23.03.2020 08:00
Недвижимость Мнение
«Торговля перейдет в онлайн. Быстрее, чем вы думаете». Эксперт рассказала о будущем минских ТРЦ

Что ждет минские ТРЦ и каких объектов все еще не хватает в столице? О будущем коммерческой недвижимости Беларуси рассказала генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.

Торговля перейдет в онлайн. Быстрее, чем вы думаете

Виталия Львова убеждена: сфера торговли – наиболее уязвимый сегмент рынка коммерческой недвижимости. Если хочется стабильности – вкладывайтесь в склады, этот рынок меньше всего подвержен изменениям; на второй позиции – офисные центры (если речь идет об объектах в центре города, с хорошей высотой потолков, инсоляцией и инженерией). А вот хуже всего обстоят дела в сфере торговой недвижимости, в этом сегменте стабильность – весьма условное понятие:

– Говорить о стабильности, когда речь идет о торговых центрах, увы, не приходится. Вы можете построить отличный объект, востребованный со стороны арендаторов и покупателей, но нет гарантий, что через три или пять лет на рынок не придут конкуренты, концепция ритейла не изменится, доход населения не упадет и ваш объект не окажется на обочине спроса. Торговые центры имеют достаточно короткий жизненный цикл и жестко зависимы от конкуренции, арендаторов, покупательского спроса и макроэкономики. Однако самое неприятное даже не это. Сегодня привычный рынок торговли вытесняет онлайн. Е-commerce развивается очень быстро, и не успеем мы оглянуться, как покупки через модные маркетплейсы станут не экзотикой, а обыденностью нашей жизни. Кому в этом случае будут сдаваться площади в наших ТЦ?

Уже сейчас очевидно, что недвижимость с исключительно торговой функцией находится в серьезной зоне риска. Поколение Xуже приучили покупать часть товаров через интернет, молодежь даже учить не надо, а поколение Z – и вовсе иначе делать не будет. Очевидно, что торговля уходит от физического контакта с товарами. Чтобы купить, больше не нужен магазин. И это в корне меняет все, что мы знаем о розничной торговле и, как следствие, о ее храмах – торговых центрах.

По мнению эксперта, переворот в покупательском сознании белорусов случится быстрее, чем у россиян, так как мы в меньшей степени привыкли проводить время в торговых центрах.

– В Минске до сих пор нет объектов даже уровня российской MEGA, не говоря уже об «АВИАПАРКЕ», – огромных торговых центров с богатым ассортиментом магазинов и развлечений. И если россияне десятком лет приучены делать покупки «с полок», водить детей в торговые центры по выходным, то у белорусов эти привычки только формируются. Отсюда очевидная цепочка: насыщенность торговыми центрами в Минске меньше, покупательская культура не сформирована, а новые технологии и «цифровое» поколение уже есть. Все это приведет к тому, что онлайн-торговля в Минске будет развиваться быстрее, чем, скажем, в Москве, несмотря даже на то, что этот переход в России начался раньше.

Вместе с тем количество торговых объектов Минска все еще в зоне преднасыщения. На мой взгляд, двухмиллионный город, тем более столица, должен иметь как минимум два объекта по 200 тыс. квадратных метров с интегрированными полноценными зонами развлечений и досуга для всей семьи. Такие проекты точно появятся и определенно будут успешными. А вот для среднего жанра, в площадях это 30-70 тыс. кв. м, наступят сложные времена.

Из тех ТРЦ, что уже открыты в Минске, Виталия Львова выделяет ТРЦ DanaMall и “МОМО”:

– По совокупности различных составляющих: расположение, квадратура, бренды, сегмент развлечений – Dana Mall достаточно успешный и самый скомпонованный для Минска проект. По-своему мне нравится ТЦ «МОМО». Он стал первым профессиональным объектом в Беларуси, был удачно спроектирован, грамотно построен, в здании приятный интерьер и атмосфера, а потому собственников хочется похвалить. К Galleria Minsk я отношусь чуть спокойней. Как по мне, он узковат и темноват, высоковат, но с учетом особенности расположения проект все равно заслуживает внимания. Повторюсь, внутрирыночная конкуренция в Беларуси пока низкая. В основном строятся небольшие объекты, девелоперы строят по чуть-чуть, а потому ТЦ пока востребованы и арендаторами, и покупателями.

Торгово-развлекательные центры вытеснят community-центры

По мнению эксперта, с развитием онлайн-ритейла первыми «уйдут» с рынка объекты с исключительно торговой направленностью. Потребители, имея возможность приобретать товар в интернете с бесплатной доставкой и по выгодным ценам, просто перестанут ходить в магазины за покупками. Востребованными станут центры с социальной зоной притяжения, где можно будет пообщаться или развлечься. Однако не все объекты смогут перестроиться под новый формат:

– Именно сегмент развлечений сможет заставить людей выйти в офлайн, когда все покупки можно будет делать из дома. У любого человека есть потребности, и они, слава Богу, не ограничиваются покупкой еды или стирального порошка. Мы хотим заниматься спортом, учиться новому, общаться, танцевать. Это тренд, который набирает обороты и в России, и в Беларуси. Если говорить о трансформации, то привычные торговые центры плавно переходят в community-формат с располагающей атмосферой, большим числом кафе, ресторанов, услуг и общественных зон.

Правда, не все объекты смогут перестроиться под новые реалии. Недвижимость сделана из стекла и бетона и далеко не так гибка, как хотелось бы. Учитывать это нужно еще на этапе проектирования, потому что потом думать о модернизации уже поздно. Если ты построил объект с низкими потолками и узкими коридорами, то открыть кинотеатр в нем не сможешь, как бы сильно не захотел.

Вместе с тем, сегодня классическая торговля готова платить больше, чем сегмент развлечений, поэтому стоит выдерживать баланс и не бежать впереди рынка. Выиграет тот собственник, который сможет корректировать свой объект в соответствии с потребностями покупателей и арендаторов.

Как не вылететь в трубу

Впрочем, экспериментировать в сфере развлечений нужно осторожно, необходимо щупать рынок, знать интересы людей, предугадывать желания. Это тонкая грань, которую пока чувствуют не все собственники ТРЦ:

– Не всегда нужно гнаться за эксклюзивом, чтобы торговый центр был востребован. У любого уникального формата вау-эффект ограничен по времени. И собственнику нужно быть готовым к тому, что этот срок будет короче, чем он планирует. Интерес к развлечению может пойти на спад естественным образом, либо подобные форматы откроют моллы в других локациях, спрос перераспределится и уникальность будет потеряна.

Если говорить о новом минском ТРЦ Palazzo с первой в стране аэротрубой, на мой взгляд, с презентацией аттракциона собственник поторопился. Все-таки главная цель торгового центра продавать, а не развлекать. И открывать аэротрубу для посетителей стоило при заполненном торговом центре и работающих магазинах. Тогда и вау-эффект был бы более полезным с точки зрения экономики.

Кроме того, сам аттракцион имеет два минуса: высокая стоимость билета, которая исключает частое посещение аттракциона, и очень низкая пропускная способность – летать может только один человек, и количество сеансов за сутки ограничено. При открытых витринах люди, ожидающие своей очереди, могли бы провести время в магазинах. Но в итоге они удовлетворили свой интерес в новом развлечении, но пока не нашли других точек притяжения в молле, которыми могли бы стать магазины и бренды.

В век Е-commerce строить ТРЦ рискованно, но почему их становится больше?

– В инвестиционном цикле торгового центра есть две фазы. Первая – вернуть вложенные средства, вторая – заработать. Каждый собственник задает себе вопросы: как быстро можно вернуть инвестиции и в какой период получить прибыль. И, к сожалению, практика российского девелопмента показывает, что возможность быстрого заработка застилает глаза собственникам, заставляя людей идти на риск: быстро отбил вложенные средства и получил актив в виде объекта недвижимости, который можно продать или заложить в банк – звучит отлично. Но это своеобразная ловушка. Сегодня много сетей хотят и готовы открывать офлайн-магазины. Они готовы платить за аренду хорошие деньги – это достаточно привлекательно в краткосрочный период.

Однако ТЦ требует постоянной трансформации, иначе он станет невостребованным.

Но что мы видим по Москве, Санкт-Петербургу и регионам в России? Как только собственник погашает все кредиты и торговый центр выходит на самоокупаемость, наступает обманчивый период, что все хорошо и так будет всегда. В торговой недвижимости нужно помнить одно: если такой период наступил, нужно готовиться к новым инвестициям в развитие проекта. К сожалению, и на российском, и на белорусском рынках большинство собственников не готовы планировать на перспективу.

Такие объекты постепенно угасают, превращаются в «мертвую» квадратуру в городской среде, к ним теряют интерес покупатели и, как следствие, арендаторы. В результате в наших городах простаивают неказистые коробки, которые не нужны ни людям, ни городу.

Тем собственникам, кто сегодня находится в стадии планирования и строительства торговых объектов, нужно проанализировать опыт своих российских предшественников и быть готовыми не только вернуть свои инвестиции, но иметь потенциал развивать свой торговый центр дальше.

Читайте также:

Будущее наступило? Посмотрите, какой получилась первая школа в «Новой Боровой», где есть скейт-парк, тренажерный зал и даже сауна

Актуально в разгар коронавируса? С аукциона продали бывшее бомбоубежище всего за $ 400

Следите за новостями так, как вам удобно:

Подпишитесь на новостную ленту Telegraf.by в удобном для вас сервисе и ничего не пропускайте!

Дзен Новости Google Новости Telegram Facebook VK.com OK.ru Пульс