администрации и других ведомств.

Позиция владельцев помещений

К моменту приезда комиссии во дворе жилого комплекса собралось большое количество людей из двух лагерей: владельцы помещений и их поддержка, председатель ТС и ее поддержка из местных жителей. Диалог не задался с самого начала, поэтому комиссия решила выслушать каждый лагерь отдельно в разных помещениях. Первыми выступили владельцы цокольных помещений, запершись от местных жителей в одном из подвальных объектов.

Местные жители вначале пытались взять штурмом помещение со словами: «Пустите Галину Ивановну (председателя ТС – Прим. Ред.)», однако быстро успокоились и начали ожидать свою очередь.

Истории всех владельцев цокольных помещений схожи, и все они упираются в одно: невозможно получить техническое предписание на подключение коммуникаций от эксплуатирующей организации (товарищества собственников), из-за чего помещениями запрещается пользоваться по законодательству. То есть помещение в собственности есть, но пользоваться им нельзя.

Рассмотрим ситуацию на примере Елены (имя изменено по просьбе героини). Девушка купила изолированное нежилое помещение примерно год назад. Известно, что до этого объект перепродавался не один раз. Площадь помещения 107 квадратных метров.

— Я планировала открыть в данном помещении тренажерный зал. Для введения в оборот помещения необходимо подключить коммуникации. Мои обращения к председателю ТС Шут Галине Ивановне по заключению договора на техобслуживание и по подключению коммуникаций не дали результата. По проектно-сметной документации на мое помещение законно выделено электроснабжение, что подтверждено РЭС Заводского района. Но Шут Галина Ивановна отключила мое помещение от электроэнергии и считает, что ей даны полномочия не руководствоваться законом, — делится Елена. — Шут Галина Ивановна не только препятствует пользованию частной собственности, но и подвергает сомнению юридический документ — свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости, выданный РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», заявляя о том, что я приобрела «воздух».

В аналогичной ситуации находятся все собственники нежилых цокольных помещений по Васнецова, 34, к.4 и 34, к.5. Как нам рассказали владельцы объектов, кто-то хотел открыть парикмахерскую, кто-то склад, кто-то офис.

— Помещения, которые могли бы приносить пользу как жителям, так и государству, на данный момент просто перепродаются из рук в руки, — поделилась Елена.

В 2009 году Галина Шут через суд пыталась оспорить правоустанавливающие документы собственников цокольных помещений. Однако Высший Хозяйственный Суд РБ отказал ей в этом, подтвердив достоверность правоустанавливающих документов и что данные помещения не являются собственностью товарищества. Застройщик ЧУП «Эспераль» строил дом №34/5 за собственные средства, а не за счет дольщиков, и в дальнейшем, после сдачи дома в эксплуатацию, квартиры продавались людям, а нежилые помещения в цоколе были зарегистрированы собственником «Эспераль» в частную собственность.

Яблоком раздора (одним из) явились общие коммуникации дома (счетчики, трансформаторы, водомерный узел), которые должны принадлежать ТС, но они расположены в частном помещении. То есть специалисты эксплуатирующей организации должны иметь доступ к этим коммуникациям 24/7, но так как они будут находиться, к примеру, в тренажерном зале, это будет невозможно. 

— Вы, наверное, когда приобретали помещение, видели, что в нем находится? – спрашивает у собственника Андрей Ромашко, начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

— Видела. Но мне сказали, что эти железные шкафы можно вынести в подъезд, как это сделано в третьем корпусе этого ЖК, — отвечает Елена.

— А как производится техническое обслуживание этих объектов, если ваше помещение под замком?

— Не знаю. Ко мне никто не обращался ни разу. Один раз, правда, окно кто-то выбил и влез. Возможно, это был председатель ТС, который залез обслуживать коммуникации.

Андрей Ромашко предложил собственникам поискать консенсус с представителями товарищества, так как в частных помещениях находятся общие инженерные коммуникации, которые должно обслуживать ТС. Однако позитивно это встречено не было.

По словам собственников они уже пытались найти компромисс с товариществом, установив им сервитут. В случае с Еленой она запросила 500 евро в месяц за доступ к коммуникациям. Товарищество не согласилось. В свою очередь члены правления ТС были готовы выкупить помещения у собственников, однако за цену в 5 раз ниже, чем эти помещения были куплены на рынке. Собственники также отказались.

— Я вызывала сюда Минские кабельные сети. Они отметили, что по техпаспорту электричество есть, по акту ввода дома в эксплуатацию приемной комиссией от 2002 года электричество тоже есть (она бы не приняла помещение на баланс без электричества, это 100%). А еще есть условие Минских кабельных сетей, где прописано, что на помещения цокольного этажа было выдано 32 киловатта, — делится Елена.

— Я вас понимаю. Вам для возможности пользоваться нужен свет и электричество. Им для обслуживания нужен доступ. Чья это ошибка, что так получилось, я вам сейчас не скажу. Но нужно искать консенсус, — вновь про примирение отметил Андрей Ромашко.

Владельцы помещений рассказали, что не раз обращались в товарищество с заявлением, чтобы им выдали техническое предписание и их объекты стали на баланс. Однако все в один голос утверждают, что их заявления ТС просто игнорировались. Хотя какие-то результаты обращения владельцев помещений в товарищество все-таки принесли – им запретили заезжать на своих авто на территорию ТС. То есть вроде у вас здесь и собственность, но не то, что пользоваться ей нельзя, но и даже подойти.

— Я стороннее незаинтересованное лицо, которое приехало сюда по поручению вица-премьера, к которому вы обращались, для разрешения ситуации. Давайте постараемся найти решение. Вы видите, на каких условиях вы готовы допускать товарищество к вам в помещение, чтобы они обслуживали коммуникации? – пытается найти общий знаменатель Андрей Ромашко.

— Я? Нет, не вижу, — отвечает Елена. – Я делаю шаги навстречу, а в ответ ничего не вижу. У нас была выездная встреча здесь 23 апреля с представителями товарищества, администрации района, РЭСа и водоканала. Я предложила свои условия, но никто не послушал. Я пустила сюда представителей товарищества для обслуживания, они «сняли» все счетчики, все посмотрели, записали. Сказала Галине Ивановне: «Следующий ход за вами». На что мне председатель ТС ответила: «Вон отсюда пошла». Так зачем я буду их сюда пускать, раз такое отношение?

В итоге Андрей Ромашко уговорил собственников дать доступ представителям ТС для обслуживания коммуникаций и заверить это все письменным договором, если товарищество в свою очередь даст владельцам пользоваться их недвижимостью. 

— Но вы же поймите, заставить товарищество что-то делать мы не в праве, — резюмировал Андрей Ромашко.

Позиция товарищества собственников

На выходе из подвального помещения Елены членов комиссии и владельцев цоколей встретила большая толпа местных жителей, которые хором, но в разнобой выкрикнули: «Пользоваться помещениями мы вам не дадим». Чиновники быстро всех успокоили и предложили перейти к конструктивному диалогу. Однако местные жители и члены правления ТС попросили, чтобы владельцы подвальных помещений не присутствовали на переговорах. «Они ведь не дали нам возможности присутствовать на общении с вами».

— Вы признаете, что это помещение находится в частной собственности, зарегистрировано в установленном порядке, имеет необходимую документацию и имеет право быть использовано? – задал вопрос Андрей Ромашко председателю товарищества собственников.

— Я могу лишь констатировать факт, что это помещение зарегистрировано за Еленой Л. Насколько оно законно зарегистрировано – судебного заключения нет.

— Но в суде вы не опротестовали регистрацию этого помещения? Значит все законно. 

— Да, признаем, что есть регистрация, есть технический паспорт, есть свидетельство о регистрации. Но не более того.

— И почему вы сопротивляетесь? Почему люди не могут пользоваться своей собственностью?

— Потому что проектом дома, а также актом приемки и сдачи в эксплуатацию строился жилой 30-квартирный дом. Никаких дополнительных помещений там не было предусмотрено.

То есть получается так, что проектом цокольных помещений не предусмотрено. Однако они появились, были законно проданы и зарегистрированы. По словам председателя товарищества, никакой дополнительной экспертизы по изменению проекта не проводилось.

При этом члены правления товарищества признают наличие частной собственности в подвальных помещениях жилого дома, но… «И что дальше?».

— Этих помещений не было в проекте. Они не предусматривались застройщиком, — стоит на своем председатель ТС Галина Шут.

— Но ведь они создались? – парирует Андрей Ромашко.

— Ну и что? Из воздуха.

— И были кем-то проданы и оформлены.

— Мошенниками.

— А где были при этом вы?

— А вы? А где была администрация района?

— А при чем здесь мы?

— Ну вы же приехали сюда разбираться.

Жильцы и члены правления ТС еще раз объяснили чиновникам, что они признают частные помещения на цокольных этажах. Однако электричества им не дадут, так как все сети находятся на балансе ТС. Но требуют предоставить свободный доступ к коммуникациям товарищества, которые находятся в частных помещениях. Ситуация патовая.

— Без вашего согласия они не могут пользоваться помещениями, без их согласия вы не можете обслуживать коммуникации. Вот сейчас администрация выпишет вам предписание о ненадлежащем состоянии коммуникаций, и будете платить штрафы, — объясняет начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. – Поймите, я здесь как лицо абсолютно незаинтересованное ни в одной стороне. Я просто хочу найти консенсус между вами.

— Почему вы незаинтересованные? Вы должны быть с народом, — задаются вопросом местные жители.

— Ну так а это кто тогда? Не народ? – указывает Андрей Ромашко на владельцев помещений.

— Нет! Это – мошенники.

Поставить точку в этом почти 10-летнем споре могла бы помочь проектно-сметная документация, там бы четко было прописано назначение каждого помещения, однако правление товарищества собственников утверждает, что такой документации в ТС нет.

В беседе с журналистом Realt.byчиновники сказали, что такого не может быть, чтобы в ТС не было проектно-сметной документации. На замечание журналиста, что председатель товарищества не может об этом врать прокуратуре, чиновники повторили, что данная документация никак не может отсутствовать в ТС. Разбираться никто не стал.

— Мы получили и информацию о сервитуте в 500 евро, и других предложениях, но я одна решать это не могу. И я объяснила хозяйке помещения, что это все будет решаться на общем собрании. Куда ее и приглашаем. Но она идти туда не желает, — отметила Галина Шут. – Я вам поясню, Андрей Валерьевич (Ромашко – прим.ред.), чтобы все поняли: как только я даю им какие-либо технические условия и доступ к коммуникациям, они тут же по 7-му декрету (Декрет №7 "О развитии предпринимательства" – прим.ред.) делают любые телодвижения с этим помещением, и товарищество уже никаким образом не сможет на ситуацию повлиять. Что потом здесь будет – общепит, бильярдная, сауна…?

— Я могу написать расписку, — доносится голос одного из собственников.

— Мне ваша расписка… — резко обрывает председатель товарищества.

Слова председателя подхватывают местные жители, начинается балаган. Слышны выкрики, что сюда приедут чеченцы и будут танцевать лезгинку, откроют офисы и ритуальный магазин.

— Почему вы не учитываете интересы жильцов? – доносится из толпы.

— А какие сейчас интересы жильцов? – переспрашивает Андрей Ромашко.

— Чтобы все было безопасно.

— Но там не безопасно. Вы из-за размолвок не обслуживаете коммуникации.

— Да она уже тут 5-й покупатель (речь про Елену – прим.ред.)! По дешевке решила тут что-то устроить! Мы, жители этих домов, никому, даже 10-му покупателю не дадим тут ничего устроить! Тут у нас тихо, спокойно, дети бегают. У нас тут все друг друга знают и машины наши тихо ездят. А они начнут на своих грузовиках кататься. А качки тут придут. Зачем они нам тут нужны? И магазины ваши не нужны!

Стоит отдать должное чиновникам – они проявили неимоверную выдержку и пытались всячески успокоить начинающийся балаган. Перетягивание каната владельцы/собственники длилось около двух часов и сопровождаясь громкими криками. Но все старания чиновников не привели ни к какому консенсусу. Владельцы помещений пытались объяснить, что они собираются сделать в своей собственности, жители домов хором обрушивались на каждую попытку объясниться, чиновники призывали всех сесть за стол переговоров, но на них уже мало кто обращал внимание. Точку во всех потугах чиновников поставила женщина, которая на крики толпы выскочила из своего дома.

— Кто здесь главный чиновник? Вы? Так вот послушайте: это дамочка (указывает на Елену – прим.ред.) меня уже затопила два раза!

— А на каком этаже вы живете, раз вас затопили? – интересуется начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

— На первом.

— Понятно.

Что об этом говорит юрист?

Ситуацию, которая сложилась между собственниками помещений и правлением товарищества собственников, прокомментировал эксперт юридического офиса «Лещинский Смольский» Данила Смольский:

Данила Смольский.

— К общему имуществу членов товарищества собственников относится электрическое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри конкретного нежилого помещения.

Если управление общим имуществом (а, следовательно, и электрическим оборудованием) совместного домовладения осуществляет товарищество собственников, то оно обязано обеспечить эксплуатацию электрического оборудования и реализацию собственником права пользования им. Другими словами, ТС в лице председателя должно сделать все в рамках своей компетенции, чтоб собственник мог пользоваться своей недвижимостью согласно ее назначению и не чинить к этому никаких препятствий. В противном случае при определенных условиях к этому можно понудить товарищество через суд.

Если собственника не устраивает работа председателя ТС, то при соблюдении законодательно установленной процедуры есть возможность его заменить.

В ответах председателя ТС указывается, что после стабилизации эпидемиологической обстановки будет проведено общее собрание, на котором будет решаться вопрос обеспечения электроэнергией в нежилых помещениях. Если решение общего собрания не устроит собственника нежилых помещений, то и здесь наиболее реальным выходом из положения видится обращение в суд с требованием об обжаловании решения общего собрания.

Что об этом думает эксперт?

Ситуацию нам прокомментировал специалист, который работал на подряде по электрике у многих застройщиков и знаком с ситуацией. Молодой человек попросил не указывать его имя и компанию (есть в редакции). Важно: речь идет не о тех помещениях на Васнецова, вокруг которых возник спор, а про схожие объекты у многих застройщиков, где довелось побывать нашему специалисту.

— Это не вина застройщика, что он продает такие помещения с коммуникациями в частную собственность, а вина покупателя, который желает приобрести помещение, не предназначенное для офисов, магазинов и прочего за мизерные деньги. Понятно, что у них впоследствии не получается разместить там то, что покупатели желают, так как эти помещения для этого не приспособлены.

Изначально, когда застройщики возводят, у них в проекте такие помещения прописаны как хозяйственные помещения подвального назначения. При покупке же в документах не прописано «административные или производственные»? Так ведь?

Если это помещение под размещение складских материалов, скажем так, то оно не приспособлено для того, чтобы в нем располагался магазин. Потому что и нагрузочные характеристики по энергопотреблению там совсем иные. И понятно, что застройщик под эти помещения закладывал, согласно ТКП, кабельные линии с малой нагрузочной способностью, отсекающие автоматы и прочее. Также в таких помещениях нельзя разместить офисы или что-то подобное, потому что будут нарушены требования инсоляции, приточно-вытяжная вентиляция не соответствует требованиям 8-часового пребывания людей в данных помещениях, количества освещенности, отсутствия подвода по воде и канализации и так далее.

То есть когда застройщик продает такое помещение, а собственник желает купить его под офисы, то вначале покупателю нужно внимательно ознакомиться с документацией, назначением данных помещений, а не кидаться на маленькую цену и хорошее расположение.

Застройщики продают такие помещения зачастую под склады или подвалы. Чаще всего их располагают либо над торговыми точками (купил магазин, купи и склад дешево), либо в подвалах жилых домов (купил квартиру, купи дополнительную площадь для хранения вещей дешево). А если каким-то образом такие помещения покупает не житель дома, то потом он выговаривает застройщику, какой он плохой и как он его «кинул». А на самом деле когда застройщик продает такой объект, то он же не должен говорить, что здесь можно хранить только картошку, к примеру, и под другие нужды помещение не предназначено. Он продает площади в подвальных помещениях. Не цокольных! ПОДВАЛЬНЫХ! Здравомыслящий человек должен задуматься: зачем ему в подвале офис или магазин? А лучше всего туда съездить и посмотреть – если это подвальное помещение без окон, с одной форточкой, с одной дверью и двумя лампочками, то зачем такое покупать?

Но если человек купил и хочет впоследствии увеличить мощности на это помещение, то это ему сделать никто не даст. Туда заложены коммуникации под максимально допустимую мощность. А также заложены отсекающие автоматы, которые стоят не в данном помещении, а в общей электрощитовой. И если происходит отключение, то все жители остаются без света. Также эти помещения по электроснабжению относятся к 3-й категории, то есть допускается отсутствие электричества на таких объектах сроком не более 24 часов. То есть огромная опасность размещать там магазины. А у электриков товарищества собственников есть рабочий день, есть выходные, и они явно не будут спешить. Все остальные коммерческие помещения относятся ко второй категории – до 3 часов.

То есть покупатель был явно невнимательным и не запросил весь пакет документов — от проектного решения до функционального назначения. Ему эти бумаги обязаны были предоставить.

Застройщики часто продают такие помещения, потому что пропадают площади, которые заложены для того, чтобы поддерживать многоэтажное строение. Грубо говоря, на высоту под землей в 2,5 метра располагаются опорные стены, колоны и так далее. А между ними свободные метры. И зачем этой площади пропадать? Вот и продают застройщики эти помещения под хозяйственные нужды.