"9 лет нервов и страха, но с доходом 8,7% годовых в евро". Как я купил две квартиры в Германии и что из этого вышло

Кто спорит с тем, что недвижимость – отличный источник пассивного дохода? Никто. Причем ничего сложного в таком инвестировании нет. Купил недвижимость, сдал в аренду - и получай процент. А если купить такую недвижимость за рубежом, да еще и в развитой стране, где все урегулировано и защищено законами, – это же вообще мечта пассивного инвестора!

Кто спорит с тем, что недвижимость – отличный источник пассивного дохода? Никто. Причем ничего сложного в таком инвестировании нет. Купил недвижимость, сдал в аренду — и получай процент. А если купить такую недвижимость за рубежом, да еще и в развитой стране, где все урегулировано и защищено законами, – это же вообще мечта пассивного инвестора!

Реновированный дом в Восточной Германии. Фото используется в качестве иллюстрации.

В ноябре 2010 года я думал точно также. Поэтому и решил приобрести две небольшие квартиры в Восточной Германии. 

В то время все смотрелось идеально:

— квартиры недорогие;

— продавец – банк;

— квартиры сданы в аренду и ими занимаются управляющие компании;

— планируемый рентный доход – 14% годовых в Евро (!);

— в Германии есть русскоговорящий представитель российского партнера, который помогает решать все вопросы: от оформления сделки до общения с управляющими компаниями.

Когда все смотрится идеально, стоит задуматься, почему эти квартиры до сих пор никто не купил. Но я понадеялся на давних партнеров («они же уже давно этим занимаются и все знают…»). Понадеялся на русскоговорящего представителя Светлану (впоследствии приветливо общалась со мной только в первый год). Понадеялся на немецкие управляющие компании…

В общем, я влез на то поле и в ту сферу, в которой слабо разбирался. И результаты не заставили себя ждать.

Через два года после покупки начались сюрпризы…

В ноябре 2010 года мои давние партнеры предложили для рассмотрения инвестиции в недвижимость в Германии, которая осталась у банков по ипотечным кредитам. Все мы где-то читали или слышали о том, что покупка у банков заложенного имущества – очень выгодная сделка. Потому что банки стараются избавиться от имущества побыстрее и продают его по низким ценам. Наверное, так оно и есть. Но почему-то мы не задумываемся о том, что на этом рынке (как и на любом другом) есть профессионалы. И они отлично разбираются и в ценах, и в имуществе. И наверняка они первыми забирают лучшие объекты. А то, что остается нам – дилетантам, купившимся на красивую рекламу, это – проблемные или низкодоходные объекты.

Владимир Савенок, основатель и генеральный директор консалтинговой компании «Личный капитал», эксперт в сфере личных финансов и инвестиций.

Итак, я выбрал две квартиры в разных домах и в разных городах Восточной Германии. Здесь мне повезло, потому что изначально я хотел купить две квартиры в одном доме из-за более высокой доходности. Но вспомнил о главном правиле инвестора – о ДИВЕРСИФИКАЦИИ.

В январе 2011 года я оформил сделки на покупку квартир и стал инвестором в зарубежную недвижимость.

Первые два года все смотрелось совсем неплохо, хотя доход от аренды оказался гораздо ниже обещанного – не 14%, а 9% годовых. Но это я принял…

А через два года начались сюрпризы. Светлана стала все реже выходить на связь и в конце концов расторгла договор. Управляющие компании присылали какие-то письма и просили проголосовать на собрании владельцев или же извещали о дополнительных расходах по разным причинам. Налоговые двух городов присылали какие-то письма и формы, которые я, естественно, не мог самостоятельно заполнить.

Одна управляющая компания обанкротилась. Ее заменила другая компания, которая известила о том, что денег нет и поэтому нужно доплатить.

Другая управляющая компания сообщила о том, что арендатором моей квартиры является психически больная женщина, за которую аренду платит социальная служба и эта сумма ренты ограничена.

И вот все эти письма (причем, на немецком языке, который я не знаю), сыпались на меня, и их количество только увеличивалось. Да, я говорю и пишу по-английски. Это – универсальный язык во всем мире (как я думал). Но только не в Восточной Германии, где говорят только на своем языке везде. Даже в банках я не мог найти англоговорящих людей.

После того, как Светлана отказалась вести мои дела, я решил связаться с управляющими компаниями напрямую. Начал с мейлов. Потом перешел на телефонные звонки. А когда понял, что сам не смогу говорить с ними по телефону, нанимал человека, говорящего по-немецки и он звонил в Германию. Так и общались.

Фото используется в качестве иллюстрации.

На письма от налоговой я внимания не обращал. Как позже выяснится – напрасно

В 2016 году я совершенно случайно (как это обычно и бывает) нашел человека, живущего в Германии и готового заняться моими квартирами и привести дела с ними в порядок. Благодаря ему (его имя Сергей) я все довел до конца – до продажи квартир.

Сергей начал собирать все документы от управляющих компаний и извещал меня о том, что происходит – банкротства и замена управляющих компаний, долги по коммунальным услугам, долги по налогам и т.д.

С помощью Сергея я настроил автоматические ежемесячные платежи управляющим компаниям и платежи налогов за землю. Моя жизнь стала спокойнее. Все, вроде, работало.

Затем пришло время разобраться с налогами на доход. За несколько лет… И снова благодаря Сергею, который подготовил все необходимые документы, я подписал декларации и оплатил все задолженности по налогам. Стало еще спокойнее, хотя доходность моих квартир понизилась с 9% до 7%.

Хотя Сергей все привел в порядок, одна мысль держала меня в постоянном напряжении. Что будет, если Сергей исчезнет? Откажется заниматься моими объектами? Куда бежать и кого искать?

Поэтому в 2018 году я решил избавиться от этих доходных, но очень беспокойных объектов. Казалось бы, что за проблема продать сдаваемые в аренду квартиры в Германии? Но одно агентство и пара риэлтеров не справились с этой задачей – квартиры оказались неликвидными.

После года мыканий я наконец смог продать квартиры через другое агентство. Снова куча документов, доверенностей, пересылок в Германию и т.д. И, наконец, деньги от продажи у меня на счете! Все закончено!

Если бы… Когда я уже начал забывать об этих восьми годах с квартирами в Германии, мне начали приходить письма от налоговой. Остались не уплаченными налоги на доход за последний год и налог на доход от продажи. Хотя одну квартиру я продал по цене ниже цены покупки.

И снова пишу Сергею, с которым уже распрощался. Еще три месяца переписок и пересылок документов. Наконец, все подсчитано, подписано и оплачено.

Фото используется в качестве иллюстрации.

Каков итог моей инвестиции в зарубежную недвижимость?

Результат получился не такой уж плохой – за 9 лет я получил среднегодовую доходность 8,7% в Евро. И это еще раз подтверждает правило – чем выше доход, тем выше риски. В моей ситуации риски были буквально на каждом шагу – с арендаторами, с управляющими компаниями, с посредниками, с налоговой, с риэлтерами. Все эти годы я не мог расслабиться. А ведь это главное условие получения пассивного дохода.

По итогам данной инвестиции я понял, что мне сильно повезло. Пока я занимался своими квартирами, я общался с людьми из этой отрасли и услышал немало историй о том, как инвесторы теряли свои деньги полностью. Мне удалось найти отличного посредника, который помогал мне до самого завершения сделок. А ведь многие, не уделяя своим квартирам никакого внимания, наивно полагают, что раз они купили эти квартиры по советам продавцов, то будут просто получать рентный доход и отдыхать на берегу теплого моря. К примеру, в том же доме, в котором находилась моя квартира, одну квартиру снимали проститутки. Управляющая компания не могла связаться с владельцем и обратилась в полицию. А там и налоговая подключилась. Владельца квартиры объявили в розыск.

Напрашивается простой вывод: если вы сами (или очень надежные люди) не можете контролировать свою недвижимость, не знаете местное земельное и налоговое законодательство, не говорите на местном языке, то вы очень сильно рискуете, приобретая недвижимость за рубежом только лишь по рекомендации продавцов.

Прошел год с тех пор, как я продал свои квартиры и расплатился со всеми кредиторами, но я до сих пор боюсь, что мне придет письмо из Германии, в котором будет написано, что я что-то кому-то все еще должен…

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Фото: КБ Стрелка, behance.net

Читайте также:

«Цены нащупывают свое дно». Эксперты о том, что происходит на вторичном рынке жилья в Минске

Куда и как вкладывать свои деньги в недвижимости в 2021 году? Мнение на примере Москвы

Не построил дом за три года – отдавай участок. Как не потерять честно купленную землю и что делать, если денег на строительство не осталось