В каких случаях признание договора аренды недействительным может быть выгодно одной из сторон? Компания REVERA выпустила пособие для арендаторов

07.12.2020 08:00
Недвижимость

Юристы адвокатского бюро REVERA подготовили бесплатное пособие по аренде недвижимости. Основой для подготовки сборника стали кейсы клиентов, накопленные юристами компании за 20 лет работы. Материал, выложенный в общий доступ на сайте компании, может быть полезен руководителям, бухгалтерам, юристам и специалистам по аренде, которые хотят уменьшить риски при подготовке и заключении договоров.

Юристы адвокатского бюро REVERA подготовили бесплатное пособие по аренде недвижимости. Основой для подготовки сборника стали кейсы клиентов, накопленные юристами компании за 20 лет работы. Материал, выложенный в общий доступ на сайте компании, может быть полезен руководителям, бухгалтерам, юристам и специалистам по аренде, которые хотят уменьшить риски при подготовке и заключении договоров.

«Гигиенический минимум» для договора аренды: какими могут быть последствия его несоблюдения

К примеру, авторы сборника – Александр Штрикуль, Александр Антонов, Максим Шпиц и Ангелина Киман – рассказали, что такое «гигиенический минимум» для договора аренды.

К сожалению, универсального способа, который бы гарантировал отсутствие рисков оспаривания договора, не существует. Но чем больше вопросов было оговорено и решено до момента заключения договора, тем меньше проблем возникает при его исполнении.

С некоторой долей обобщения можно сказать, что существуют определенные минимальные «гигиенические» требования при заключении любого договора, в том числе и договора аренды. С первого взгляда в этих требованиях нет ничего сложного, но пренебрежение ими может повлечь неблагоприятные для сторон последствия.

Так, договор аренды должен соответствовать предусмотренным законом правилам, от которых будет зависеть юридическая сила и «обязательность» для сторон всего того, что содержит договор. В случае если договор этим правилам не соответствует, существует вероятность признания его недействительным или незаключенным, что, в свою очередь, фактически свидетельствует о юридическом отсутствии договора. Соответственно, это означает, что у арендатора и арендодателя не только нет правоотношений сейчас, не будут действовать все нормы договора в будущем, но и подразумевается, что договора не было как такового.

Необходимо учитывать, что зачастую возникновению обязанностей по договору предшествует несколько последовательных этапов (например, до заключения договора арендодатель должен зарегистрировать свои права не объект). При этом, если под сомнение будет поставлена юридическая ценность одного этапа, это отразится и на всех последующих.

Юридическая сила договора зависит от соблюдения определенных законом требований. Несоблюдение формальных требований законодательства, в том числе к форме, содержанию договора, порядку принятия решения о его заключении, получения согласия на сделку, может привести к тому, что суд вынужден будет установить, что договор не имеет юридической силы: является недействительным или незаключенным. В этом случае признается, что договора не было и обязательств по договору у сторон не было. А что же тогда было? Имели место некие внедоговорные отношения, когда одна сторона пользовалась имуществом другой стороны. При применении последствий недействительного или незаключенного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, суды исходят из равного размера взаимных обязательств сторон.

То, какими могут быть последствия несоблюдения «гигиенического минимума», наглядно представлено в таблице:

Очевидно, что зачастую признание договора недействительным (незаключенным) может быть выгодно одной из сторон. В частности, при определенном негативном сценарии, когда у арендатора уже накоплен основной долг по аренде и коммунальным платежам, не выполнены сопутствующие обязательства (например, по проведению ремонта) и пр., самым оптимальным сценарием может быть стратегия по признанию договора недействительным.

Для того чтобы минимизировать риски незаключенности (недействительности договора), необходимо заранее определить список вопросов, на которые стороны должны обратить внимание до заключения договора.  

Читайте также:

Никто не хочет покупать «мертвые» метры. В Минске зафиксирован пятилетний офисный антирекорд

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру в период «турбулентности» на рынке? Спросили у экспертов из Украины и Беларуси

Как в Беларуси пытались ввести ипотеку: хроника событий с 2001 по 2020 год