"У меня был выбор: или убить в себе предпринимателя, или нарушать закон". Татьяна Недерева-Архипец рассказала, почему закрыла свое агентство недвижимости и куда катится рынок

Сложности в риэлтерском бизнесе — пожалуй, уже притча во языцех среди профессиональных игроков рынка. Кто-то с этим мирится и придумывает ходы и схемы, как существовать в рамках законодательства, кто-то — ищет альтернативные варианты. Некоторые директора агентств недвижимости вынуждены в какой-то момент даже закрывать собственный бизнес. Так и Татьяна Недерева-Архипец в декабре 2020 года закрыла АН «СмартРиэлт». Почему? Давайте объясним.

Сложности в риэлтерском бизнесе — пожалуй, уже притча во языцех среди профессиональных игроков рынка. Кто-то с этим мирится и придумывает ходы и схемы, как существовать в рамках законодательства, кто-то — ищет альтернативные варианты. Некоторые директора агентств недвижимости вынуждены в какой-то момент даже закрывать собственный бизнес. Так и Татьяна Недерева-Архипец в декабре 2020 года закрыла АН «СмартРиэлт». Почему? Давайте объясним.

«От нас клиенты ждут совершенно других подходов и за «другое» готовы платить»

— Татьяна, сейчас риэлтерам очевидно стало сложнее работать из-за эпидемиологических и социально-политических проблем. Есть ли еще какие-то трудности на рынке?

— 2020 год – это прежде всего существенное снижение количества сделок, и причин этому несколько: новая реальность с эпидемиологической точки зрения и ситуация в общественно-политической жизни, которая не добавляет всем оптимизма. Однако при этом, ничего не изменилось с точки зрения законодательства — мы продолжаем работать в условиях, которые были определены более 10 лет назад. И, если в стабильной ситуации еще можно было с этим мириться, то сейчас… ты выбираешь: или убить в себе предпринимателя, или нарушать закон. Не хочу делать ни того, ни другого. 

Требования клиентов к риэлтерам уже совершенно другие и они уже давно не укладываются в условия, которые диктует законодатель. От нас клиенты ждут совершенно других подходов и за «другое» готовы платить. 

К сожалению, указ №15, который регулирует нашу деятельность, был принят больше, чем 10 лет назад [Указ президента Республики Беларусь №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» от 9 января 2006 года — прим.авт.]. И в этих условиях мы продолжаем работать все это время. В 2017 году представители четырех профессиональных сообществ  [ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», Союз компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности, Конфедерация агентств недвижимости Беларуси, Союз риэлтерских организаций — прим. авт] разработали  проект Указа, где были откорректированы и изложены подходы, и, как нам казалось, выстроен системный подход к риэлтерской деятельности. Мы ожидали, что проделанная работа заслуживает хотя бы внимания, но с тех пор я не помню ни одного обсуждения наших предложений. Эта работа отправлена в Минюст и — … тишина. Почему?

Следом стоить вспомнить и работу профессионального риэлтерского сообщества, касающуюся тарифов.  

Странная логика  у регулятора. Нам говорят, что риэлтерская деятельность социально значимая, потому что она касается жилья. И поэтому мы должны работать с тарифами. Вопрос: почему тарифы сформулированы без учета современных требований и почему они до сих пор экономически не обоснованы?

Если наша деятельность такая социально значимая, то почему лицензирующий орган не может обеспечить профессиональным участникам рынка бесперебойный доступ к такой необходимой нам информации, чтобы мы могли обеспечить важную социальную составляющую нашей деятельности – защиту имущественных прав участников сделки.

По-моему, лицензия — это такой документ, который нужно заслужить, и который дает определенные права. А у нас лицензия дает только обязанности. Почему? Если у меня есть обязанность обеспечить защиту имущественных прав, у меня должен быть инструментарий. Неужели это понятно только риэлтерам?

А  риторика последних лет звучит так: «Потребитель имеет право не заключать договор на оказание риэлтерских услуг».  Удивительно. Для меня взвешенная позиция госоргана — это когда через запятую следует: «Потребитель, требуй заключения договора, требуй качественного оказания услуги, акта выполненных работ и чека за оплаченные услуги». 

— Но разве здесь не кроется право выбора для потребителя: хочешь заключай договор, не хочешь — не заключай?

— Согласна. Право выбора должно быть всегда. Но в тот момент, когда мы слышим: «Жалуйтесь и вы имеете право не заключать договор», там не стоит запятая. А это важно. Заключенный договор на оказание риэлтерских услуг дает возможность потребителю рассчитывать на страховой полис и защиту имущественных прав. В тот момент, когда потребителя учат не заключать договор, почему-то нет цифры про 160 оспариваемых сделок в год. При этом, когда мы говорим об агентствах недвижимости, «Белгосстрах» с трудом насчитывает 10 случаев за весь период обязательного страхования, когда вина агентства недвижимости была доказана. Значит, мы имеем большое количество сделок, которые оформляются без риэлтеров и в дальнейшем оспариваются. Значит, профессиональные участники делают свою работу качественно? Тогда почему не стоит запятая?

«Неужели люди, которые продвигают тарифы, не понимают, что этот механизм не работает и работать не будет?»

— В 2019 Союз компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности обращался с инициативой  провести научно-исследовательскую работу на предмет того, необходимы ли тарифы на рынке и, если они необходимы, экономически их обосновать. К слову, мы готовы были профинансировать эту работу, чтобы не перекладывать свои проблемы на государственный бюджет. Просили определить заказчика и исполнителя работ. В ответ нам сказали, что в такой работе целесообразности нет — у нас конкурентная среда. Действительно, в сфере риэлтерских услуг работает около 150 агентств недвижимости. Тогда возвращаемся к вопросу: почему до сих на нашем рынке есть тарифы и где их экономическое обоснование? 

Регулятор в очередной раз предлагает нам обсудить проект указа №15, где приведено много разных цифр: например, есть данные, которые говорят об обращении граждан в Минюст с жалобами на риэлтеров, и это безусловно, важно. Но все относительно, потому что этот показатель меньше, по-моему, 0,02% от общего количества сделок. С другой стороны, в этом обосновании нет ни одной цифры про выручку, про стоимость сделки для потребителя. То есть количество сделок есть, количество жалоб тоже, а сколько агентства недвижимости приносят в ВВП страны — нет. 

— Почему, на ваш взгляд, так получается? Неужели не логично было бы добавить в экономическое обоснование и данные о выручке?

— Я могу предположить, почему так происходит. Если взять выручку и разделить на количество сделок, то, скорее всего, получится, что постановление Совмина про тарифы не соблюдается последние несколько лет. Потому что клиенты не готовы столько платить и агентства недвижимости вынуждены приспосабливать тарифный механизм под потребности конкретного клиента. Тогда вопрос: мы упираемся в сохранение тарифов, но неужели люди, которые это продвигают, не понимают, что этот механизм не работает и работать не будет? А закон, который не работает, — это дискредитация государственной политики в области риэлтерской деятельности. 

— Но, может, Минюст продвигает тарифы как механизм защиты потребителя? 

— Я согласна с Минюстом, что этот бизнес в какой-то мере социально-ответственный. Потому что риэлтерское дело состоит из двух частей. Первая часть — совершенно творческая (и это то, что я люблю в своей работе больше всего), когда можно придумать классное решение для твоего клиента. Вторая часть нашего дела очень серьезная, там должны быть четкие регламенты, стандарты и строгое понимание того, что мы работаем с очень крупными покупками на рынке. Это по сути человеческие жизни. И с этой точки зрения я согласна с Минюстом в части социальной ответственности. Так давайте выделим из риэлтерской услуги тот кусок, который касается работы с документами, и его тарифицируем. К слову, с таким предложением мы ходили 2 года назад и обивали пороги кабинетов. И на самом деле это отличная идея: эту услугу легко посчитать — и будет экономическое обоснование тарифов. Все логично: можно проследить перечень документов, который запрашивает риэлтер, посчитать количество часов его работы. А все остальное оставим без тарифов. На самом деле, это грамотный подход, и укладывается в логику социально-ответственного бизнеса. Но, к сожалению, и этот подход не устроил лицензирующий орган.

Получается, есть промежуточное решение, которое было принято на совещании Совмина, — предельные тарифы. Нам говорили, что мы поработаем так полгода, и потом вернемся к обсуждению данного вопроса. Это было в июле 2019 года, тарифы с тех пор не изменились, и они по-прежнему не работают. А ситуация во всех других сферах с 2019 года поменялась кардинально.

«Я придумываю, как потребности моего клиента засунуть в прокрустово ложе законодательства для того, чтобы хоть как-то работать» 

— Министерство юстиции предложило проект указа, который подразумевал, что одно и то же агентство не может выступать в одной сделке и со стороны покупателя, и со стороны продавца. К чему может привести принятие такого указа?

— При обосновании этой позиции,  риэлтеров сравнивают с адвокатами. Я хочу сказать, что тот же Минюст активно продвигает институт медиации в стране. Медиатор — это такой человек, который урегулирует конфликты. Но не каждые участники сделки с недвижимостью — это конфликтующие стороны. Риэлтер не имеет дохода с конфликта, мы не работаем на спор — у нас доход от компромисса. Если у меня стороны не договорятся, то я денег не получу.

А эта норма, когда риэлтерская компания должна представлять интересы только одной стороны, выгодна, похоже, только крупному бизнесу. Этих компаний 5, а все остальные просто потеряют выручку, а потребители… Я считаю, что они останутся без выбора. 

Я должна придумать что-то такое, что будет соответствовать пожеланию моего клиента, будет соответствовать современному этапу развития рынка, я должна выстраивать бизнес-процессы  и создавать рабочие места. А я придумываю, как потребности моего клиента и мои возможности засунуть в прокрустово ложе законодательства. 

При всем при этом мы до сих пор не понимаем, сколько человек работает в риэлтерском бизнесе, мы не знаем, сколько этот бизнес приносит дохода стране. И это при том, что все агентства раз в год обязательно отчитываются перед Минюстом по всем показателям. Но эти цифры недоступны ни профессиональному сообществу, ни потребителю услуг. Почему?

А дальше уже в видео-интервью мы продолжим разговор об этике среди членов профессионального сообщества, о том, почему мешок денег не всегда перевешивает этичные нормы, а также о том, проводят ли агентства все сделки через кассу и почему электронный реестр сделок может кардинально изменить ситуацию.

Содержание ролика:

0:00 — кратко о чем будет интервью

0:22 — представление Татьяны Недерева-Архипец

1:29 — о закрытии АН «СмартРиэлт»

2:47 — почему сейчас сложно работать риэлтером

4:13 — о законодательстве в риэлтерской сфере

5:41 —  о заключении договора с агентством недвижимости

8:15 — почему должны быть тарифы

11:06 — о социальной ответственности бизнеса

13:21 — об экономическом обосновании тарифов

16:40 — кто оплачивает услуги риэлтера?

18:19 — может ли агентство представлять и продавца, и покупателя

21:57 — о работе лицензирующего органа

22:35 — о профессиональной этике

26:19 — о престижности профессии риэлтера

27:45— об электронном реестре договоров

29:09 — об информации и сделках через кассу

35:53 — о шарашкиной конторе

видеоредактор: Марина Кремер

камера: Михаил Умпирович-Демченко и Павел Садовский

звук: Оксана Погодина

монтаж и графика: Михаил Умпирович-Демченко