«Стучаться в закрытую дверь уже нет никакого желания». Застройщики о том, как умирает рынок новостроек Минска и что будет с ценами

06.10.2020 08:00
Недвижимость
Последствия пандемии, отсутствие кредитования и политический кризис привели

Последствия пандемии, отсутствие кредитования и политический кризис привели к серьезному падению спроса на новостройки в столице. Застройщикам приходится работать в новых условиях. Но это не самое страшное. Многие из них уже проходили не один кризис и успешно выходили из них. Сейчас главной причиной ухода заказчиков из бизнеса является то, что город ничего им не предлагает. Раньше купить участок можно было хотя бы на торгах, но в этом году ни одного аукциона еще не было. Мы собрали мнения застройщиков о ситуации.

Последствия пандемии, отсутствие кредитования и политический кризис привели к серьезному падению спроса на новостройки в столице. Застройщикам приходится работать в новых условиях. Но это не самое страшное. Многие из них уже проходили не один кризис и успешно выходили из них. Сейчас главной причиной ухода заказчиков из бизнеса является то, что город ничего им не предлагает. Раньше купить участок можно было хотя бы на торгах, но в этом году ни одного аукциона еще не было. Мы собрали мнения застройщиков о ситуации.

Проект на ул. Железнодорожной

Как политический кризис повлиял на рынок

Похоже, что участники рынка все еще не определились, по каким правилам будет жить строительная отрасль в ближайший год. А большинство тенденций, зародившихся на лоне кризисных последствий, скорее, носят временный характер. Их основная функция заключается в сдерживании, а не в развитии или формировании новых реалий, — говорит управляющий партнер группы компании ViVaInvestЮрий Жарков.

Он также акцентирует внимание на том, что сейчас на рынке формируется отложенный спрос.

Что изменилось после приостановки кредитования?

Надо понимать, что денег в стране меньше не стало, однако их поубавилось в банках «благодаря» крайне негативному информационному полю. Не только банки, приостановив кредитование, но и потребители, изъяв часть депозитов, заняли выжидательную позицию, — говорит Юрий.

Жарков отмечает, что наиболее сильный удар в связи с приостановлением кредитования принял на себя вторичный рынок, где произошло увеличение срока экспозиции объектов и сокращение числа сделок.

На первичном рынке, по его мнению, продавцы (застройщики) имеют в распоряжении некоторый запас финансовой прочности и собственные инструменты поддержки спроса в виде рассрочки, которая частично нивелировала введенное банками ограничение доступа к кредитным ресурсам. Видно, что регулятор выбирал из двух зол меньшее и очевидно решил поддержать, насколько это возможно, системообразующий первичный рынок.

Принятые меры не связаны с отсутствием денег или перспектив экономики, а скорее происходят из затянувшейся ситуации неопределенности, в том числе на валютном рынке.

Сложно себе представить, что кредитование не возобновится. Но если позволить себе пофантазировать, то кредитный голод ввергнет строительную отрасль в структурный кризис, а в среднесрочной перспективе дисбалансы проявят себя во многих других сферах экономики. Безусловно, это будет сопровождаться снижением спроса, цен и реальных доходов населения, — дополняет Жарков.

И все же на рынок выходят новые проекты

Так, в частности, в сентябре этого года на рынок вышел новый проект СООО «Арэса-Сервис». Минчанам предложили первые квартиры в жилом комплексе «Гармония», который расположен на пересечении ул. Р.Люксембург и пр. Жукова. Монолитно-каркасный дом состоит из 5 секций. Первые две запланированы к сдаче в октябре 2021 года.

Председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько говорит о том, что в свое время участок для строительства жилого комплекса был приобретен на аукционе. Компания произвела отселение жильцов и снос домов.

Мы должны были выйти с проектом на рынок немного раньше. Но он оказался очень сложным с точки зрения проектирования. Поэтому пришлось несколько раз вносить в него изменения, повторно проходить экспертизы, согласования, получать паспорта. В целом на работу над проектом ушло два года. Несмотря на это, мы вышли на стройку даже с опережением срока, который предусмотрен по законодательству на освоение участка, — дополняет Сергей Коренько. – Конечно, сегодня не самое удачное время для выхода проекта на рынок.

Планируется, что в ноябре-декабре текущего года со своим новым проектом по строительству двух жилых домов в границах улиц Уманская – Железнодорожная — Грушевская выйдет на рынок и группа компаний ViVaInvest.

Это будет наш первый проект, в котором мы представим еще одно типовое решение: квартиры евро-формата с двумя спальнями и просторной объединенной гостиной с кухонной зоной общей площадью 64 квадратных метра (так называемая «евротрешка»). Мы ожидаем, что новый тип трехкомнатной квартиры по достоинству оценят семьи с детьми, для которых приобретение трехкомнатной квартиры с отдельной кухней не целесообразно или не вписывается в бюджет, — рассказывает Юрий Жарков.

При разработке проекта компания особое внимание уделила организации внутреннего дворового пространства. Она считает, что благоустройство территории является неотъемлемым атрибутом современной жилой застройки.

При этом с учетом текущих реалий нам представляются неоправданными решения по превращению дворовой территории в парк аттракционов или в огромную навороченную детскую площадку, которые со временем становятся источником обогащения эксплуатирующей организации. Мы предложим потребителю сбалансированный проект, в котором все атрибуты комфорта будут отвечать принципу достаточности и необходимости, а также соответствовать месту и окружению территории застройки, сохраняя при этом за проектом место в ценовом сегменте жилья эконом-класса, — уточняет Юрий.

Следуя тренду электрификации личного транспорта, также рассматривается возможность оборудования части парковочных мест в паркинге зарядными станциями.

Соответствуют ли цены «духу» времени?

Согласнопервойпроектной декларации цена квадратного метра на квартиры в ЖК «Гармония» составляет 1300 долл. США в эквиваленте.

В декларации указана максимальная цена на квартиры. Но потенциальный дольщик должен понимать, что существует график оплаты жилых помещений, что есть квартиры с подвальными помещениями и кладовками и без них, с парковкой и без нее. Мы имеем право регулировать цены с учетом всех этих и других факторов, — уточняет Сергей Коренько.

Он также говорит о том, что еще до выхода проектной декларации компания изучала спрос на квартиры в доме. По сути, первые 60 квартир уже забронированы.

Юрий Жарков рассказывает, что отдел продаж агентства недвижимости «Вива Консалт», которое будет реализовывать квартиры в двух новых домах, сейчас осуществляет актуализацию ранее принятых заявок целевой клиентской базы. Заявленная на этапе до начала строительства цена квадратного метра в 1050–1200 долл. США в эквиваленте носит индикативный характер, но, скорее всего, будет близка к той, что окажется в первых проектных декларациях.

ООО «Си-трейдинг» в настоящее время в Центральном районе города в границах улиц Грибоедова — Гастелло — Тарханова  ведет строительство ЖК «Гастелло Резиденс». Сдача объекта в эксплуатацию запланирована на 3-й квартал 2021 года.

Мы поинтересовались у застройщика, как идут продажи в комплексе.

Сложно, — отвечает директор компании «Си-Трейдинг» Николай Вашкевич. — После завершения острого периода пандемии коронавируса два месяца на рынке было почти полное затишье. Затем рынок немного ожил, а после президентских выборов снова наступил ступор. Сейчас потихоньку рынок вновь стал оживать. Квартиры продаются, но очень слабо. Наш объект находится в престижном месте Минска, поэтому снижать цены нам нет никакого смысла. Мы уверены, что продадим квартиры и по заявленной стоимости 3400- 3923 руб./кв.м.

Время ли выходить на рынок с новыми проектами?

Юрий Жарков считает, что в условиях снижения спроса, которое вне зависимости от причин наблюдается на рынке в этом году, имеется ряд негативных последствий для уже строящихся объектов – вынужденная экономия на издержках, снижение темпов строительства, трудности доступа к рынку капитала, рост стоимости инвестиций и себестоимости строительства. Сочетание этих факторов, полагает эксперт, подталкивает некоторых застройщиков к снижению качества строительства, что может привести к обману ожиданий их целевой аудитории.

По мнению Жаркова, объекты, находящиеся в стадии проектирования, находятся в относительно более выгодной ситуации. Да, они станут более сдержанными, менее амбициозными по сравнению с первоначальными концепциями или будут отложены на неопределенный срок. Первый сценарий характерен для жилищных проектов эконом-класса, второй – для жилья повышенной комфортности. 

На наш взгляд, в лучшем положении находятся как раз-таки новые проекты, запроектированные в этом году и входящие в активную стадию реализации (строительства) до конца календарного года. Владельцам таких проектов был дан шанс учесть возможные политические, а также эпидемиологические риски и приступить к реализации уже в новых реалиях рынка. Старым проектам повезло меньше. Им приходится перестраиваться объективно в не самых удобных срединных фазах жизненного цикла, — уточняет Юрий.

"Главное, чтобы у нас не было второго Карабаха"

Отвечая на традиционный вопрос журналистов, что же будет с рынком и ценами дальше, Сергей Коренько говорит:

В период нестабильности и неустойчивости крайне проблематично однозначно ответить на этот вопрос. Никто толком не знает, что будет с экономикой и финансовой сферой не только в Беларуси, но и во всем мире. Сложно сказать, что сегодня в мире является ценностью – доллар, евро, золото, недвижимость… Цена квадратного метра зависит от стоимости строительных материалов, заработной платы рабочих, кредитов, процентов по ним и какой-то рентабельности застройщика. И не понятно, что лучше: хранить деньги на депозитах, которые тоже обесцениваются, или покупать квадратные метры.

Варианты развития ситуации могут быть разными. Есть на территории бывшего Советского Союза несколько проблемных точек, где в любое время может разгореться конфликт. Сегодня выстрелил Нагорный Карабах. Не хотелось бы, чтобы наша страна была втянута в подобный конфликт. Если Беларусь не станет такой проблемной точкой, то все будет нормально. Все-таки Минск для жизни – хороший город, и стоимость квадратного метра в нашей столице формируется исходя из стоимости строительства.

Николай Вашкевич полагает, что цены на квартиры в домах, расположенных в неликвидных местах, однозначно будут падать.

Сейчас нет большого смысла выходить на рынок с новыми проектами. Кто планировал, будут откладывать начало строительство. А кто уже вышел на рынок, то (у кого есть подушка безопасности) будут держать цены либо начнут их снижать ( если этой подушки у них нет), — уточняет директор компании «Си-Трейдинг».

Судьба — злодейка

Ряд частных застройщиков, которые реализовали в Минске примечательные с точки зрения функциональности, энергоэффективности и внешнего облика жилые проекты, уже прекратили свою деятельность как заказчики строительства.

Похоже, что компания «Арэса-Сервис» тоже вывела на рынок свой последний проект. Больше участков у нее нет, да никто в Минске их уже не продает на аукционах. Видимо, это объясняется тем, что в столице взят курс на сокращение объемов строительства жилья. Квартирами в столице в первую очередь будут обеспечивать многодетные семьи, и строить для них дома будут государственные застройщики в лице УКСов и приравненные к ним другие организации.

На вопрос, чем дальше будет заниматься СООО «Арэса-Сервис», Сергей Коренько отвечает:

У нас давно в группе компаний есть своя проектная, инжиниринговая, строительная организация. Есть в распоряжении здания, которые мы сдаем в аренду. То есть мы имеем какую-то подушку безопасности в виде другой деятельности. До тех пор, пока будем востребованы на рынке, будем зарабатывать на проектных, инжиниринговых и строительных услугах. Мы не собираемся закрываться.

Компания «Си-Трейдинг» по завершении строительства жилого комплекса «Гастелло Резиденс» тоже не планирует выступать заказчиком строительства.

У нас есть своя производственная база, есть заказы, объекты в России и других странах. Будем ими заниматься и работать как подрядчики. Рассматриваем объекты и в Беларуси, — делится планами Николай Вашкевич.

— Не пробовали обращаться в комитет архитектуры и градостроительства, чтобы на определенных условиях получить участок?

Так участков нет, — отвечает директор компании. — Мы не раз обращались в комитет с таким вопросом, но ответа так и не получили. А стучаться в закрытую дверь уже нет никакого желания.

Также читайте у нас:

После застоя происходит всплеск. Как реагировал на политические кризисы рынок недвижимости в разных постсоветских странах

Мингорисполком изъял участки у турецкого инвестора, где должен был появиться культурно-развлекательный комплекс