"Строились, где дешевле, но все равно хотим в Минск". Почему цены на квартиры в пригороде растут быстрее, чем в столице

04.03.2020 08:05
Недвижимость Фото
Фото использовано в качестве иллюстрации. В Колодищах, Сенице

Жилая недвижимость в Минске подорожала за год на 10%. Мы решили проанализировать, как изменились за этот период цены на жилье в пригороде столицы. В расчет брались цены на квартиры вторичного рынка, в том числе, построенные недавно (значения февраля 2020 года к февралю 2019-го). И пригород удивил. Из 15 поселков и городов вблизи столицы рост цен наблюдается в 12. В четырех населенных пунктах квартиры дорожали даже быстрее, чем в Минске.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

В Колодищах, Сенице и Копище рост цен составил 15-17%. В список городов с высокими темпами роста цен на квартиры попал и Дзержинск. Поднялись в цене Лесной, Боровляны, Заславль, Фаниполь, Прилуки, Мачулищи, Дружный, Ждановичи. Но дорожал не весь пригород. Снижение цены отмечено в Логойске, Смолевичах, а также в Гатово.

Загадка Копища

В Копище сложилась уникальная для пригорода ситуация – средний уровень цен здесь значительно выше, чем Минске. Впрочем, загадка разгадывается просто: тут отстраивается Новая Боровая, район с хорошей экологией, который манит нетривиальной архитектурой и дизайном дворов, детских площадок, подъездов и обещает «уникальную среду». Людям нравится, они готовы платить.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

При этом немало предложений от тех, кто построился в районе, сделал хорошую отделку и хочет получить вложенное обратно и заработать. Только в двух первых, сданных в 2015-2017 годах кварталах — Сосновом и Кедровом — на продажу выставлено больше трех десятков квартир. Еще десяток — в новом ЖК Уручский, тоже с ремонтами, за которые продавцы хотят вернуть деньги. Ориентируясь на соседей, выставляют высокие цены и жители домов без всяких концепций.

Дорожающие Колодищи и Сеница

Рост цен на квартиры в Колодищах тоже можно объяснить тем, что в базе выставленных на продажу квартир — объекты преимущественно не в старых домах.

Один из продавцов, Александр, так прокомментировал причину продажи:

— Мы строились с льготным кредитом. Где давали, там и строились. Вся жизнь в Минске. Продаем, чтобы купить квартиру где-то поближе к работе. Ссылку на мою квартиру не делайте, сами понимаете, народ будет халявщиком называть. Я и так продам. Минчанам в Колодищах как медом намазано — тут природа, город совсем близко, все неплохо. И пока дешевле, чем в Минске.

Еще одним характерным трендом для пригорода является сокращение выбора на вторичном рынке. В тех же Колодищах (а еще в Заславле и Сенице) на продажу сегодня выставлено на 40-50% меньше квартир, чем годом ранее. А чем меньше предложений — тем выше цена.

Ситуация с дефицитом предложений особенно яркая в Сенице. Ее уже давно воспринимают как «спальник» Минска. Сеницу уплотняли многоэтажками в 2010-2015 годах, а потом решили, что она не резиновая. В нашей базе 9 квартир выставленных на продажу в квартале «Зеленые горки», который строила все та же А-100, еще десяток в нескольких безымянных нестарых панельках. И раз уж это спальник, предложений мало, значит, и цена квадратного метра должна равняться на цену ближайших Курасовщины и Лошицы.

«Элитка»: Боровляны и Лесной

В традиционно считающихся элитным пригородом Боровлянах и Лесном предложение квартир сократилось на четверть. Границ между этими населенными пунктами нет, а ценник взлетел именно в Лесном. Тут тоже все объясняется просто — в Лесном с 2007 велось массовое строительство. Один микрорайон Зеленый Бор от А-100 чего стоит. Большинство квартир, выставленных на продажу — в панельках Зеленого Бора. Судя по базе Realt.by, их почти три десятка. Поскольку место считается хорошим, квартиры строились во времена пика цен, ценник тут и сейчас немалый.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Дополняют их только свиду социальные панельки ближе к центру Лесного, построенные в 2006-2014-х годах. Доля квартир в советской панели незначительная — собственно, и домов советских тут не много, как и построенных в 2000-х.

Причины продаж квартир у всех разные. Но большинство опрошенных говорили, что строили в Боровлянах свою первую квартиру. Строили, потому что не хватало средств на новостройку в столице. Продают те, кто хочет улучшить жилищные условия:

— Зеленый Бор мне нравится по-прежнему, это деревня с городским уровнем комфорта, но мне все-таки удобней жить в Минске, — говорит Алена, которая продает уютную однокомнатную квартиру. — И сейчас рынок хороший, агент сказала, что есть шанс продать мою за 60 тысяч, вроде сегодня приведет смотреть. План такой: продам, деньги вложу в строительство евродвушки в Минске, возьму кредит. По моим подсчетам, небольшой, и мне без проблем его дадут. Поживу пока в съемной квартире. Сделаю скромный ремонт и — ура — буду ездить на работу на метро, а не на машине.

К моменту публикации объявление сняли: агент нашла покупателя Алениной квартиры.

Подрастающий Дзержинск, стабильный Фаниполь

Дзержинск традиционно был недорогим вариантом для желающих жить в пригороде. Объяснить  рост цен в Дзержинске можно тем, что цену в прошлом году сдерживала альтернатива — можно было построится в ЖК «Радужный». Сейчас комплекс продан, перепродаются буквально несколько квартир.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

При этом спрос остался —  тем, кто хочет квартиру в этом райцентре, приходится выбирать из того, что выставлено. Предложений мало, значит, можно повышать цены на вторичку, возведенную в СССР и в первые годы независимости. Год назад квадратный метр в Дзержинске в среднем был $720, сейчас – $820. Все равно значительно дешевле, чем в Минске.

Плюс Дзержинска — скоростная трасса от Минска до города. В этом плане еще больше повезло Фаниполю — от него до Малиновки всего 15 минут езды. В Фаниполе несколько последних лет очень активно строили многоквартирные девятиэтажки разной степени комфортности. Рынок оказался достаточно насыщен, что позволило ценам целый год демонстрировать стабильность с небольшим уклоном в рост.

Кто просел в цене: Логойск, Смолевичи, Гатово

Логойск, Смолевичи, а также Гатово просели не существенно, на 3-4%. Эти населенные пункты обычно не пользуется повышенным спросом у минчан.

Напомним, Смолевичам прочат звание города-спутника. Как о потенциальном спутнике говорят и о Логойске. Но проседание цены демонстрирует, что эти населенные пункты все-таки так и не приглянулись минчанам. Основная причина —  далековато от Минска.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

— Каждый день езжу в Минск, — говорит Сергей, который переехал в одну из новостроек  Смолевичей. — На дорогу уходит уйма времени — все жду, когда ее доделают. Но в Смолевичах для меня работы нет. А строил тут квартиру, потому что жена стояла на очереди, у нас двое детей, вышло недорого.

Невысокий средний ценник квадратного метра Логойска объясняется не только удаленностью от Минска (36 км) но и структурой выставленных сейчас на продажу квартир. В базе всего 32 квартиры, среди них — 14  трехкомнатных и 6 четырехкомнатных. Половина — в старых домах, что тоже не в плюс цене.

Гатово ближе к Минску, но минчане, начитавшись про ароматы, мешающие жить местным, переезжать сюда не стремятся. Все-таки выбирая квартиру в пригороде, люди хотят не только сэкономить, но и получать удовольствие от чистого воздуха. В Гатово с этим вопросы.

Читайте также:

Почему высокие цены на квартиры не пугают покупателей? — Этот график многое объясняет

«Города-спутники никогда не станут местом, где хочется жить». Что не так с развитием Минской агломерации