"Дальше будет еще хуже". Как в последние годы сдувался рынок новостроек Минска и как это повлияет на цены

26.11.2020 10:00
Недвижимость

За последние 10 лет расцвет массового жилищного строительства в Беларуси и Минске пришелся на 2014 год. В последующие годы объемы строительства жилья с каждым годом падали, а вместе с ними снижалось и количество застройщиков. Сегодня уже можно говорить о том, что рынок коммерческого жилья в столице монополизирован. Как это может повлиять на цены квартир в Минске?

За последние 10 лет расцвет массового жилищного строительства в Беларуси и Минске пришелся на 2014 год. В последующие годы объемы строительства жилья с каждым годом падали, а вместе с ними снижалось и количество застройщиков. Сегодня уже можно говорить о том, что рынок коммерческого жилья в столице монополизирован. Как это может повлиять на цены квартир в Минске?

Фото использовано в качестве иллюстрации

От 1,3 миллиона «квадратов» до 511 тысяч

По данным комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, в 2010 году в Минске реализацию проектов по возведению объектов жилищного строительства осуществляли 40 застройщиков. Их силами построено порядка 1,2 млн квадратных метров общей площади жилья.

С 2010 по 2014 год в столице ежегодно увеличивался объем строительства жилья. В этот период также наблюдался рост числа организаций-застройщиков, реализовавших в Минске жилые проекты.

В 2013 году в указ президента от 27 декабря 2007 №667 были внесены изменения в части предоставления земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов без проведения аукциона лишь коммунальным предприятиям. Таким образом, коммерческие заказчики утратили возможность получать земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по заявительному принципу.

Принимая во внимание вышеуказанное изменение в указ №667, а также с учетом предложения на аукционе земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов со значительными обременениями (сносом малоэтажной жилой застройки, необходимостью реализации имущественных прав, строительства инженерно-транспортной инфраструктуры и т.д.) начиная с 2015 года в Минске объем строительства жилья коммерческими застройщиками существенно снизился, — отмечают в комитете строительства и инвестиций.

На рынке недвижимости остались лишь крупные коммерческие застройщики, имеющие возможность прибрести на аукционе земельные участки с обременениями.

Что касается государственных застройщиков, то изменение их количества на рынке Минска происходило исключительно за счет объединения управлений по капитальному строительству отдельных районов города. Сегодня на их плечи возложено строительство  жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, среди которых в основном многодетные семьи.

Как мы уже писали, антирекорд по количеству построенных квартир за последние 15 лет случился в 2017 году. За 12 месяцев было построено всего лишь 10,6 тысяч новых квартир. Эти цифры сравнимы с уровнем 2005 года, когда в эксплуатацию ввели 10,9 тысяч квартир. Новая отрицательная планка была достигнута в прошлом году: за 12 месяцев 2019 государственные и коммерческие застройщики сдали лишь 7,8 тысяч квартир, или 511,8 квадратных метров жилья.

Поредели и ряды ассоциации застройщиков

3 марта 2011 года в Минске была зарегистрирована Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства. Ее учредителями выступили такие ведущие компании, как «Юнивест-М», «Московская инвестиционная строительная компания», «А-100 Девелопмент» (УП «Дамаан»), «Тамбаз», «10 УНР-инвест», «Арэса-Сервис» и «Белбуд».

Миниполис "Каскад"

Ассоциация ставила своей целью повышать эффективность и координировать предпринимательскую деятельность своих членов, представлять и защищать их общие имущественные интересы. Она была открыта и для других застройщиков. Однако в ее ряды принимались только те организации, которые крепко стояли на ногах, имели хорошую репутацию на рынке и были готовы отстаивать общие интересы профессионального сообщества.

С течением времени ряды ассоциации застройщиков пополнили такие компании, как «Трайпл», «СИ-трейдинг», «Айрон», «Гродножилстрой», «Вива Капитал» (торговая марка ViVaInvest), «Минскпромстрой», «Пригородстройинвест», «Жилстройкомплект» и некоторые другие.

ЖК "У Троицкого"

Членам ассоциации приходилось работать в периоды и взлетов, и падения рынка. За годы своей деятельности в Минске их силами реализован ряд крупных инвестиционных проектов. Среди них: миниполис «Каскад» (Юнивест-М), жилой квартал «Московский» на пр. Дзержинского (Московская инвестиционная компания), ЖК «У Троицкого» (Трайпл), ЖК «Престижино» (Минскпромстрой), жилой квартал на пересечении пр. Дзержинского и ул. Гурского (10 УНР-инвест»), энергоэффективные высотки на ул. Неманской (10 УНР-инвест) и многие другие. Купить новую квартиру в этих проектах пожелали многие минчане и жители регионов.

Московский квартал

В течение последних лет в законодательстве произошло много изменений, ужесточающих требования к застройщикам и ведению бизнеса. Введение обязательной аттестации, предоставление площадок под жилую застройку только на аукционной основе — эти и другие правила и нормы оказывали непосредственное влияние на рынок и осложняли работу застройщиков. Многим пришлось завершить свою деятельность как заказчикам строительства и выйти из ассоциации.

Жилой квартал на пересечении по. Дзержинского и ул. Гурского

Пожалуй, одной из первых в 2015 году ушла с рынка старейшая в Беларуси компания «Белбуд», которая проработала на этом поприще более 20 лет. В то время председатель наблюдательного совета ОАО «Белбуд» Николай Новицкий, который был генеральным директором компании с момента ее основания, говорил, что «нам приходится уходить с рынка с чувством большой досады». Тогда же в эксклюзивном интервью Realt.by он говорил:

— Сегодня мы не можем работать на рынке, в первую очередь по причине снижения спроса на жилые помещения. В сложившихся условиях выжить могут только крупные компании, которые в свое время бесплатно получили много площадок для строительства жилья. Но даже и они сталкиваются со сложностями при реализации квартир. Кроме того, увеличиваются затраты на освоение площадок, которые предоставляются застройщикам только по итогам аукционов и имеют ряд обременений. Опять же, приобретать и осваивать их могут только солидные девелоперские организации. Мы предвидели, что темпы строительства жилья будут снижаться, поэтому не смогли взять на себя дополнительные риски по освоению новых площадок. Это наше стратегическое решение.

Последний свой дом ОАО «Белбуд» сдало в эксплуатацию в микрорайоне Лебяжий в августе 2014 года. Но с рынка компания не ушла, а стала существовать за счет других видов деятельности, в том числе подрядных работ.

Жилые дома в Лебяжьем

По причине отсутствия площадок завершили свою деятельность как заказчики строительства и вышли из ассоциации и другие компании: «Московская инвестиционная строительная компания», «Трайпл», «Минскпромстрой», «Пригородстройинвест»,  «ЭКОВО», «СБФ-плюс».

Более сложная судьба – у компании «Тамбаз». Из-за проблем с финансированием заказчику не удалось завершить реализацию проекта «Аркадия». В сложное положение попала и компания «Жилстройкомплект», которая реализует проект «Грушевский посад».

Последние свои дома строят также компании «Арэса-Сервис» и «Си-трейдинг». После завершения реализации проектов они планируют заняться другими видами деятельности.

ЖК "Гармония"
ЖК «Гастелло Резиденс»

На сегодняшний день в ассоциации остаются такие организации, как группа компаний «Юнивест-М», группа компаний Дана Холдингз, «А-100 Девелопмент», «10 УНР-инвест», «Арэса-Сервис», «Айрон», «Си-трейдинг», «Гродножилстрой», «Вива Капитал».

Но и в таком составе ассоциация продолжает свою деятельность. Ее члены надеются на то, что еще наступят лучшие времена.

Сегодня силами членов ассоциации реализуются такие крупные проекты, как ЖК «Минский квартал» (Айрон), ЖК «Левада» (Айрон), ЖК «Зеленая гавань» (А-100 Девелопмент), жилой квартал «Пирс» (А-100 Девелопмент), жилой район «Новая Боровая» (А-100 Девелопмент), ЖК «Минск Мир» (Дана Астра), ЖК «Гастелло Резиденс» (Си-Трейдинг), ЖК «Гармония» (Арэса-Сервис) и другие.

Жилой квартал "Пирс"
ЖК "Левада"

Комментарий в тему

Управляющий партнер группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков:

— В каком-то смысле столичный рынок новостроек можно сравнить с рынком мобильных устройств. За 10 лет там стало меньше брендов, а конкуренция уникальностью флагманского форм-фактора более не актуальна. В настоящее время все устройства утилитарны и главная их функция – быть надежным окном в мир будущего.

Что-то подобное произошло и с рынком жилья в Беларуси и, в частности, Минске: девелоперских брендов стало вдвое меньше, дома в большинстве своем выглядят одинаково, а качественные характеристики, например, такие, как звукопроницаемость стен (перекрытий) в домах разных конструктивных типов уже почти не отличается.  

Важное событие и достижение национального рынка жилья – это приближение к показателю обеспеченности жильем, характерного для рынков развитых стран. По данным Национального статистического комитета, 27,8 квадратного метра на душу населения – это показатель по стране на конец 2019 года. За 10 лет – прирост на 13%. Это больше, чем в России и Польше и намного выше, чем в большинстве развивающихся стран, и уже ближе к комфортному показателю развитых – 30 квадратных метров на душу населения. В первую очередь это свидетельствует о начале конца эпохи массового жилищного строительства.

Вместе с падением объемов строительства жилья на рынке снижалась и доля заказчиков. Барьеры на вход на рынок, сложности конкуренции с системообразующими застройщиками, малое количество площадок на редких аукционах, высокая степень бюрократизации – это далеко не все факторы, которые не позволяют сформироваться рыночным нишам, в которых могли бы закрепиться и развиваться средние и мелкие компании, формирующие конкурентную среду и видовое разнообразие создаваемого продукта. И здесь сложно выделить главный фактор. Полагаю, именно их синергия обуславливает положение дел в отрасли жилищного строительства.

Такое положение дел в отрасли нельзя назвать ни плохим, ни хорошим. Это такая «традиция» белорусского рынка, которая характерна не только для жилищного строительства. Цены инертны, рыночные институты почти не работают, уступая первенство директивной системе управления с социальной направленностью, которая как раз-таки и не позволяет назвать белорусскую традицию «плохой».

Именно уникальность модели развития белорусского рынка жилья позволила многим семьям со средним достатком и ниже среднего реализовать мечту о собственном жилье. Большая их часть, благодаря довольно частым экономическим шокам, уже даже успела рассчитаться по выданным во исполнение мечты льготным кредитам.

Рынок жилья следует тренду на монополизацию, число операторов продолжит уменьшаться, а видовое разнообразие будет сокращаться. Спрос также объективно сократится, что при условии отсутствия серьезных рыночных шоков сбалансирует траекторию ценового тренда.

Директивное уменьшение числа операторов в рыночной экономике без антимонопольного контроля привело бы к плачевным последствиям. Однако экономика Беларуси не имеет четких рыночных ориентаций и, обладая социальной ориентацией, формирует уникальную среду для комфортности цен на жилье даже при снижении конкуренции в отрасли.

Также читайте у нас:

В Минске на улучшение жилищных условий до конца года направят 1,6 тыс. многодетных семей

За 9 месяцев 2020 года в Минске из квартир государственного жилфонда выселили 24 должника