"Сентябрь был самым провальным по сделкам". Риэлтеры — о том, когда восстановится рынок вторичного жилья и каких цен ожидать

09.10.2020 08:00
Недвижимость
2020 год преподнес всем участникам вторичного рынка жилья

2020 год преподнес всем участникам вторичного рынка жилья Минска немало «сюрпризов». Сначала пандемия коронавируса, а затем нестабильная политическая обстановка, приостановка кредитования, девальвация белорусского рубля – все эти и другие факторы привели к серьезному падению покупательского спроса. Мы пообщались с руководителями агентств недвижимости и спросили у них, когда рынок вторичного жилья войдет в свое привычное русло и каких цен можно ожидать.

2020 год преподнес всем участникам вторичного рынка жилья Минска немало «сюрпризов». Сначала пандемия коронавируса, а затем нестабильная политическая обстановка, приостановка кредитования, девальвация белорусского рубля – все эти и другие факторы привели к серьезному падению покупательского спроса. Мы пообщались с руководителями агентств недвижимости и спросили у них, когда рынок вторичного жилья войдет в свое привычное русло и каких цен можно ожидать.

Фото носит иллюстративный характер

«Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя»

Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня рассказывает, что в сентябре текущего года по сравнению с августом количество сделок на вторичном рынке жилья Минска сократилось на 35%.

Это очень существенное падение количества сделок, причем оно произошло достаточно одномоментно, — уточняет Павел.

По словам эксперта, август тоже был не самым хорошим месяцем в этом году. Например, если в августе прошлого года на минской «вторичке» было совершено 1300 сделок купли-продажи квартир, то в августе этого года их было только 1150. В сентябре 2020 года по сравнению с аналогичным месяцем 2019 года снижение количества сделок достигло 40%.

Деньги у людей есть. Мы знаем статистику Нацбанка, сколько национальной и иностранной валюты было снято в банках с депозитов, когда стал резко расти курс доллара и обесцениваться белорусский рубль. Но эти деньги не были вложены в недвижимость. Люди затаились и выжидают. Они не понимают, какова сегодня реальная рыночная стоимость недвижимости, которая продается, и что дальше будет с ценами, — дополняет Астапеня.

Директор агентства также говорит о том, что с рынка, по сути, ушли все потенциальные покупатели с наличными деньгами. Остались только те, которые продают свои квартиры и что-то покупают взамен. Но их тоже волнует вопрос, как найти покупателя на свое жилье.

Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя, — уточняет Павел.

«Я сейчас не могу думать об этом»

Директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин характеризует август этого года как летний стандартный месяц.

После острого периода пандемии сделки совершались неплохо. В июне-августе ежемесячно на минском вторичном рынке жилья регистрировалось по 1000 и более сделок. В этот период наступила стабилизация цен, — рассказывает Анатолий Звездин. — Многие клиенты, которые обращались к нам в агентство в июле-августе, торопились и хотели закрыть сделку до выборов президента. 

По оценкам агентства «Мольнар», сентябрь оказался в этом году самым провальным месяцем. По количеству сделок он сопоставим с апрелем-маем. В эти месяцы по сравнению со средним значением количество сделок снизилось на 30%, а по отношению к марту оно и вовсе составило почти 50%. Основной причиной этому стал политический кризис и его последствия.

Когда специалисты нашего агентства предлагали своим клиентам так или иначе решать квартирный вопрос, они слышали ответ: я сейчас не могу об этом думать. Вот так сильно повлияла на настроения людей политическая обстановка после выборов. Все понимали, что, скорее всего, наступят какие-то экономические последствия. И они, к сожалению, не заставили себя долго ждать, — говорит директор агентства «Мольнар».

Он также говорит о том, что в августе по сравнению с июлем количество обращений потребителей в агентство за риэлтерской услугой снизилось на 30%. В сентябре по отношению к августу оно сохранилось на прежнем уровне.

Анатолий Звездин также отмечает, что по статистике агентства «Мольнар» сегодня цена предложения квартир отличается от реальной цены сделки на 6-8%. Когда же рынок находится в стабильном состоянии, то разрыв между ценой предложения и реальной составляет 2-3 %.  

Директор агентства недвижимости «Этажи» Наталья Куземкина рассказывает, что в августе количество обращений в риэлтерскую компанию было практически таким же, как и в апреле.

Мы связываем это со сворачиванием кредитования покупки жилья. Однако в сентябре мы заметили небольшой прирост обращений. Если в августе в нашем колл-центре зафиксировано порядка 1900 обращений, то в сентябре их было уже более 2000. По всей видимости, люди потихоньку адаптируются к сложившейся ситуации на рынке, которая влияет на поведение и продавцов, и покупателей, — уточняет Наталья.

В августе по отношению к июлю количество сделок в агентстве снизилось примерно на 40%.

Ситуация, которая сложилась в августе, была нетипичной. Рынок впервые столкнулся с таким явлением. В сентябре мы тоже не смогли выйти на июльские показатели, — дополняет Куземкина.

Фото носит иллюстративный характер

Продают ли минчане квартиры с целью выезда на ПМЖ за рубеж?

Мы такой статистики не ведем, — отвечает на вопрос Павел Астапеня. – Но, исходя из личных наблюдений, могу сказать, что такие случаи если и есть, то они единичные. Принять решение о переезде достаточно сложно. В первую очередь потому, что одновременно оформлять документы на выезд, искать работу в другой стране и продавать квартиру, тем более в условиях падения спроса, почти нереально. Думаю, что если и есть люди, которые по политическим мотивам решили уехать за рубеж, то решение о продаже недвижимости они будут принимать не сейчас.

Явных обращений к нам в агентство помочь продать квартиру с целью выезда за рубеж не было. Однако слышны разговоры, что такие люди есть. Но, думаю, что эта тенденция не будет носить  массовый характер, — отвечает Анатолий Звездин.  

Точных цифр не приведу, потому что такой статистики мы не ведем. Но могу точно сказать, что такие обращения были. Мы слышали от продавцов, что они думают о переезде, — говорит Наталья Куземкина.

Что больше тянет цены вниз?

В разные годы ежемесячно на вторичном рынке жилья Минска 20-30% сделок совершалось с привлечением кредитных средств. Если в сентябре этого года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок упало на 40%, то с учетом приостановки кредитования можно говорить о том, что падение количества сделок составило 10%.

Если подходить к этому вопросу чисто арифметически, то на самом деле получается так. Но, я думаю, что нужно учитывать все факторы, которые влияют на рынок вторичного жилья. У нас было много покупателей, которые привлекали в банках кредиты в белорусских рублях не потому, что у них не хватало своих денег на покупку квартиры, а с расчетом на девальвацию белорусского рубля. В периоды скачков валютных курсов они выигрывали, — говорит директор агентства «Эксперт».

Он акцентирует внимание на том, что до 2016 года были очень высокие ставки по кредитам. Поэтому люди лишь в исключительных случаях заимствовали деньги под 30-40 % годовых в банках и решали свой квартирный вопрос другими путями, например, продажей другой недвижимости.

Наталья Куземкина также считает, что приостановка кредитования негативно сказалась на ситуации на рынке и привела к снижению спроса и количеству сделок.

Тем не менее, мы видим, что люди начинают адаптироваться к ситуации и стараемся более плотно работать с продавцами по снижению цен до реальных рыночных. Также используем различные технологии в работе с потенциальными покупателями и привлекаем их к объектам в нашей базе данных, — уточняет директор агентства «Этажи».

По мнению Павла Астапени, причиной падения спроса на квартиры и цен является не один какой-то фактор – будь то пандемия, или отсутствие кредитования, или политический кризис и проблемы в экономике, девальвация белорусского рубля, а их совокупность.

Такой точки зрения придерживается и Наталья Куземкина.

По мнению Анатолия Звездина, основным фактором снижения покупательского спроса явился политический кризис.

Именно кризис стал первопричиной появления других факторов, — говорит директор агентства «Мольнар». – После острого периода пандемии люди быстро восстановились, они справились со страхом перед неизвестностью. Работала экономика, ведь в Беларуси не вводился жесткий карантин, не было ограничений в работе предприятий, а были введены только мягкие санитарные нормы. Политический кризис снова усугубил ситуацию, причем гораздо сильнее, чем можно было предположить.

Фото носит иллюстративный характер

Каких цен ожидаем?

Павел Астапеня считает, что любой рынок должен жить в том или ином виде. Но что касается вторичного рынка жилья, то, по его мнению, цены на нем будут идти вниз даже несмотря на то, что по статистике 90% продавцов пока еще не снизили цены.

Однако они будут вынуждены это сделать, потому что по этим ценам, которые они держат, никто квартиры покупать не будет, — уточнят Павел.

Он считает, что в целом за 2020 год цены на минском вторичном рынке жилья снизятся на 10%.

— С учетом пандемии коронавируса, политического кризиса, приостановки кредитования «вторички», наверное, 10% — это и не такое большое падение цен? Ведь в прошлом году оно тоже составило порядка 7%.

Да, но надо понимать, что рынок недвижимости неповоротлив и очень быстро цены на нем не падают. Он достаточно консервативен, на нем присутствует очень много субъектов (продавцов), которые выставляют цены исходя не из складывающейся общей ситуации, а по своему разумению, жизненной ситуации, а порой и принципу «я так хочу». Но цены будут падать в любом случае, и этот процесс уже происходит. Мы наблюдаем его уже с начала пандемии, — отвечает на вопрос эксперт.

Астапеня полагает, что в 2021 году падение цен ускорится и до марта-апреля составит как минимум 10-15%.

В ближайшее время мы не ожидаем возобновления банками кредитования жилья. В течение ближайших 6 месяцев нам придется работать еще без кредитов. Поэтому сегодня мы стараемся обеспечивать эффективную работу с потребителями в условиях неопределенности и отсутствия кредитования, — говорит Куземкина.

Она полагает, что многое будет зависеть от того, насколько быстро рынок адаптируется к новым реалиям.

Если больше не будет никаких потрясений, то мы рассчитываем на то, что более-менее рынок восстановится к декабрю и выйдет на показатели июня-июля, — уточняет Наталья.

Анатолий Звездин говорит о том, что сегодня покупатели заняли выжидательную позицию.

Все уже научены предыдущими кризисами и прекрасно понимают, что цены будут снижаться. Вопрос только в том, как сильно они упадут и как долго будет длиться это снижение. Сейчас происходит накопление отложенного спроса, который когда-то проявится, — говорит Звездин.

— Когда может проявить себя этот отложенный спрос?

А вот это вопрос очень сложный. Подобной ситуации в Беларуси мы еще никогда не переживали: когда сливались воедино и политический, и экономический кризисы. Можно только в какой-то мере сравнивать подобные кризисы в Беларуси и других странах. Но этот опыт нельзя полностью скопировать. Например, в Украине после Майдана и военных действий за год – с марта 2014 до марта 2015 года – падение цен составило более 40%. У нас такого падения цен не будет. Все-таки острота и глубина кризиса в Украине была на порядок выше, чем в Беларуси. Но неизвестно, когда у нас закончится политический кризис, а главное – когда возобновится кредитование по приемлемым процентным ставкам, — ответил директор агентства «Мольнар».

Фото носит иллюстративный характер

Анатолий Звездин также считает, что падение цен даже после таких серьезных потрясений, которые мы наблюдаем сегодня, не происходит одномоментно. Есть некий период, в течение которого рынок адаптируется к новым реалиям.

Есть некая инерция рынка, в том числе и в мышлении людей. Но низкий спрос все равно будет сказываться на состоянии рынка. Поэтому продавцы, которые захотят решать свои жилищные вопросы, будут постепенно привыкать к новым реалиям. На это понадобится как минимум 2-3 месяца. Думаю, что падение цен мы начнем ощущать ближе к Новому году. По итогам года оно может составить 15%. Думаю, что в следующем году падение цен сохранится на уровне этого года, — высказал свою точку зрения Звездин.

Также читайте у нас:

«Стучаться в закрытую дверь уже нет никакого желания». Застройщики о том, как умирает рынок новостроек Минска и что будет с ценами

Меньше, чем $ 500 в «панельках». В Беларуси утвердили нормативы стоимости квадратного метра жилья