«В будущем логично сносить хрущевки, а на их месте строить современные дома». Откровенный разговор с директором «Датч Стар»

Компания «Датч Стар» на рынке недвижимости Беларуси работает с 2012 года, известна своим большим проектом многофункционального жилого комплекса «Гранд Хаус», который строится на пересечении пр-та Дзержинского и ул. Щорса непосредственно у станции метро «Грушевка». Помимо жилой части комплекс включает административно-торговые помещения и один из самых крупных подземных паркингов в городе. Сейчас ведется завершающая третья стадия строительства. Весь проект обещают сдать в IV квартале 2021 года. 

«Государственные и частные застройщики — разные «правила игры»

— Как давно Вы работаете на рынке Беларуси и есть ли у компании какие-то зарубежные проекты? 

— Компания «Датч Стар» представлена на рынке с 2012 года — именно с этого периода можно сказать, что проект работает в своей активной фазе. Но в 2015 году произошла полная смена команды проекта, которая дала толчок активному развитию и очень благотворно повлияла как на компанию, так и на процесс строительства нашего объекта. С данного времени строительство комплекса идет непрерывными темпами, ведется постоянная работа по улучшению качественных характеристик, были пересмотрены и усовершенствованы фасадные решения и используемые материалы, проведена качественная работа над благоустройством прилегающей территории.

Зарубежных проектов у компании пока нет — сейчас все силы брошены на реализацию большого многофункционального комплекса «Гранд Хаус», который имеет в своем составе дом на 13 подъездов, паркинги на 660 машино-мест и административно-торговые помещения.

— Тяжело работать застройщику в Беларуси?

— Я всю жизнь на стройке в Беларуси: после армии был формовщиком, мастером, прорабом, начальником участка и главным инженером. Я не работал ни в России, ни в Казахстане. Поэтому для меня работа в Беларуси — это нечто органичное, понятен свод правил и законов, по которым нужно действовать. Конечно, в условиях конкуренции среди застройщиков необходимо более детально подходить к вопросам качества и наполнения проекта, к материалам, которые применяются при строительстве, нормативным срокам. В этой части компания «Датч Стар» стремится соответствовать современным требованиям. С 2017 года мы ввели в эксплуатацию в жилом комплексе «Гранд Хаус» 42 тысячи квадратных метров жилья — проделана колоссальная работа.  

Есть, конечно, и особенности, которые заключаются в разных подходах работы государственных и частных компаний. Например, сегодня при строительстве домов для граждан, состоящих на учете нуждающихся, участки предоставляются по заявительному принципу, и здесь такой подход  совершенно оправдан. А вот остальные условия предоставления участков должны быть равными для всех участников независимо от формы собственности. С другой стороны, частный бизнес жестче — здесь так же есть план для реализации, но и контроль за строительством и системой затрат намного выше. Мы четко видим структуру проекта, что позволяет нам на выходе предлагать потребителю намного более конкурентный продукт.

«Всем известна практика, когда в жилье, определенном под снос, регистрируется максимальное количество людей»

— ЖК «Гранд Хаус» расположен на пр-те Дзержинского, прямо у входа в ст.м. «Грушевка» — место очень хорошее с точки зрения инфраструктуры. Расскажите, как Вы получили этот участок?  

— Земельный участок для строительства комплекса был получен компанией в 2011 году, когда еще не было аукционов, поэтому все участки под строительство выделялись городом по заявлению от застройщика. 

Конкретно этот участок никому из строительных магнатов на тот момент не был интересен, потому что здесь располагались 9 двухэтажных бараков — их нужно было отселять. Один барак был отселен и снесен силами города в рамках расширения улицы Дзержинского, а остальные 8 бараков мы сносили и отселяли собственными силами.

Одно из достижений компании в том, что мы реализовали отселение 8 двухэтажных многоквартирных домов без единого суда — со всеми получилось договориться. Конечно, было много нюансов — процесс отселения всегда довольно сложен. Например, были вопросы с коммунальными квартирами, а в этих бараках были и такие. 

Особенно много трудностей возникало с зарегистрированными уже в процессе отселения гражданами. Всем известна практика, когда в жилье, определенном под снос, регистрируется максимальное количество людей. В одной из квартир общей площадью 53 кв.м. было 15 зарегистрированных граждан, там же были еще и доли собственности разделены, чтобы, как говорится, уже наверняка получить от застройщика несколько квартир. Согласитесь, ситуация не из простых. Сначала мы предложили им одну большую квартиру, но собственники не согласились. По закону мы могли не вступать в переговоры и остановиться на этом варианте, но мы все-таки смогли в итоге договориться и найти компромисс: предложили собственникам две отдельные квартиры, и все остались довольны.

— А как договаривались с другими собственниками отселяемых квартир?

— Мы приглашали собственников квартир к себе в офис и предлагали написать заявление, какой именно тип реализации имущественных прав собственности предпочтителен: денежная компенсация или квадратные метры. По своему опыту могу сказать, что чаще всего при сносе многоквартирных жилых домов люди выбирают жилье. 

По закону мы обязаны предоставить 15 кв.м. на каждого зарегистрированного в квартире человека. Однако бывают и квартиры, как в описанном выше случае, которые разделены на доли. У нас так совпало, что в одном бараке в квартире №5 было 5 собственников, а в квартире №6 — шесть. Но это не значит, что мы предоставляли 5 или 6 квартир. Мы выделяем, например, две или три квартиры, а дальше они уже сами между собой делят это имущество.  

Отселение — это всегда очень сложный и, можно даже сказать, творческий процесс. Мы смогли договориться по итогу со всеми, и это также один из серьезных качественных показателей работы компании. 

Научная работа по безопасности в подземных паркингах и рухнувшие перекрытия в жилой части здания

— Уже после получения участка и выяснения всех вопросов с отселением, как Вы выбирали проект для строительства на этой территории? Почему «Гранд Хаус» такой большой?

— Проект очень сложный, был выбран по своему месторасположению. Согласно предыдущей градостроительной документации, действовавшей на тот момент, на этом земельном участке предусматривался именно такой многофункциональный комплекс. И, когда после смены команды, мы стали детально заниматься проектом, выяснилось, что есть ряд недоработок. Например, здесь были предусмотрены карусельные парковки. Я знаю одну такую парковку в Минске — в ЖК «Парус». Однако в таком большом комплексе, как «Гранд Хаус», такая парковка — это дорого и нецелесообразно. Кроме того, в карусельном паркинге очень сложная система безопасности, пожаротушения. В итоге мы все-таки отказались от этих «каруселей» и пересогласовали проект, включающий 2 подземных паркинга с увеличением машино-мест. Один из них, кстати, уже практически достроен — он на стадии ввода. 

— То есть Вы полностью изменили тип паркинга? 

— Ни для кого не секрет, что с парковкой в городе сложно. Застройщики не хотят строить подземные паркинги: это дорого и невыгодно. В итоге строительство подземных парковок — это как обременение для строительной компании, и наземные паркинги уверенно завоевали сердца застройщиков. Но я хочу сказать, что если разумно подойти к проекту, то качественно и относительно недорого можно построить и подземный паркинг. 

Да, в конструктиве мы применили методы, которые удешевляют строительство паркинга. Но это не значит, что мы сэкономили на безопасности. По системе пожаротушения и дымоудаления в нашем паркинге была написана настоящая научная работа.

В одном из наших паркингов мы провели испытания и под наблюдением МЧС, санэпидемстанции и «Стройтехнорм» сожгли 4 машины, чтобы проверить, насколько хорошо справляется наша автоматическая система пожаротушения и дымоудаления. Этот эксперимент был пройден успешно: при пожаре дым автоматически удаляется из помещения, возгорание машины ликвидируется системой пожаротушения, а воздуховоды не деформируются даже при условии открытого огня рядом. 

— Если все так научно с безопасностью в паркингах, то как быть с рухнувшими перекрытиями в жилой части здания? В каком моменте здесь произошла ошибка?

— Да, действительно, в этом моменте была допущена ошибка. Если говорить официальным языком, то произошло нарушение производства строительно-монтажных работ. Мы искренне сожалеем, что доставили беспокойство текущим и будущим жителям комплекса и можем заверить, что сегодня приняты все меры для устранения последствий инцидента и исключения подобных ситуаций в будущем.

Похожие «обрушения» на стройке — это на самом деле не редкость, но наша ситуация вызвала большой резонанс, потому что дом в других секциях уже жилой. Это огромный проект в центре Минска, поэтому внимание мы привлекли столь же огромное. 

Все ошибки были учтены — мы усилили контроль, создали специальную комиссию, провели внутренние проверки, в том числе и качества уже проведенных работ. Все проверяющие органы в тот же день были на стройке, и они провели свою независимую экспертизу качества строительства. «Госстройнадзор» выдал жесткие предписания, которые были отработаны. Дополнительно для подтверждения прочности конструкций каждого этажа всех строящихся секций была привлечена лаборатория Центра научных исследований и испытаний строительных конструкций БНТУ. Проверка была проведена разными методами, и все они показали соответствие конструкции всем действующим требованиям. 

В целом, эта ситуация позволила нам еще раз обратить внимание на ежедневные процессы, которые требуют постоянного контроля. 

«В 2015 году было сложное время и по цене, и по состоянию рынка. Сейчас мы вряд ли к этому придем»

— Давайте поговорим о стоимости квадратного метра жилья в Минске — насколько она сейчас адекватна?

— На мой взгляд, стоимость «квадрата» была очень показательна в кризисные 2015—2016 годы. Как раз в те времена в городе появилось много долгостроев. Тогда же появилось много недобросовестных подрядчиков, которые реализовывали жилье, полученное в счет оказанных ими услуг, не всегда законными методами. Можно сказать, что те годы — это было сложное время и по цене, и по состоянию рынка. Благо ситуация изменилась и сейчас мы вряд ли к этому придем. 

Для застройщиков минимум по цене складывается из ряда факторов: стоимости участка, затрат на отселение, объемов проектирования и строительства, налоговой нагрузки и иных. На формирование цены также влияет состояние рынка — экономическая ситуация и покупательская способность. Наш подход к ценообразованию строится на сочетании цена/качество. При определении стоимости «квадрата» в ЖК «Гранд Хаус» мы учитываем также расположение, используемые материалы и качество строительства, развитую социальную и транспортную инфраструктуру.

Сейчас мы начали продажи третьей очереди строительства. Стоимость «квадрата» стартует от  $1080на трехкомнатные квартиры большой площади и $1350 на однокомнатные квартиры — это самая выгодная цена квартир со старта продаж. По мере строительства и роста готовности стоимость «квадрата» всегда растет. Если мы возьмем секции с более высокой степенью готовности, там на сегодняшний день стоимость квадратного метра варьируется уже от $1180 до $1500. Также работаем над доступностью длительной рассрочки и выгодными кредитными  программами, которые планируем запустить уже в самое ближайшее время.

— А что с социальной нагрузкой? По условиям строительства ЖК «Гранд Хаус» Вы должны были построить детский сад?

— Да, к строительству детского сада мы должны были приступить уже осенью этого года. Но  вынуждены корректировать проектную документацию ЖК «Гранд Хаус». Думаю, что мы сможем начать строительство детского сада примерно через полтора года.

— Вы могли бы подробнее рассказать о ситуации с Грушевским сквером? Местные жители довольно активно за него боролись.

— На самом деле проект «Гранд Хаус» затрагивал лишь малую часть сквера с небольшим количеством деревьев. Наоборот, часть жилого комплекса была органично интегрирована в зеленую зону. Если бы удалось это реализовать, то получилось бы очень красиво. Однако местные жители обратились к представителям органов государственного управления, которые выезжали на место и приняли решение пойти на встречу местным жителям, запретив всякое освоение данной территории. Мы приняли данное решение и сейчас находимся на стадии корректировки проекта. В результате комплекс станет на 3 подъезда меньше.

Проект предусматривал перекрытие улицы Папанина, где мы хотели построить на закрытой территории детский сад, организовав безбарьерную среду. Получился бы красивый закрытый кластер, и мне искренне жаль, что так уже не будет.

После корректировки проектной документации мы вынесем все строительные ограждения и восстановим благоустройство данной территории.

«Минск в будущем ждет реновация: вместо хрущевок будем строить современные дома»

— Каким Вы видите Минск в будущем? Нравится ли Вам город сейчас?

— Сейчас я вижу Минск красивым, мне нравится его центральная часть. Однако спальные районы, конечно, далеко не все так хороши. На мой взгляд, в них не хватает единой идеи, чувствуется некая разрозненность стилей. Возможно в силу возведения в разные периоды времени.

К тому же, я считаю, что столицу в ближайшее время ждет реновация. Думаю, постепенно мы придем к тому, что старые хрущевки нужно будет сносить и строить на их месте современные дома. 

Все современные люди стремятся жить в комфортном новом жилье. Мало кто хочет жить в старой квартире с неудобной планировкой, плохой тепло- и шумоизоляцией и обшарпанным подъездом. Поэтому в будущем логично сносить хрущевки.

Я, когда приезжаю к своим знакомым, которые живут в старых районах, всегда уезжаю с очень тяжелым чувством. Такие районы меня очень удручают: старые дорожки, потрескавшийся асфальт, устаревшие детские площадки. К тому же, такие дома постоянно нуждаются в капремонте, что требует регулярных вливаний финансовых ресурсов. В итоге содержать устаревший жилфонд обходится дороже, чем построить на его месте новые дома.  

Если уйти от рассуждений о прекрасном, нужно вспомнить о безопасности. Первые панельки уже выработали свой ресурс. Что будем делать далее? Опять же ответ в реновации, к которой, я думаю, мы придем уже в ближайшие лет 10.

— Но как быть тогда с отселением? Это же очень дорого — отселить целую хрущевку.

— Невозможно в европейской столице сохранить спальные районы в таком виде. Наш Минск все-таки красивый город. Поэтому вопрос реновации просто зависит от подачи. Здесь нужно этот процесс начать. Если людям предложить переехать из хрущевки в современный дом по соседству, Вы думаете кто-то откажется? Сложно будет только в первый раз. Потом, когда люди увидят современные районы, все будут очень ждать такой реновации. Как это было с отселенными нами бараками. Но нужно понимать, что эта программа может заработать только в рамках государственно-частного партнерства.

— То есть с учетом реновации стоимость «квадрата» в Минске будет расти?

— Минск в любом случае будет развиваться, но свободных строительных площадок в городе уже нет. Есть площадки с большим отселением, но это опять же не приведет к снижению стоимости «квадрата». Поэтому да, стоимость «квадрата» в новостройках в обозримой перспективе будет только расти.

С другой стороны, если кто-то не может «потянуть» строительство квартиры в столице, есть города-спутники, которые сейчас строятся и развиваются. Транспортная инфраструктура там развивается так же активно, поэтому с тем, чтобы добраться до Минска быстро, проблем не будет.