Пугающая тишина. Что происходит с рынком новостроек и почему есть надежда на счастливый конец

"Так что там с ценами будет, вырастут или упадут?" - абсолютно серьезно спросил у меня руководитель девелоперской компании. "Вы же читали? Цены растут", - с сарказмом отметил еще один. "Какие прогнозы? Это к гадалке и статистике", - невесело отреагировал третий. Попытки получить комментарии о ситуации на первичном рынке были в этом месяце тщетными. Неужели все считают, что проблемы сами рассосутся? Разве нет какого-то плана?

"Так что там с ценами будет, вырастут или упадут?" — абсолютно серьезно спросил у меня руководитель девелоперской компании. "Вы же читали? Цены растут", — с сарказмом отметил еще один. "Какие прогнозы? Это к гадалке и статистике", — невесело отреагировал третий. Попытки получить комментарии о ситуации на первичном рынке были в этом месяце тщетными. Неужели все считают, что проблемы сами рассосутся? Разве нет какого-то плана?

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Все видели данные, которые опубликовало НКА: цены подросли. Правда, в рублях, и на готовые новостройки, но статистика есть статистика. И она застройщиков, привыкших считать в долларах и оценивать ситуацию по своим объектам в масштабах нескольких лет, похоже, в нынешней ситуации неопределенности слегка раздражает. А потому — не до официальных заявлений.

Как себя сейчас ощущают застройщики? Да вполне нормально. Нынешний уровень цен был прогнозируем, ползущая девальвация — ожидаема и предсказуема просто в рамках опыта (кризисы с циклом в несколько лет научили рассчитывать финансовые риски). Ничего катастрофичного не случилось. Да, события после выборов сказались на спросе. Но прекращение кредитования вторичного рынка и (урезанные, но не свернутые) партнерские программы кредитования новостроек помогли поддержать спрос на новостройки стандарт- и комфорт- классов на "терпимом" уровне без существенных скидок. Хуже стало застройщикам, которые рассчитывали на более состоятельных покупателей (там по спросу ударила релокация и апатия покупателей), впрочем и они пока не жалуются. Кому-то даже удалось вписаться в программы лизинга с приемлемой ставкой в белорусских рублях.

Но к весне, когда бетонометры расходятся, как горячие пирожки, реальный спрос до ожидаемого уровня не вырос. И вообще не произошло ничего, что вселяло бы явную надежду. Только статистика вот показала рост цен в рублях…

Большинство строящих сейчас жилье в Минске — профессионалы с большим опытом работы. Они давно привязали цену продажи метров к курсу доллара и научились закладывать в эту цену риски. Они умеют просчитывать рентабельность своих проектов на весь цикл их реализации с учетом девальвации. Но с разворачивающимися событиями они прежде не сталкивались и не понимают, как и что можно планировать.

Сейчас вообще нет вводных. Невозможно рассчитать, как долго сохранится кредитная поддержка покупательского спроса, а значит, как придется корректировать цену продажи. Невозможно оценить, верны ли были предыдущие расчеты. Что если населению заморозят выдачу вкладов в валюте, установив не рыночный курс для обналичивания счетов? Как вообще реагировать на нерыночный курс — поднимать цены в валюте по курсу Нацбанка? Уже запущены программы трех-пятилетних рассрочек с привязкой к курсу НБРБ. Если рыночный курс будет 5, а по Нацбанку 2,8, как компенсировать потери?

Строят у нас из белорусских материалов, но около 15% — импортная составляющая. Готовиться к проблемам с расчетами за импорт и, соответственно, с поставками? Как подорожают белорусские стройматериалы (а они тоже дорожают при девальвации)? Как будут переживать очередной кризис белорусские производители?

Отдаленные перспективы девелоперов еще более туманные. Что будет с участками? Будут аукционы под новые проекты? Отменят уже вступивший в силу указ об ограничении прибыли пятью процентами при привлечении дольщиков или оставят? Слишком много переменных не могут не раздражать.

Коммерческие застройщики в конечном счете зависимы от благополучия народа. Экономического, морального, правового. И оптимизм руководители не теряют. Это видно по бодрому "шевелению" на стройках жилых многоэтажек (и даже на "золотых" площадках), где только начинают рыть котлованы.

Сценарии развития событий могут быть (пусть не в перспективе ближайшего года) и позитивными. Вроде обеспечения равного доступа для всех застройщиков к участкам без обременений, равных условий работы для коммерческих и государственных организаций — в общем, движения "за всем цивилизованным миром". Пока же остается только ждать, морально готовиться и оперативно реагировать на "черных лебедей".