«Не выше 7% годовых можно и не дождаться» — Стоит ли брать кредит и, вообще, покупать недвижимость, когда вокруг все плохо?

19.03.2021 08:00
Недвижимость Мнение Realt.by
Всех, кто в этом году задумался об улучшении

Всех, кто в этом году задумался об улучшении жилищных условий, волнует вопрос: «А стоит ли вообще что-то делать в текущей ситуации?». Не опасно ли, учитывая пессимистичные настроения в политике и экономике, покупать жилье, брать кредит, соглашаться на рассрочку, влезать в долевое строительство? На эту тему с Realt.by согласился подискутировать Сергей Сенкевич, старший аналитик компании Colliers.

«Если ждать, когда «выстрелит» долгожданное «папиццот», можно всю жизнь провести в общежитии»

— Начать хотелось бы с вопроса, отчасти риторического: а в чем, собственно, новизна ситуации? Что-то необычное в современных белорусских реалиях заметит разве что молодое поколение, которое вышло в самостоятельную жизнь в последние 3-4 года. А те, кто пережил экономические и финансовые кризисы 2008-2009 годов, 2011 года и 2014-2016 годов, ничего нового для себя не откроют. В кризисные периоды количество сделок по покупке готового жилья, как правило, снижается, сокращается число договоров долевого строительства, но никогда рынок не останавливается совсем. И в те годы были сделки, вводились новостройки и закладывались новые дома. Да, были риски, росло число долгостроев, но от них и в относительно стабильные периоды жилищный рынок в Беларуси не был застрахован.

Что касается возможных сценариев покупательской активности, то, учитывая опыт предыдущих кризисов на рынке жилой недвижимости и исходя из цели приобретения жилья, здесь очевидны только две возможные реакции на действительность.

Первая: если вам надо решать жилищный вопрос своей семьи и появилась возможность – решайте его здесь и сейчас! Потому что если ждать, когда оно «выстрелит», долгожданное «папиццот», то можно всю жизнь провести в общежитии или на съемных квартирах. Или если ждать, когда заработает обещанная правительством ипотека, так, чтобы без поручителей, под залог строящегося жилья и не выше 7% годовых… то можно и не дождаться. Если есть сегодня оптимальная для вас квартира по более-менее приемлемой, подъемной для вас цене, в месте, где вы всегда хотели жить, хорошей планировки и есть возможность ее купить (оформить кредит), то пользуйтесь моментом и отметайте всякие условности. Да, через год, может, будет метр на 200-300 долларов дешевле, ставки по процентам кредита упадут, но уже не будет того идеального «вашего» варианта, который есть сейчас. А могут в ожидании снижения цены появиться и другие условности, новые причины, которые помешают вам купить жилье или начать строиться.

Второй вариант – строительство квартир в спекулятивных целях, т.е. с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Вот для такого рода инвестиций кризис и высокие проценты по жилищным кредитам − не самое подходящее время. Для спекулянтов (в хорошем значении этого слова) кризис хорош только в том случае, если финансовые возможности позволяют на падающем рынке приобрести жилье сразу, без кредитов. Например, купить по 750 за метр то, что в обычный период стоит 1150, вполне хороший вариант на перспективу.

«Ситуации, когда продал холодильник на «барахолке» и полностью погасил кредит за квартиру, не будет»

— Многие, конечно, могут возразить, что а почему бы и в спекулятивных целях не воспользоваться рублевым кредитом, пусть и под 21% − рубль ведь девальвируется? Здесь логика есть только в том случае, если у вас устойчивый доход в «твердой» валюте или привязан к валюте. Во-первых, рубль уже девальвировался, но не так критично. И, если верить экспертам рынка, ближайшие года два такого уровня девальвации, как это было, например, в 2011 году, в Беларуси ждать не стоит, несмотря на всю сложность ситуации. Во-вторых, банки научились страховаться от подобного. Повторения ситуации, когда, условно, продал холодильник на «барахолке» и полностью погасил кредит за квартиру, не будет. Вот мы сейчас рассуждаем исходя из одних условий, существующих на рынке, а завтра, возможно, Нацбанк примет решение о повышении ставки рефинансирования, и ситуация с кредитами изменится по всему рынку банковских услуг.

Так что, тогда не брать кредит? Тоже ответ неверный. Все надо просчитывать. Условно, был несколько месяцев назад доступным кредит под 13,5%. Но метр жилья, на который вы его могли взять, стоил $1150. Теперь кредиты предлагаются под 21%, но у вас появилась возможность взять жилье за $750… И без вдумчивого расчета не очевидно, какой вариант лучший, все надо просчитать и сравнить. Благо теперь достаточно интернет-ресурсов, на которых есть так называемые кредитные калькуляторы. И даже обычный обыватель в состоянии оценить, в какую сумму ему обойдется жилье в итоге. Еще многое значит, какую долю жилья вам надо оплатить за счет кредита. Условно, вы нашли квартиру своей мечты, но у вас собственных средств имеется только на 70% стоимости. Тогда 30% заимствовать у банка имеет смысл. И наоборот, если у вас, условно, только на 20% от стоимости жилья, то брать кредит на 80% от цены квартиры под очень высокие проценты – не самый удачный вариант.

Ситуация с рассрочкой, особенно если она привязана к валютной стоимости жилья, ничем не отличается от иных вариантов. Если решение жилищной проблемы не терпит отлагательств и это единственный доступный на сегодняшний день вариант – используйте его, иначе всю жизнь можете оставаться без собственной квартиры. Опять же, в лучшей ситуации будут те, у кого доходы в валюте или привязаны к эквиваленту в валюте. Тут особой разницы между кредитами под высокие проценты и валютной рассрочкой нет. А вот если зарплаты рублевые, да еще и не самые высокие, например, вы работаете педагогом-дошкольником или медсестрой в обычной государственной районной поликлинике, то риски одинаково высокие и при рассрочке, и при кредитах под высокие проценты.

Что касается прогнозов в отношении динамики цен, то тут возможны различные сценарии развития событий в зависимости от макроэкономической и общественно-политической обстановки. Но базовый сценарий предполагает, что, с одной стороны, экономическое состояние Беларуси в 2021 ухудшается, снижается платежеспособность и спрос на жилье. С другой стороны, дефолтов и резких экономических падений в 2021-м не ожидается, застройщики могут корректировать цены в сторону снижения за счет уменьшения себестоимости, предложение также будет сокращаться, а спрос все равно есть. Поэтому в базовом сценарии резкого падения цен на жилье в ближайший год не ожидается, но цены с учетом девальвационных явлений и снизившейся активности на рынке в валютном номинале могут снизиться. Конкретные величины тут рассчитать проблематично, но вряд ли снижение может превысить 20% по отношению к аналогичным показателям 2020 года.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Читайте также:

Квадратный метр по $500 — чушь (по крайней мере, в ближайшем будущем). Мнение

Мнение авторов или участников интервью может не совпадать с позицией редакции! Если вы эксперт в своей области, пишите нам, предлагайте свое собственное мнение.