«Во всем мире кризис. Это неизбежно ведет к падению цен». Эксперты о влиянии пандемии и свертывании кредитования на минскую вторичку

07.05.2020 08:00
Недвижимость
Фото использовано в качестве иллюстрации «Во всем мире

В апреле на минском вторичном рынке жилья резко сократилось количество сделок. На фоне снижения спроса стали падать и цены. Коронакризис, резкий рост курса доллара, а теперь вот и введение моратория Беларусбанком на кредитование покупки жилья. Как в сложившихся условиях будет жить рынок дальше – спросили у экспертов.

Фото использовано в качестве иллюстрации

«Во всем мире идет кризис, и пандемия его усиливает»

Председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор АН «Мольнар» Анатолий Звездин:

— Анатолий Звездин обращает внимание на то, что по статистике Национального кадастрового агентства в марте на рынке жилья в столице было совершено 1324 сделки, в апреле 607 (но это не окончательная цифра за апрель, — прим. ред.). Это  с учетом того, что в прошлом месяце к покупке квартир можно было привлекать кредиты сначала у семи, а потом у пяти банков, хоть и по более высоким процентным ставкам по отношению к началу года.

Как видим, рынок уже упал более чем на 50%, — уточняет Анатолий Звездин.

Эксперт полагает, что когда крупнейший банк страны вводит мораторий на кредитование покупки квартир, то по законам экономики ограничение денежных средств ведет к уменьшению спроса, а в итоге к падению цен, которое уже началось на вторичном рынке.

Строительство жилья нельзя остановить. Оно связано с работой самих строительных организаций, поставщиков стройматериалов, оборудования, логистикой и другими процессами. Поэтому Беларусбанк сохранил кредитование строящегося жилья. Но цены на вторичном рынке будут падать и дальше. Через какое-то время некоторые покупатели уйдут с «первички» на «вторичку». Чтобы удержать потребителей, застройщикам придется снижать цены и увеличивать количество акций на продажу жилья, — высказывает свою точку зрения эксперт.

В то же время Анатолий Звездин считает, что свертывание кредитования – это не основной фактор, который приведет к снижению цен.

Все зависит от экономики и доходов населения, — заключает эксперт. – Люди понимают, что во всем мире идет кризис, и пандемия его усиливает. Это неизбежно ведет к падению цен на все товары, сырье и услуги. Но, например, кризис 2008-2009 годов показал, что, несмотря на падение экономики, сделки совершались, и рынок быстро нашел баланс спроса и предложения. Жилье – это товар, и цена на него определяется спросом и предложением. Если спрос будет сокращаться, а предложение начнет увеличиваться – значит, цены будут падать. Но люди, которые нуждаются в жилье, будут его покупать. Жизнь не остановится.

Говоря о риэлтерских компаниях, председатель совета БелАН сказал, что в сложившихся условиях всем работать будет непросто.

Думаю, что будут появляться новые формы и инструменты обслуживания потребителей с использованием цифровых технологий. Жизнь уже показала, что надо идти в ногу со временем и быстро внедрять их в практику. Любой кризис – это начало чего-то нового, — дополняет Анатолий Звездин. – Будем учиться работать в новых условиях. Пока никто не знает, где будет дно, и когда мы оттолкнемся от него. Но то, что агентствам придется менять свою работу, это очевидно.

«Апрель был сложным, и в ближайшие полгода рынку легче не будет»

Заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица» Светлана Куделко:

Светлана Куделко говорит о том, что апрель был сложным для всего рынка недвижимости, в том числе для «вторички». Резкий рост курса доллара, а затем пандемия повлияли на настроения и поведение людей. Они были в замешательстве, не понимали и не знали, как себя вести и что делать дальше.

Сейчас мы видим, что курс доллара по отношению к национальной валюте несколько стабилизировался, и мы научились защищаться от коронавируса. Это позволило нам более уверенно смотреть в завтрашний день, — уточняет эксперт.

В то же время заместитель директора агентства отмечает, что, несмотря на негативные тенденции, сделки проходили, и эксклюзивные договоры заключались. Количество объектов, выставляемых продавцами на продажу, выросло. Но покупатели находились в более сложной ситуации.

Как известно, с 1 мая ОАО «АСБ «Беларусбанк» приостановил выдачу кредитов на покупку жилья.

Конечно, это грустное для всех событие, — говорит Светлана Куделко.

Она рассказывает, что на вторичном рынке с привлечением кредитов всегда покупалось, как правило, порядка 30-40% квартир, из них около 70% — с помощью кредитных ресурсов Беларусбанка. В апреле такая пропорция привлечения заемных средств банков сохранилась. Но объем реальных сделок существенно уменьшился, а вместе с ним и общий размер кредитных ресурсов.

Но «первичка» по-прежнему кредитуется. Это радует, потому что будущие новоселы тоже очень активно используют кредитные средства банков при строительстве жилья, — дополняет эксперт.

Что касается вторичного рынка, то Светлана Куделко обращает внимание на то, что сейчас, при необходимости, покупатели могут обращаться за кредитами в другие банки, которые предоставляют их под такую же ставку, как в последнее время и Беларусбанк, — 14,09 %.

Оценивая ситуацию, которая сложилась на рынке в первые дни мая, эксперт не исключает, что покупательская активность на рынке в этом месяце, по сравнению с апрелем, вырастет.

Наша компания очень быстро внедряет в работу онлайн-технологии и благодаря им переходит на работу с потребителями дистанционно. Мы онлайн общаемся с клиентами и онлайн показываем квартиры. Мы все оснащены средствами защиты, что позволяет нашим специалистам также непосредственно контактировать с людьми, выезжать на показы и вести переговоры. Жизнь не остановилась, — дополняет Светлана Куделко.

Заместитель директора риэлтерской компании подтверждает, что на рынке идет процесс медленного снижения цен. Покупатели хотят купить квартиру дешевле, а продавцы желают продать жилое помещение еще по вчерашним ценам. Но они находят компромисс.

Эксперт говорит о том, что в апреле реальная цена квадратного метра однокомнатных квартир типовых потребительских качеств составила 1350 долларов США, двухкомнатных – 1200, а в марте на «однушки» она была зафиксирована на отметке 1430, на «двушки» 1300 долларов США.

Экономическая, эпидемиологическая и кредитная ситуация складывается таким образом, что цены будут падать и дальше, и в ближайшие полгода рынку легче не будет, — уточняет эксперт.

«Временная приостановка кредитования «вторички» Беларусбанком не окажет сильного влияния на рынок»

Председатель совета директоров ООО «Центр недвижимости „Пакодан“» Павел Кузнецов:

Эксперт обращает внимание на то, что с 1 мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на покупку квартир на вторичном рынке жилья. В апреле это сделали еще два банка.

Но ничего критического в этом нет. Надо понимать, что банки работают в условиях возникновения возможных рисков и должны их предугадывать и просчитывать. На рынке есть предложения в других банках. Мы оперативно связались с директорами наших офисов в регионах, где активно работает Беларусбанк. Нам сказали, что ничего страшного не произошло. Потребители и в Минске, и в других городах активно кредитуются и в иных банках, — говорит Павел Кузнецов. – О приостановлении кредитования и раньше заявляли некоторые банки. Поэтому временная приостановка кредитования «вторички» ведущим банком страны не окажет сильного влияния на рынок.

Эксперт также говорит о том, что боязнь заразиться каронавирусом и связанные с этим экономические и валютные потрясения непосредственно сказались на ситуации на рынке.

Рынок, конечно, не замер, но объемы сократились. Люди напуганы, они не понимают, что будет дальше, как быстро восстановится экономика и когда они вернутся к прежней жизни. Если в начале апреля мы еще завершали сделки, по которым работали в марте, то в конце месяца почувствовали влияние всех негативных факторов, — дополняет эксперт.

Он говорит о том, что сложно давать какие-то прогнозы. Все будет зависеть от того, как быстро начнет восстанавливаться экономика в России и других странах.

В любые кризисные времена при снижении спроса цены начинают падать на всех рынках. Не исключаю, что это произойдет и на рынке недвижимости. Всегда есть периоды, когда на рынке надувается пузырь, а потом он лопается — и цена опускается. Потом снова начинает расти спрос, а вместе с ним и цена. Какое-то снижение цены и сейчас будет, и оно уже произошло, — высказывает свою точку зрения эксперт.

На вопрос, могут ли во время коронакризиса цены на вторичном рынке стать ниже, чем на первичном, он отвечает:

Такая ситуация вполне может произойти. Это нормально. На вторичном рынке продается бэушное жилье. Новое априори должно стоить дороже. Сегодня застройщики предлагают интересные программы, когда можно купить новую квартиру без первоначального взноса в рассрочку. Безусловно, цена квадратного метра на такие программы выше, чем сразу приобретать новостройку за свои деньги, — говорит Павел Кузнецов.

В целом эксперт считает, что скоро рынок недвижимости начнет восстанавливаться.

Европа уже постепенно открывает границы, хотя перемещение пока разрешено внутри своих стран. Думаю, скоро будет открытие и внешних границ. Соответственно уже начнется какое-то движение товаров, услуг, капиталов, и рынок начнет восстанавливаться, — высказывает свою точку зрения Павел Кузнецов. – Особенность этого кризиса, в отличие от предыдущих, которые мы уже переживали, заключается в том, что они были чисто финансовыми. Сейчас кризис осложняется пандемией и переживанием людей за свое здоровье и жизнь.  

Эксперт полагает, что не все агентства недвижимости выживут в сложившихся условиях. Кому-то, наверное, придется уйти с рынка. Но крупные риэлтерские компании останутся.

Павел Кузнецов также рассказывает, что в Центре недвижимости «Пакодан» разработаны антикризисные программы, например, такие, как «Многоступенчатые обмены», «Сотовые продажи», но ни одна из них пока не вводилась.

Хотя мы на всякий случай просчитали риски, подготовились к возможному введению этих программ, — уточняет эксперт.

Также читайте у нас:

«Пока что все спасали старые сделки, дальше будет труднее». Почему риэлтеры и рынок недвижимости не выйдут из кризиса быстро

Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья

Так выглядит настоящая Беларусь. В сети появился новый интернет-проект «Белорусская глубинка»