«Строить будут меньше, а цена вырастет». Кто не подпадет под действие указа о 5-процентной прибыли застройщиков и что думают об этом эксперты

07.07.2020 14:25
Недвижимость
Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали полный текст

Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали полный текст указа № 247 «О строительстве жилых помещений», где идет речь об ограничении застройщиков прибылью в 5% при строительстве жилья с привлечением средств граждан. Читайте, кого не коснутся новые нормы, когда они вступят в силу и как отзываются крупные застройщики об этом документе.

Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали полный текст указа № 247 «О строительстве жилых помещений», где идет речь об ограничении застройщиков прибылью в 5% при строительстве жилья с привлечением средств граждан. Читайте, кого не коснутся новые нормы, когда они вступят в силу и как отзываются крупные застройщики об этом документе.

«Если иное не установлено президентом»

Документом устанавливается, что прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений (квартир), если иное не установлено президентом.

Иными словами, если застройщик хочет иметь неограниченную прибыль, то он должен сначала строить жилье за свои (или кредитные) деньги, а только потом продавать.

Согласно указу, преимущественное право строить многоквартирные жилые дома предоставляется строительным организациям, имеющим собственную техническую базу и специалистов. Это дело подтверждается аттестатом соответствия на выполнение функций генерального подрядчика по строительству объектов 1−4-го классов сложности. Преимущество также дано коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству — то есть УКСам.

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в указе предусмотрено обязательное проведение застройщиками за счет собственных средств аудита в течение трех месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию. Излишне уплаченные деньги (в случае их выявления по итогам аудита) будут возвращены гражданам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

«В течение трех рабочих дней после получения аудиторского заключения по результатам аудита представляют копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства.

В случае выявления по результатам аудита превышения размера прибыли излишне уплаченные суммы средств подлежат возврату в установленном законодательством порядке физическим лицам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

Непроведение аудита, а также невозврат (несвоевременный возврат) излишне уплаченных сумм влечет ответственность, предусмотренную законодательными актами», — сообщается в документе.

Помимо публикации нового указа № 247, были внесены изменения в указ президента от 10 декабря 2018 г. № 473, где в подробностях описывается процедура перерасчета стоимости, ее периодичность и варианты возвращения денежных средств дольщикам. Однако в изменениях присутствует важный пункт:

«Действие настоящего подпункта не применяется в отношении жилых помещений, строящихся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Согласно тексту указа, его действие не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу, а также на объекты, возводимые в рамках заключенных до вступления в силу указа инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства. Грубо говоря, под указ не подпадает все то, на что будут заключены договоры и получены разрешительные документы до начала 2021 года.

Фото носит иллюстративный характер

«Строить с 5% рентабельностью никто не будет»

Юрий Жарков, директор ЧРУП «Вива Консалт»:

— Я думаю, что крупные застройщики вообще могут не заметить выхода этого указа по сравнению с мелкими компаниями, которых в городе осталось и так совсем немного, и работают они на грани того, чтобы уйти с этого рынка вообще.

Крупным будет нормально жить с этим указам. Если взять, к примеру, компании «Дана Холдингз», А-100, Тапаз, то у них у всех есть так или иначе дома, которые уже находятся на стадии завершения строительства, какие-то на стадии котлована, какие-то на стадии проектирования. То есть у них есть объекты, которые они могут продавать, как уже «завершенные». Поэтому, я думаю, они просто пересмотрят инвестиционную стратегию, план организации строительства этих объектов по очередям, более скрупулезно будут подходить к управлению готовыми активами.

Сегодня этим заниматься особо не надо, потому что в любой момент, когда у тебя денег не хватает, дефицит текущего счета возник, или специального счета, ты можешь выставить какой-то объект на продажу и насобирать денег. Вы же обращаете внимание, что застройщики в проектной декларации редко продают весь дом целиком. Они делают это инъекциями: 10, 15, 20 квартир. Это и есть управление потоками и дефицитом счета. Сейчас придется скрупулёзнее этим заниматься, чтобы у тебя уже был какой-то готовый объект к тому моменту, когда нужны вливания в следующий.

В обосновании указана уточняется, что данный документ служит для стимуляции застройщиков строить за свои деньги и продавать готовое жилье. И я думаю, что эта цель вполне достижима, учитывая то, сколько уже в стране есть этих крупных застройщиков. И они смогут работать по этому указу, потому что у них есть такая возможность, потому что мы уже давно перешли к квартальной застройке. А мелких и так немного, но, возможно, и они смогут работать по этому указу. Возможно, у них есть какое-то залоговое имущество, с которым они могут обратится в банк и получить кредит на строительство своих небольших объектов.

Здесь не столько проблема в 5% рентабельности мелких застройщиков, сколько у них нет аттестата соответствия на генподрядные работы. Всего есть 5 категорий, но де-факто на генподрядчика может подойти 4. И вот из них первые 3 компании в стиле «стол-табуретка» в принципе получить не смогут, так как у них в штате должно быть количество человек от 100 и выше. На 4-ую тоже нужно иметь каких-то специалистов. То есть, по сути, этим указом введены 2 ограничительные барьера для входа в этот рынок. Сегодня говорить о том, что на рынке застройки многоквартирных домов может появится новый застройщик, помимо тех, кто уже существует, уже не приходится. Этим документом сформировали пул тех девелоперов, которые будут формировать строительный рынок на ближайшие многие годы.

Строить с 5-процентной рентабельностью никто не будет. Все будут думать, как построить на продажу и получить деньги в конце. Те схемы, о которых пишут комментаторы у вас на портале, вряд ли появятся, вряд ли кто-то будет мутить эти схемы. Крупные компании уже все пуганые, и никому не нужны какие-то проблемы в конце от силовых структур. Потому что все это будет сшито белыми нитками, когда начнут вставлять какие-то прокладки и прочее. Когда государство проведет проверки, то все равно заставят эти деньги людям вернуть, потому что такие сделки потом признают ничтожными. Это до первого звоночка. Ни одна крупная компания на это не пойдет. И те, кто поработал на этом рынке, знают, чем чревато это в нашей стране.

Нужно готовится к тому, что будут строить на продажу, будут закладывать в себестоимость кредиты. Пишут, что это должно повлечь за собой уменьшение стоимости объектов, но, думаю, что уменьшение точно не произойдет. То есть первая цель – строить за свои, а потом продавать — это можно достигнуть. Вторую – уменьшение стоимости – нет. Третью – улучшение качества строительства — тоже, думаю, можно, потому что многие сталкиваются с тем, что заходят на уровне котлована, в красивую картинку верят, а потом получают не совсем то, что нужно, и разочаровываются. Признаются, что если бы видели то, что в итоге получилось, то купили бы что-то другое на тот момент. Застройщикам отныне придется не халтурить.

Фото носит иллюстративный характер

«Строить будут меньше, а цена вырастет»

Глеб Вашкевич, бакалавр университета Лазарски, Варшава. Был связан с девелоперской деятельностью в Беларуси:

— В целом, это может вызвать кризис, потому что строительство – это очень важная часть экономики страны.

Строить за свои деньги, а не за «долевку» реально. Собирать деньги, привлекать инвесторов. Но из-за того, что в нашей стране экономическая ситуация постоянно меняется, постоянные горки каждые 5 лет, невозможно просчитать точную смету. К примеру, на западе (я недавно смотрел смету на строительство отеля) просчитано все до таких мелочей, что есть даже ссылка на торшер, который будет стоять в номере отеля. Написана марка, написана стоимость и ссылка на магазин, где этот торшер продается. В торшере стоит лампочка, и тоже указана стоимость этой лампочки. То есть если будут такие просчеты, то можно составить какой-то бизнес-план. Но когда рубль скачет, то невозможно определить сколько будет стоить эта лампочка через два с половиной года, когда ты построишь этот отель.

Знакомая, которая была связана со строительством стадиона в центре Варшавы, рассказывала, что понесли большие расходы из-за того, что не вложили в смету стоимость принтеров и бумаги на подготовку документации.

В целом, я вообще не понимаю, для чего этот закон нужен. Давно его изучаем. Какая цель? Убрать некоторые строительные компании? Сделать порог входа на рынок более жестким? Ну да, может имеет смысл. Чтобы не было тех, кто не достраивает, обманывает и прочее. Это вполне возможно. Строить будут меньше, а цена вырастет.

Если цель благородная, то почему бы и нет. Но пока ее не разобрать. Не хватает пару листиков с пояснениями этого указа. Мы же предусмотрели, что такой закон появится (ну как предусмотрели – всем давно это было известно) и мы нацелены собирать средства заранее на строительство, чтобы строить за свои. Либо выпускать новые механизмы – корпоративные облигации. Сейчас застройщики начнут выпускать облигации под процент, чисто технически это возможно: доходные жилищные облигации.

Тут основная проблема – сделать в экономике прогноз. Когда у тебя разбежка плюс-минус 30%, а ты берешь временной промежуток лишь в год, написать какую-то смету просто нереально. Даже если придет иностранный инвестор и захочет построить жилой дом. При колебании в 30% он кредит у себя точно не получит. Да и у нас ни один банк не кредитовал полностью строительство дома. Так почему эти риски должны падать на застройщика?

Фото носит иллюстративный характер

«Все детали пока не проработаны»

Представитель ООО «Датч Стар»:

— О подготовке указа речь шла достаточно давно. Сейчас основным моментом является создание именно рабочего механизма, регулирующего отношения с дольщиками. Здесь важно детально проработать и учесть все ключевые вопросы с привлечением экспертов с разных сторон, в том числе и представителей застройщиков, поскольку все детали пока не проработаны.

Фото носит иллюстративный характер

«На цену это не повлияет»

Андрей Вашкевич, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Lex Torre:

— Является ли этот документ рабочим? Если говорить о пользе для общества, то, скорее, нет. Указ устанавливает ограничения без каких-либо явных социальных потребностей и общественной необходимости. Вместо рыночного механизма, управления составляющими цены, предлагается ограничить прибыль. Но не для всех. На ряд объектов, например «Минск Мир», ограничения распространятся не будут. Одни застройщики получают необоснованные преимущества, например, а другие не смогут строить. Это путь к искусственному созданию дефицита.

Поэтому сама идея имеет коррупционную составляющую. Например, ограничения не распространяются на помещения, строящиеся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Мы это уже видели. Застройщики будут пытаться ограничения обойти. Например, будут выстраиваться цепочки, в которых квартиры вначале будут строить якобы юрлица, но затем продавать гражданам. Это – поле для коррупции и мошенничества.

Возникнет навязывание клиентам требования обращаться не напрямую к застройщику, а через какие-то компании. Для конечного потребителя цена в оценочном счете останется та же самая. Вроде бы квартира и есть, цена ограничена, но купить ее нельзя.

Эти схемы существуют много лет, с ними, конечно, борются, но проблему это не решает.

Пример по жилищным облигациям. Застройщик выпускает жилищные облигации с нормой прибыли 5%. Затем облигации перепродаются, прибыль застройщика формально остается низкой, а доход получают лица, которые перепродают эти бумаги.

Конечно, не все застройщики захотят рисковать, и кто-то откажется от строительства. И граждане будут вынуждены обратиться к застройщику, на объекты которых ограничения не распространяются.

Фото носит иллюстративный характер