«Спрос только на бюджетные дома, а в следующем году цены будут падать». Итоги 2020-го на рынке загородной недвижимости и прогнозы на 2021-й

30.12.2020 08:35
Недвижимость Полезно
«Выиграли те продавцы, что, вздохнув, согласились, уступили и

В последние числа декабря традиционно подводим итоги. Сегодня на очереди – рынок загородной недвижимости. О том, чем запомнился 2020 год и чего ждать от наступающего 2021-го, рассказали специалисты отрасли – агент по операциям с недвижимостью АН «Квадратный метр» Марина Гордейчик и менеджер направления «Дома.Дачи.Котеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Лариса Самусенкова.

«Выиграли те продавцы, что, вздохнув, согласились, уступили и продали»

Марина Гордейчик, агент по операциям с недвижимостью АН «Квадратный метр»:

– Я не гуру – всего лишь высказываю свое мнение, делаю выводы из опыта продаж. 2020 год для всех нас протекает весьма странно и необычно, даже более – нестандартно. Это год перемен во всем и везде – в каждом уголке земного шара без исключения. Он затронул интересы каждого человека от мала до велика во всех аспектах жизни. 2020 год – это 20х20. Все, что случилось в этом странном году, 50х50, то есть пополам.

Была ли интересна покупателям загородная недвижимость в 2020 году по сравнению с прошлыми? Как мне кажется, интерес всегда одинаков, причины и следствия разные.

– Январь–март 2020 года были весьма активными во всех областях рынка недвижимости. Благодаря кредитованию рынок рос, как на дрожжах. Ладно в Минске – понятно, столица, больше возможностей найти работу. Но загородная недвижимость – квартиры, дома, коттеджи, дачи — за приемлемую цену имела повышенный спрос. Правда, с дорогими коттеджами ситуация не радовала. Покупатели предлагали много меньшие суммы, чем были выставлены в продажу. Выиграли те продавцы, что, вздохнув, согласились, уступили и продали. Такая тенденция наблюдается уже не первый год.

Загородные дома – это отдельный рынок недвижимости. Уже не первый год находится в забвении. Многие предпочитают построить именно свой дом мечты, потратив на это баснословные деньги. Ведь для себя – нет причин жалеть средства, все медленно, по мере поступления денежных средств. Построили, живут, наслаждаются, и вот наступил момент истины – пришло время продавать. Причины разные — развод, дети выросли – надо разъехаться, купить им собственное жилье, запланирован отъезд за рубеж, неудобно возить школьников в школу, кружки, плохо развита инфраструктура. Много положительных моментов для жизни в пригороде, но и для продажи причин всегда хватает. Продавая, все хотят вернуть свои потраченные средства. Покупатели не готовы платить. Дом – это очень индивидуальное жилье, сложно купить готовую мечту. Поэтому, покупая, начинают реконструкции и ремонты. Соответственно считают средства.

Апрель, а потом и май, были менее продуктивными для продажи недвижимости – сначала резко подскочил курс доллара, после – Беларусбанк прекратил кредитование, остались Белинвест и БПС, но с более жесткими условиями, ну и пандемия подкосила уверенность в завтрашнем дне. Рынок остановился в раздумьях. А еще начались политические волнения в преддверии выборов.

Июнь и июль улучшили положение – рынок заработал, пусть не так активно, но все же продажи пошли вплоть до 9 августа. После стало не до недвижимости. Август был полностью провальным. Даже сложно было ездить на показы и готовиться к сделкам. Сентябрь–декабрь — сработал отложенный спрос. При стоимости ниже рыночной и хорошем торге продавалась практически любая недвижимость. Не беру в расчет недвижимость бизнес-формата.

В 2020 году самый высокий спрос был на дешевые дачи и дома

– В прошлые годы спросом пользовались дома стоимостью в эквиваленте до $120–130 тыс. Продали квартиру, докредитовались либо добавили накопления — и вот уже живем в собственном загородном доме. Сегодня ситуация несколько изменилась. Не то что люди не мечтают купить себе такой дом, очень даже хотят, но нет дополнительных средств – предлагают обмены, без доплаты. Хотя, по мне, это как-то нелогично – менять современный дом 110 квадратных метров на 2-3-комнатную квартиру в Минске.

Самый высокий спрос в 2020 году наблюдалсяна дачи и загородные дома с коммуникациями для постоянного места жительства максимально до $35–50 тыс. удаленностью до 20-30 км от Минска с хорошей транспортной доступностью.

Такие объекты не задерживаются в продаже и продаются достаточно быстро. Почему? Причина – пандемия, люди не хотят жить скученно, лучше иметь свою территорию, дышать свежим воздухом. Второе – даже в небольшом доме проще разместиться семье, чем в 1-комнатной квартире за те же деньги. В доме всегда хватает места для семьи, и жизнь комфортнее, уютней как-то. Большое подспорье — подсобные помещения: кладовки, сараи, погреба, домики для кур и другой домашней живности. И еще земля, где можно посадить сад-огород и прокормиться в голодное время.

Жизнь за городом сейчас приносит свои преимущества, развиваются частные фермерские хозяйства, где можно совсем недорого купить домашние качественные продукты, разве можно их сравнивать с продуктами из магазина?

Именно в апреле-мае, в связи с пандемией, вырос спрос на покупку дач и небольших загородных домов вблизи Минска. Люди выезжали семьями, вывозили детей из города, особенно когда появилась возможность работать и учиться на удаленке.

Из тех объектов, что продавала, повышенный спрос был на дачу в деревне Кражино (73 км от Минска). В конце апреля заключила договор, в начале июня продала в эквиваленте за $35 тыс. Толком не считала, но было около 50 показов, может, больше. Почему столько показов в процессе продажи? За $30 тыс. был готов купить практически каждый, а вот за $ 35 тыс. сразу находилась масса недостатков. Самый странный, более того, нелогичный — это расстояние и отсутствие природного газа. По логике потенциальных покупателей: за $30 тыс. газ как-то и не нужен – это же дача, а вот за $ 35 тыс.«это уже как-то не очень…». Многие сразу про недвижимость в Испании вспоминают, не замечая то, что дом – сруб ручной рубки с коммуникациями, для отопления используется современный камин. На участке 11 соток — скважина, прекрасная, построенная профессионалом, баня, молодой плодоносящий сад, газон, цветники, альпийская горка. Это уже было не важно. Представление у покупателей о даче такое — это пусть и небольшой, но современный дом (коттедж) со всеми удобствами и коммуникациями. Желательно ухоженный участок не менее 10 соток — с газоном, маленьким садиком, елками, пихтами, беседками, баней, гаражом. Все это за $ 30 тыс., максимум $ 45 тыс. (если в пределах 20 км от Минска на берегу реки или озера), а уж если дальше, то нет.

В 2020 году было много запросов и на хутора, правда, чтобы близко к Минску и с хорошей инфраструктурой. Периодически такие объекты попадаются. К примеру, сейчас продается деревенская усадьба хуторского типа в 80 км от Минска на берегу озера в а.г. Любковщина, цена – $25 тыс.

– Еще один интересный вариант поступил в продажу в конце сентября – дача в с.т. «Здоровье» около дер. Узборье (15 км от Минска по логойской трассе). Это популярное направление для покупки дачи, дома. В основном спрашивали для постоянного места жительства, хотя в рекламе было указано, что дом с коммуникациями, но не для постоянного проживания. Через два месяца дача была продана с небольшим торгом за $ 36,5 тыс. в эквиваленте.

А вот такой дом в агрогородке Дукора был продан за 3 недели. Цена вопроса – $28 тыс. в эквиваленте.

«Повышенный интерес к бюджетной загородной недвижимости не означает, что стоимость будет возрастать»

– Что влияет на движение на рынке недвижимости? Экономическая ситуация (мелкие колебания курса валют, хорошие зарплаты), политическая стабильность в стране, кредитование под низкий процент (рынок активен, соответственно, растет).

Мое видение: 2021 год — будет продолжаться падение всего рынка недвижимости. Возможный повышенный интерес к бюджетной загородной недвижимости не означает, что стоимость будет возрастать.

О новостройках: в пригороде реальная стоимость квадратного метра у застройщика — от $650 и ниже

– Недвижимость в Минске: в центральных микрорайонах, думаю, стоимость новостроек будет продаваемой в эквиваленте примерно от $750 за «квадрат» в каркасно-блочных и кирпичных домах у проверенных застройщиков на стадии строительства, до $900-1000 – в готовых, при возможности кредитования, рассрочках платежей. Панельные дома могут упасть ниже. В пригороде реальная стоимость квадратного метра у застройщика — от $650 и ниже. Конечно, все зависит от региона, близости к Минску, развитости инфраструктуры, особенно транспортной. Чем дальше от столицы, кадастровая стоимость земли падает, соответственно, и стоимость строительства тоже.

Я ничего хорошего не жду от 2021 года, поэтому и прогноз не добавляет оптимизма. Но жизнь не останавливается, многое зависит от нас самих.

«Некоторые участники рынка приняли решение уехать из страны, выставляя в продажу хорошие добротные дома в ближайшем пригороде»

Лариса Самусенкова, менеджер направления «Дома.Дачи.Котеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»:

– Если для кого и был этот год удачный, то именно для рынка загородной недвижимости. Самоизоляция, закрытые границы, отсутствие зимы как таковой – это те факторы, которые активизировали запрос на загородные дома и дачи. На протяжении последних 7 лет мы наблюдали «падение» рынка, и только в 2020 году цены остановились, спрос вырос, количество сделок превзошло результаты 2018 и 2019 годов.

Интерес был практически ко всем группам жилья: дешевым дачам до $13 тыс., домам – в районе $60-80 тыс. с хорошей транспортной доступностью и коммуникациями, и даже дорогим коттеджам порядка $200 тыс. в 10-30 километрах от Минска. Покупатели охотнее рассматривали недвижимость на большей удаленности (50-80 километров от МКАД), меньше торговались, быстрее принимали решение.

д. Крупица, 16 км от МКАД
д. Олехновичи, 44 км от МКАД

– При этом спрос на загородные объекты стал расти еще в конце января. Связано это было не только с пандемией, но и с погодными условиями – снега не было, подъезды хорошие, покупатели могли посмотреть даже отдаленные дома и дачи. В феврале, когда страны одна за другой начали закрывать границы, спрос вырос еще сильней. Люди поняли, что невыездные, а круглый год сидеть в квартире с детьми – перспектива гнетущая. В качестве альтернативы стали рассматриваться загородные дома и дачи.

К лету первая волна пандемии прошла, но осторожность сохранилась. Многие предпочли не рисковать с поездками. Так, активный спрос продержался на рынке фактически до осени – лишь в 20-х числах августа количество сделок сократилось. Причин было несколько – поствыборная ситуация в стране, чувство неопределенности, отсутствие кредитования. Конечно, рынок загородной недвижимости в меньшей степени зависим от банковских кредитов, но, тем не менее, такой процент сделок тоже есть.

К слову, на фоне умеренного спроса в октябре-ноябре сильно выросло предложение. Работая по заявкам, мы уточняли в том числе и причину продажи. Оказалось, что достаточно часто – это эмиграция. Некоторые участники рынка приняли решение уехать из страны, выставляя в продажу хорошие добротные дома в ближайшем пригороде.

Вырос спрос на участки под Минском

– Говоря о загородной недвижимости, нельзя не упомянуть земельные участки. Спрос на них также высокий, поскольку многие покупатели настроены на строительство дома по собственному проекту. Однако купить земельный участок на вторичном рынке по законодательству нельзя. Земля продается только с аукциона, за исключением участков в частном владении, которые находятся в садовых товариществах. Не все покупатели, конечно, знакомы с нюансами законодательства, поэтому обращаются в агентство с запросом – мы разъясняем ситуацию, предлагаем варианты. В итоге многие покупают старый домик под снос, участок с готовым фундаментом или каркасом либо большой участок с времянкой, где можно хранить вещи или даже пожить во время строительства нового.

– Загородная недвижимость – эксклюзивный товар на рынке. Здесь редко встретишь типовой объект, все дома разные и запросы к ним индивидуальные. Многие строят для себя и под себя, так же и ищут. Именно поэтому поиск «своего» дома часто занимает месяцы, а то и годы. В таких сделках масса нюансов: кому-то нравится домик, но место не подходит, либо наоборот – очень нравится место, но планировка или ремонт не тот. То же самое и с ценами. Если по квартирам все достаточно четко (метраж, год постройки, наличие ремонта, расположение), то с загородным жильем ситуация сложная. Часто люди вкладывают в дома огромные деньги, но вернуть их при продаже не могут. Особенно это касается больших домов по 300-400 “квадратов” с мраморными колоннами и классическими интерьерами. На такие объекты сегодня спроса нет – большой дом тяжело и дорого содержать, дети вырастают и разъезжаются, да и потребности у людей уже иные.

Самый востребованный сегмент – новый дом до 200 кв.м в один этаж: 2-3 спальни, большая кухня и просторная гостиная, светлые стены в спокойных тонах, дорогой хороший пол и минимум мебели. Если дом покупается для отдыха, то и 80 километров – не проблема, если для жизни – до 20 километров от МКАД.

д. Малиновка, 5 км от МКАД
д. Юхновка, 15 км от МКАД

– Давать прогнозы сейчас очень сложно. Единственное, что скажу – рынок загородного жилья так или иначе зависит от ситуации на вторичном рынке квартир. Многие, кто покупает дома для постоянного проживания, вынуждены продавать квартиры в городе. Если цены на квартиры сильно упадут, а эксперты прогнозируют вплоть до 15%, то снижение коснется и загородного жилья. Будут ли продаваться дома для отдыха и дачи, зависит от экономической ситуации в стране и потребительских возможностей. В этом вопросе загадывать сложно.

Читайте также:

«Оживить рынок помог бы обвал цен». Петр Емельянов о том, что ждет рынок недвижимости в 2021 году

ТОП-10 новинок на рынке недвижимости. Выбираем лучший объект, построенный в 2020 году