«Вторичка» под ударом кризиса — в апреле цены проданных квартир в Минске опустились на 2,4%

14.05.2020 13:00
Недвижимость
Количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось по

Количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось по сравнению с мартом на 51%. В апреле едва набралось 600 сделок, что сопоставимо с показателем января в очень плохой год.

Количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось по сравнению с мартом на 51%. В апреле едва набралось 600 сделок, что сопоставимо с показателем января в очень плохой год.

Действительно, двукратный обвал спроса до сих пор можно было наблюдать только в начале года после долгого периода праздничных дней. Природа нынешнего обвала чем-то похожа, только вместо праздников у потенциальных покупателей квартир сейчас режим самоизоляции и желание отложить любые значимые дела на более поздний срок.

По всей видимости, в апреле ещё закрывали «старые» сделки, подготовка к которым шла в прошлые месяцы. По итогам мая и июня уже можно будет оценивать функционирование вторичного рынка в новых условиях, в том числе после сворачивания кредитов на покупку жилья рядом крупнейших банков. Не исключено, что установленный в апреле антирекорд долго не продержится.

Диаметрально противоположная ситуация наблюдается в стане продавцов. Приток новых объектов на рынок последние два месяца значительно опережал скорость их поглощения. В апреле совокупный объём предложения квартир вырос на 6,5%.

На одну проданную в апреле квартиру приходилось 14 выставленных на продажу – такой высокой конкуренция за покупателя не была с начала 2016 года. Ещё совсем недавно, в феврале, соотношение составляло 1 к 5.

Падение спроса было более заметным у 2- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми оказалось на 56% и 58% меньше, чем в марте. Такие квартиры часто участвуют в сложных разменных цепочках, которые в период нестабильности разрываются. Падение спроса на «однушки» было чуть менее резким (-44%).

12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, что является довольно высоким показателем для 2020 года. Цена квадратного метра у таких квартир в среднем была выше, чем на «вторичке».

Структура спроса с точки зрения географии и качественных характеристик жилья незначительно отличалась от мартовской. В мае-июне мы наверняка увидим более заметные сдвиги в покупательских предпочтениях.

Если в марте цены реальных сделок росли по инерции за счет благоприятной ситуации в первой половине месяца, то апрельская динамика уже была отрицательной. Средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 2,4% и составила по итогам апреля 1354 $/м2. Это очень существенная коррекция для одного месяца – максимальная за последние 4 года. Если взять 1- и 2-комнатные квартиры, то темпы падения цен на них и вовсе соответствовали худшим месяцам 2015-2016 гг.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1439 $/м2 (-4,8% за месяц) — $49 050;

· 2-комнатные квартиры: 1296 $/м(-4,3%) — $61 200;

· 3-комнатные квартиры: 1267 $/м2 (+1,6%) — $86 100;

· 4-комнатные квартиры: 1198 $/м2 (-2,0%) — $94 600.

Разрыв в среднем уровне цен предложения и реальных сделок составил 6,4%. Для сравнения — его среднее значение в 2018-2019 гг. равнялось 2,7%.

Цены в объявлениях в апреле снижались не такими темпами, как у реальных сделок — сказался массовый выход на рынок новых объектов с довольно высокими ценами. Примечательно, что хрущевки подешевели сильнее, чем современное жильё.

Снижение цен преобладало в большинстве районов Минска, а самая ощутимая коррекция (-4% к мартовскому уровню) произошла в районе Верхнего города и Привокзальной площади. Примерно в каждом пятом районе средний уровень цен на квартиры вырос, что вызвано появлением в продаже большого количества дорогих объектов.

Снижение цен на квартиры преобладало среди соседних столиц, а самая заметная коррекция была отмечена в Москве (-2,9%).

С начала мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья, сохранив их для строительства. И хотя пока не все банки последовали его примеру, такой избирательный подход крупнейшего игрока создаёт неравные условия для функционирования первичного и вторичного рынков жилья. С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Что касается «вторички», то здесь возможны два варианта поведения продавцов. Первый — ощутимые скидки и торг «до слёз» с целью привлечь внимание покупателей с накоплениями или кредитами оставшихся на «вторичке» банков.

Но в условиях стабилизации курса доллара подавляющее большинство продавцов уже неохотно переписывают цены. Месяц назад мы писали о массовой коррекции цен в объявлениях, но в последние недели этот процесс затих. Корректировки стали делать не чаще, чем в начале марта, что может означать застой на вторичном рынке жилья.

В конечном счете такая ситуация может принести застройщикам 2 проблемы в обозримом будущем. Новостройкам придётся конкурировать с теми, кто хочет продать квартиру максимально быстро и готов к серьёзным уступкам. И тогда перед покупателями (особенно первого жилья) встанет дилемма: «Дорогая квартира в новостройке с гарантированным кредитом или более дешевая на вторичном рынке, на которую ещё где-то надо найти деньги».

Не секрет, что перед покупкой квартиры в новостройке многие продают свою старую квартиру. Здесь кроется второй подводный камень — слабый спрос на «вторичке» и нежелание многих собственников идти на весомые уступки вынудят застройщиков делать таким покупателям сопоставимые скидки на свои квартиры.

Для подготовки обзора использовались данные аналитического центра Realt.by и реестра цен Национального кадастрового агентства Госкомимущества.