"Ставки аренды — как во время ценового дна". Как пандемия за два года перевернула рынок минских офисов

С начала пандемии коронавируса и по сегодняшний день рынок офисов в Минске переживает не лучшие времена, ведь многие компании ушли на удаленку и стали отказываться от прежнего объема арендуемых площадей. Как за эти почти два года изменилась коммерческая недвижимость и запросы арендаторов, Realt рассказали в группе компаний "Твоя столица". Мы также узнали, что происходит с ценами на офисные помещения и какие площади наиболее востребованы.

Как все начиналось

Точкой отсчета начала пандемии можно назвать март 2020 года. Реакция руководства компаний на интенсивное увеличение количества заболевших было различным: от спокойного сохранения устоявшегося рабочего графика до оперативного перевода всего штата сотрудников на удаленную работу. 

Отвлекающим от пандемии фактором стал неожиданно выросший в марте обменный курс валют. Впервые за несколько лет, курс евро — валюты в которой по сложившейся практике формируется стоимость аренды коммерческой недвижимости на рынке — вырос с 2,4 рубля в конце февраля до 2,9 рубля к концу марта. То есть меньше чем за месяц стоимость аренды для компаний, получающих выручку в рублях (а таких абсолютное большинство), подорожала более чем на 20%. Поэтому ряд компаний на раннем этапе развития пандемии предпочитали решать вопросы снижения арендных платежей, надеясь на скорейшее прекращение распространение COVID-19. Однако пандемия не останавливалась, снижая выручку компаний различных сфер деятельности, и тем самым лишь усугубляя ситуацию.

— Можно сказать, что для арендаторов мир очень быстро перевернулся с ног на голову, потому что одновременно и в кратчайшие сроки им нужно было найти ответ сразу на два очень важных вопроса. Во-первых, как обезопасить своих сотрудников, чтобы не лишиться всего кадрового состава. Во-вторых, что делать с выросшей стоимостью аренды в ситуации стремительного снижения выручки, — рассказывает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов

Сложности удаленки и дорогая цифровизация рабочих мест

Это сейчас, по прошествии полутора лет, страхи притупились. А в начале 2020 года опасность воспринималась очень серьезно. Существует мнение, что большинство компаний, отправивших своих сотрудников на удаленку, имели принадлежность к IT-сфере. Но, по мнению Руслана Орлова, это не так.

В числе подобных компаний были компании различного профиля работы: и банки, и рекламщики с маркетологами, и девелоперские структуры, интернет-магазины, логистические компании, а также многие другие. Помимо понимания первичной ценности своих сотрудников и офисного режима работы, все эти компании объединял еще один фактор – высокая степень цифровизации рабочего процесса. Ведь именно благодаря ему удалось реализовать полноценный рабочий процесс при нахождении сотрудников не в офисе, а на удаленных рабочий местах. 

В противовес Орлов приводит пример и тех компаний, которые были не столь подготовлены к переводу сотрудников на удаленку. Для некоторых из них процесс обеспечения полноценной работы в онлайне значительной части сотрудников повлек необходимость увеличения количества системных администраторов, а также времени и финансовых затрат. Отчасти, в результате подобных трудностей и родился альтернативный полной удаленке формат, который в последующем назвали гибридным. Суть его была в посменном посещении офиса различными сотрудниками – по разным дням недели. В этом случае необходимость полной цифровизации рабочих мест отпадала – если не на совсем, то хотя бы у компаний появлялось время, чтобы в неспешном порядке ее наладить.

— На основе обратной связи, получаемой нами от арендаторов, можно сделать вывод, что у нас в стране культура удаленного или гибридного форматов работы все еще не сформирована из-за пока еще малого периода. И это несмотря на 2 прошедших года. 

В то же время в западных странах подобный формат был распространен еще до пандемии. Например, для размещающихся в Минске различных представительств иностранных компаний или, IT-компаний, чьи головные офисы также располагаются за границей. Благодаря иностранному опыту переход на удаленку прошел быстро и безболезненно. 

Кроме того, по словам представителя «Твоей столицы» есть и более банальные причины, препятствующие распространению у нас удаленки во всех ее проявлениях: не у всех сотрудников есть возможность организовать дома полноценное рабочее место и не каждый работодатель готов отпускать сотрудников домой, считая, что за офисным столом работа идет эффективнее. Все это и делает гибридный (посменный) формат работы для нашего рынка более привлекательным. Но в любом из вариантов, перед компаниями резонно встает вопрос – есть ли смысл и дальше арендовать освободившиеся площади?

Есть ли смысл арендовать дальше?

Вместе с приходом лета 2020 года развенчалась теория о том, что вирус пойдет на убыль под действием жаркой погоды. И поскольку как сейчас, так и летом в 2020 года никто не мог спрогнозировать, когда кончится пандемия, то перед арендаторами возник еще ряд вопросов: возвращаться ли в офисы? И если нет, то есть ли смысл и дальше арендовать освободившиеся офисные площади, образовавшиеся вследствие перевода сотрудников на удаленную работу? Кроме того, для многих арендаторов по-прежнему не решенным оставался вопрос стоимости аренды. 

— Арендаторы были в очень сложном положении: который месяц на фоне пандемии стремительно снижалась выручка, а вместе с уходом сотрудников на больничные – и производительность труда. В подобной ситуации опустевшие офисы, да еще и по выросшей из-за обменного курса стоимости аренды, стали вопросом №1 требующим решения. С учетом того, что далеко не все собственники офисов восприняли просьбы о снижении ставок аренды с пониманием, а смена офиса в разгар пандемии казалась очень рискованной задачей, то по сути арендаторы оказались зажатыми с двух сторон. 

Но так продолжалось недолго – до того момента, пока собственники не поняли, что пандемия, это проблема не только арендаторов, а общая. И что в этой ситуации лучше поддержать существующего арендатора, чем потом искать ему замену в такой сложный для всех период. А это значит: упущенная выгода из-за простоя офиса, затраты на косметический ремонт и … скорее всего, ставку новому арендатору тоже придется снизить. 

— Чтобы учесть интересы обеих сторон, собственникам офисов в качестве первого шага мы рекомендовали предоставить льготы по оплате аренды на определенный период – например, на 3 месяца. При этом под льготным периодом понималось, как снижение стоимости аренды, так и отсрочка ее оплаты. Во многом благодаря подобным удалось избежать массовой волны отказов арендаторов от офисных площадей. 

Однако, как показало время, это были временные меры, которые не решали вопросов в долгосрочной перспективе. 

Как изменились офисы

Начало массового возвращения сотрудников в офисы Руслан Орлов соотносит примерно с серединой лета. Несмотря на то, что к этому времени пандемические страхи потеряли свою остроту, многие из крупных компаний все же предпочли оставить на удаленном доступе до 50% штатного состава либо сохранить формат посменного (гибридного) графика работы. Типовой пример минского гибридного формата: на постоянной основе в офисе размещаются только сервисные отделы (бухгалтерия, кадры и т.п.), а остальные сотрудники посещают офис только при необходимости деловых переговоров и т.п. При этом в IT-сфере доля удаленки достигала 70% и в некоторых компаниях подобное соотношение сохраняется по сей день. 

Существует мнение, что когда в Америке и Европе компании начали возвращаться в офисы после массовой изоляции вследствие пандемии, то столкнулись с психологическим дискомфортом сотрудников от пребывания в офисе. Чтобы это сгладить, некоторые крупные компании предложили всем желающим работать из передвижных капсул, в каждой из которых находятся стол, стулья, доски, и прочие необходимые коммуникации. В то же время по словам представителя «Твоей столицы», в большинстве минских офисов меры предосторожности были гораздо проще: 

• в офисах установили невысокие прозрачные перегородки, целью которых является изолирование рабочих мест сотрудников. Аналогичные перегородки были установлены и в переговорных, где предполагалось принимать клиентов. При этом тем клиентам, кто забывал про маску, ее выдавали бесплатно.

• было введено обязательное проветривание, а иногда и кварцевание кабинетов, переговорных и прочих мест общего пользования (например, в обеденный перерыв). При этом минимизировались любые офлайн-собрания, а если в них была острая необходимость, то к ним допускались только в масках, с просторной рассадкой друг от друга, при открытых окнах и с обязательными перерывами для дезинфекции каждые полчаса.

• стала обязательной многократная в течение дня дезинфекция ручек дверей, столов и иных плоскостей, за которые часто могли браться сотрудники.

• При наличии общей кухни – обязательное использование сотрудниками индивидуальной посуды и одноразовых полотенец. При этом с ограничением по нахождению в одном помещение не более 2 человек.

Из оригинальных решений: одна из компаний решила проблему зонирования путем сооружения «зеленых» перегородок — из живых растений. В итоге получилось не только красиво и необычно, но еще и быстрее, экологичнее и дешевле, чем возведение полноценных перегородок. 

Как изменился спрос

Существует мнение, что для прогнозирования развития ситуации на рынке недвижимости Минска на ближайшие годы, можно ориентироваться на текущую ситуацию на рынке Москвы. По данным международной консалтинговой компании JLL, московский рынок офисов на стадии активного восстановления в допандемическое состояние. В частности, по итогам 3 квартала 2021 года во всех классах качества было отмечено снижение объемов предлагаемых в аренду офисов впервые с конца 2019 года. В результате, объем сделок достиг практически 1 млн. кв. м, что на 60+% больше, чем в 2020 году и стал рекордным за последние 8 лет. 

— В отличие от Москвы, в Минске ситуация однозначно не столь оптимистичная. Во-первых, количество предлагаемых в аренду свободных офисов за 2 «ковидных» года увеличилось на 179% — с 41 тыс. кв. м. до 115 тыс. кв. м. Причем значительная доля площадей принадлежит дорогому классу «А», на который спрос всегда был ограниченным. А во-вторых, общий уровень спроса уменьшился практически на 40%. При этом сейчас у арендаторов помимо пандемии появились дополнительные стресс-факторы экономического характера: непрогнозируемая экономическая ситуация в стране, возможное изменением налогового законодательства и прочее.

Интересным можно назвать поведение ставок аренды, которые буквально за март 2020 года не только остановили свой рост (который до этого наблюдался непрерывно с 2017 года), но и даже сразу показали первое снижение. И речь идет о ставках предложения аренды, то есть тех, которые заявляются собственниками в рекламе. Хотя, как правило, собственники офисов предпочитают ставки предложения держать до последнего, а скидку предоставлять наиболее заинтересованным арендаторам при заключении договора аренды. Но в этот раз все пошло гораздо быстрее.

За 2020 год ставки снизились на 13%, а к настоящему времени снижение составляет уже более 20%. Текущий уровень сопоставим с 2016 годом, когда наблюдалось ценовое дно после падения за 2014-2015 годы.

Последние несколько лет, и пандемия в частности, научили компании относиться к офисным площадям более рационально. Топ-3 изменений спроса на офисы по версии «Твоей столицы» выглядит следующим образом:

Уменьшилась запрашиваемая площадь офиса со стороны арендаторов IT-сферы.

По-прежнему, больше 60% спросовых заявок поступает на офисы до 100 кв. м., от 100 до 300 кв. м. интересуют порядка 25% потенциальных арендаторов, а на площади свыше 300 кв. м. приходится только порядка 15% спросовых заявок. Однако за последнюю пятилетку наибольший объем арендуемых площадей приходился на IT-арендаторов, а их сегодня интересует уже не 1 000+ кв. м., а порядка 500-600 кв. м. 

Преобладающая доля спроса сконцентрирована в диапазоне ставок до 15 EUR/кв. м. (здесь и далее цены с НДС).

Сейчас ровно половина спросовых заявок на аренду офиса приходится на ставку аренды до 10 EUR/кв. м. Еще 38% на ставку от 11 до 15 EUR/кв. м.. И лишь 12% потенциальных арендаторов рассматривают ставку выше 15 EUR/кв. м.

— Тенденция текущего времени такова, что даже для качественных офисов площадью свыше 700 кв. м. рыночной ставкой аренды будет не выше 15 EUR/кв. м., а в среднем это 12-13 EUR/кв. м.. В то же время те заявки, которые поступают на ставки выше 15 EUR/кв. м. в основном касаются совсем маленьких площадей в центре города или уникальных локаций. Даже IT-компании сегодня ориентируются не на 18 EUR/кв. м., а до 14 EUR/кв. м..

Арендаторы уже не готовы делать самостоятельно ремонт в офисе перед заездом.

Практика сдачи в аренду офисов без чистовой отделки с предоставлением арендаторам льготного периода для его проведения собственными силами (арендных каникул, как правило, на несколько месяцев по нулевой ставке), получила свое широкое распространение в последние доковидные годы на фоне интенсивного спроса на них со стороны IT-компаний и постепенного уменьшения предложения свободных новых офисов. Однако сегодня, когда ситуация поменялась с точностью до наоборот и у арендаторов появился обширный выбор, то офисы без чистовой отделки (либо без косметического ремонта после уехавших арендаторов) – однозначно находятся в слабом положении. О чем свидетельствует долгий срок вакантности некоторых минских бизнес-центров.

Увеличились требования к технической составляющей офисов.

В частности, пристальное внимание сегодня обращается на систему вентиляции и климатические системы. При этом со стороны не только арендаторов офисов высоких классов качества «А» и «В+», но и наиболее качественных из класса «В». Сегодня вопрос уже стоит не в достаточном воздухообмене, а в требования с точки зрения обеспечения здоровья: чистка воздуховодов, замена фильтров и так далее.

Советы собственникам и девелоперам

— Влияние пандемии на рынок офисов Минска еще не закончено, поскольку до сих пор непонятно, когда она закончится и как со временем может видоизмениться. Вдобавок ко всему, усугубляют ситуацию экономические стрессы. Но сегодня однозначно можно сказать одно, что спрос по отношению к офисам изменился – и в объемном, и в качественном, и в стоимостном плане. Здесь можно проследить некоторую схожесть тенденций с рынком жилья, где наибольшей популярностью среди покупателей стали пользоваться компактные квартиры евроформата в современных домах. Так и спрос на офисы, в ситуации сохраняющегося в том или ином виде, удаленного формата работы, сузился в отношении площадей, но при этом усилился по части качества и технического оснащения.

В самом сложном положении находятся крупные офисы – площадью более 500 кв. м. Сегодня именно этот сегмент испытывает наибольший недостаток спроса и ощущает давление на ставки в сторону их снижения. Хотя еще в начале 2020 года подобные офисы были в дефиците. 

Собственникам офисов нужно принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит и ориентироваться на новый уровень ставок аренды. Завышенные ставки аренды, с большим довеском на торг – сегодня это главная причина недостатка спроса и простоя офиса. И именно на простое офиса собственник теряет больше всего, а не на скидке в несколько евро. В частности, чтобы не упустить арендатора или не допустить его отказа от части площадей, собственникам можно за неиспользуемые арендатором площади снизить ставку аренды.

Сейчас нового строительства бизнес-центров практически не ведется. Но когда оно начнется, то девелоперам нужно будет помнить о необходимости повсеместного внедрения различных бесконтактных устройств: от банального автоматического открытия дверей, включения света и подачи воды в смесителях, до системы контроля доступа с автоматическим измерением температуры посетителей. И однозначно потребует усложнения система воздухообмена и кондиционирования: в них начнут закладываться технологии антивирусной очистки. Причем с течением времени, подобные требования коснуться не только в строящихся объектах, но и возможно потребуют модернизации уже существующих.