Жилищные облигации собираются отменить. Министерство финансов высказало свою точку зрения

Сегодня основными финансовыми инструментами, которые используются гражданами при строительстве жилья, являются жилищные облигации и «долевка». Однако, спустя 18 лет применения на практике таких ценных бумаг встал вопрос о целесообразности их использования и даже отмене. Мы узнали позицию Министерства финансов и выслушали мнение эксперта по этой теме.

ЖК "Аркадия". Фото использовано в качестве иллюстрации

Напомним, что в середине августа этого года в интервью БЕЛТА министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович, в частности, сказал, что в Минске есть дома с превышением сроков строительства, которые возводятся за счет средств граждан — держателей жилищных облигаций. Поэтому необходимо и дальше совершенствовать законодательство, регулирующее вопросы обращения жилищных облигаций. Он также проинформировал, что в настоящее время Минстройархитектуры подготовлен проект нормативно-правового акта о возможной отмене такого механизма финансирования. Документ проходит согласования.

Почему возник этот вопрос и что ждет владельцев жилищных облигаций, с этими и другими вопросами мы обратились в Министерство финансов. Рассказываем, что нам ответили в ведомстве.

Выдержка из письма:

Министерство финансов Республики Беларусь (далее – Министерство финансов) рассмотрело Ваше обращение и сообщает. Институт жилищных облигаций функционирует в Республике Беларусь с 2002 года. За это время зарегистрировано 1 338 выпусков жилищных облигаций на общую сумму 2,4 млрд белорусских рублей, суммарный эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах жилых (нежилых) помещений — 3 409 067,8 кв.м. Жилищными облигациями, как способом привлечения финансирования для осуществления строительства, воспользовались 88 эмитентов, которые осуществляли строительство жилых домов и нежилых помещений в г. Минске, Минском районе, г. Солигорске, г. Бресте, г. Гомеле, г. Гродно, г. Лиде, г. Сморгони.

В чем корень зла

Разговоры о том, что жилищные облигации как один из механизмов финансирования строительства жилья могут быть отменены, ведутся давно. Своеобразным толчком этому послужила ситуация, в которую попали инвесторы — держатели этих ценных бумаг, строящие квартиры в ЖК «Аркадия». Большинство из 600 семей полностью оплатили свои квадратные метры застройщику  — компании «Тамбаз», но так до сих пор не вселились в свои квартиры.

До этого в сложное финансовое положение попали компании «Волынь» и «ЦентрЛизинг», которые не смогли выполнить взятые на себя обязательства перед держателями жилищных облигаций.

ЖК "Аркадия". Фото использовано в качестве иллюстрации

Выдержка из письма:

С момента введения института жилищных облигаций тремя эмитентами было допущено неисполнение обязательств по жилищным облигациям: в 2014 году — ООО «Волынь», в 2016 — ООО «ЦентрЛизинг», в 2017 году — ООО «Тамбаз». Дефолты вышеуказанных эмитентов были вызваны противоправными (недобросовестными) действиями руководителей эмитентов, на возможность совершения которых повлиять путем установления законодательных барьеров невозможно. На текущий момент выявлены проблемные вопросы в отношении отдельных эмитентов жилищных облигаций: ООО «Архитектурная мастерская «Апрель», ООО «Жилстройкомплект».

Учитывая, что привлечение средств граждан и юридических лиц для осуществления строительства является рисковым видом деятельности, Министерство финансов исходит из необходимости защиты прав граждан, являющихся владельцами жилищных облигаций.

Министерство попыталось защитить граждан

Министерство финансов отреагировало на подобные факты. В своем постановлении от 7 мая 2018 года № 33 «О внесении изменений и дополнений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30 июня 2016 г. № 54» оно изложило определение жилищной облигации в новой редакции и усовершенствовало правоприменительную практику строительства жилых домов с использованием такого финансового инструмента, как жилищная облигация.

Так, в частности, согласно документу номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения ценной бумаги более чем на 30%. Данное нововведение привело к тому, что у застройщиков возникли проблемы по обеспечению выпуска проспектов эмиссии облигаций. Постановлением уточнены и иные нормы по выпуску и использованию жилищных облигаций, которые обсуждались на заседании «круглого стола» на площадке Realt.by с участием директора Департамента по ценным бумагам Министерства финансов Алексея Красинского.

ЖК "Грушевский посад". Фото использовано в качестве иллюстрации

Выдержка из письма:

В целях совершенствования практики строительства жилых домов с использованием жилищных облигаций Министерством финансов принято постановление от 7 мая 2018 № 33 «О внесении изменений и дополнений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 30 июня 2016 г. № 54» (далее – Постановление № 33), предусматривающее:

— установление порядка определения номинальной стоимости жилищной облигации, направленного на усиление защиты экономических интересов владельцев жилищных облигаций (номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30 процентов);

— установление требования к содержанию в проспекте эмиссии жилищных облигаций максимально допустимой цены размещения жилищной облигации;

— возможность эмиссии жилищных облигаций только после осуществления отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства;

— дополнение договора с эмитентом жилищных облигаций существенным условием о цели эмиссии жилищных облигаций и направлениях использования средств, привлеченных путем эмиссии таких облигаций;

— требования к составлению акта приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части по форме, содержащей сведения, установленные законодательством.

После вступления в силу постановления №33 некоторые застройщики, работающие по жилищным облигациям, вернулись к долевому строительству. Часть застройщиков стала использовать два способа – и жилищные облигации, и «долевку». Но есть и те, которые вернулись к долевому строительству, но через какое-то время снова стали привлекать средства граждан через продажу жилищных облигаций (например, ОАО «10 УНР-инвест»).

По данным Минфина, на 1 августа 2020 года в обращении находятся 179 выпусков жилищных облигаций.

Выдержка из письма:

По состоянию на 01.08.2020 в обращении находятся 179 выпусков жилищных облигаций на общую сумму 755,7 млн белорусских рублей 18 эмитентов, таких как: ОДО «АЙРОН», ОАО «Гродножилстрой», ООО «Астодевелопмент», ООО «Жилстройкомплект», ИООО «ДАНА АСТРА», ОАО «БелАТЭП», ООО «Алмари», ООО «Зеленая гавань», ООО «АСТОМАКС», ООО «БЕЛХАНТЕР», ООО «Будаунiчы рай», ООО «ДАТЧ СТАР», ООО «МайКлассКом», ООО «Эмирейтс Блю Скай», СЗАО «ЛадаГарант», ООО «СИ-Трейдинг», СООО «ИНФОРЕАЛТ», ООО «ТАПАС».

ЖК "Левада". Фото использовано в качестве иллюстрации

В чем преимущества жилищных облигаций

В своем письме Министерство финансов делает акцент и на том, какие преимущества имеют жилищные облигации по сравнению с долевым строительством.

Выдержка из письма:

Следует отметить, что жилищные облигации имеют свои преимущества по сравнению с долевым строительством. Так, жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме (далее — жилой дом) и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории либо ее номинальной стоимости.

Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости (далее — эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах). Указанный в жилищной облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, остается неизменным и не может быть менее 0,1 квадратного метра. При этом жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения жилищных облигаций, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме (далее — договор с эмитентом), предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций.

Таким образом, приобретая жилищные облигации, юридические и физические лица приобретают квадратные метры конкретного жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, обязательства эмитента по строительству которого оговорены в договоре с эмитентом.

Для создания дополнительных гарантий исполнения обязательств по облигациям законодательством предусмотрено, что при неисполнении эмитентом обязательств по договору с эмитентом владельцы жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных им убытков, а также возврата денежных средств, внесенных эмитенту в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, с уплатой эмитентом процентов в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, установленной на дату выплаты эмитентом денежных средств владельцам жилищных облигаций, за весь период нахождения этих денежных средств у эмитента.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 28 апреля 2006 г. № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг» (далее – Указ № 277) исполнение обязательств по облигациям может обеспечивается залогом, и (или) поручительством, и (или) банковской гарантией, и (или) страхованием ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций.

В случае неисполнения эмитентом (застройщиком) обязательств по строительству жилого (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части расчеты с владельцами жилищных облигаций будут осуществлены за счет обеспечения, а в случае эмиссии жилищных облигаций без обеспечения эмитент отвечает перед владельцами облигаций всем своим имуществом.

При этом в целях защиты прав инвесторов подпунктом 1.9 пункта 1 Указа № 277 определены требования, предъявляемые к платежеспособности эмитента облигаций (в том числе и необеспеченных облигаций). Значение коэффициента текущей ликвидности эмитента облигаций и коэффициента его обеспеченности собственными оборотными средствами должны быть не ниже нормативных значений коэффициентов платежеспособности, определенных в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве). Расчет коэффициентов текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами, произведенный в порядке, установленном законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве), осуществляется на последний день последнего месяца квартала, предшествующего кварталу, в котором принято решение о выпуске облигаций.

Таким образом, право осуществлять эмиссию облигаций, в том числе без обеспечения, законодательством предоставлено только платежеспособным предприятиям, осуществляющим безубыточную деятельность.

Преимуществом жилищных облигаций является возможность свободной продажи ценных бумаг их владельцем. Для этого он должен расторгнуть договор с эмитентом по строительству жилого (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, а тот, кто хочет их приобрести, — заключить соответствующий договор с эмитентом. После этого между этими лицами может быть заключен договор купли-продажи жилищных облигаций. Таким образом обеспечивается соответствие количества владельцев жилищных облигаций количеству жилых помещений в объекте жилищного строительства.

ЖК "Минск-Мир". Фото использовано в качестве иллюстрации

Причина отмены облигаций – недобросовестность отдельных застройщиков

Минфин утверждает, что основной причиной планируемой отмены жилищных облигаций является недобросовестное ведение хозяйственной деятельности отдельными застройщиками.

Выдержка из письма:

Таким образом, основная причина планируемого упразднения института жилищных облигаций связана с недобросовестностью ведения хозяйственной деятельности отдельными застройщиками. Учитывая общемировые тенденции в сфере жилищного строительства, Министерство финансов поддержало данную инициативу. Соответствующий проект Указа, предусматривающий упразднение института жилищных облигаций, подготовлен Министерством архитектуры и строительства.

Владельцы облигаций не пострадают

Минфин также сообщает, что, в случае принятия Указа, права владельцев жилищных облигаций не будут затронуты. Застройщики, ведущие строительство с помощью жилищных облигаций, смогут его завершить с использованием данного финансового инструмента.

Выдержка из письма:

В результате принятия Указа права владельцев жилищных облигаций не будут затронуты – обязательства по жилищным облигациям, эмитированным до вступления в силу Указа, сохранятся в полном объеме и должны быть исполнены: застройщики будут обязаны построить жилье и передать это жилье владельцам жилищных облигаций. До полного исполнения обязательств эмитентов жилищные облигации не будут исключены из Государственного реестра ценных бумаг, а также будет обеспечен их учет в депозитарной системе.

Для застройщиков, которые начали строительство с использованием жилищных облигаций, будет предоставлена возможность завершения строительства соответствующих объектов с использованием данного финансового инструмента.

При этом отмечаем, что введение запрета на эмиссию жилищных облигаций не затрагивает возможность осуществлять эмиссию иных корпоративных облигаций строительными организациями, удостоверяющих право их владельцев на получение номинальной стоимости и процентного (дисконтного) дохода.

Такие облигации являются классическим инструментом возмездного заимствования на рынке ценных бумаг, не удостоверяют право граждан на получение жилья, однако могут выпускаться, в том числе для целей финансирования основной деятельности строительной организации – строительства жилых и (или) нежилых помещений.

Данное письмо подписал заместитель министра финансов А.М. Белковец.

Комментарий в тему:

Юрий Жарков, управляющий партнeр группы компаний ViVa Invest, эксперт:

— На мой взгляд, институт жилищных облигаций является несовершенным «от рождения» и не соответствует принципу «благо для всех» (потребитель, регулятор, выгодоприобретатель). Поэтому неудивительно, что все годы своего существования данный способ финансирования строительства копит негативные отклики, которые, наконец, образовали критическую массу. Я даже сказал бы, что он вводит потребителей в некоторое заблуждение. Ведь, как правило, обращение к эмитенту совершается с целью приобретения строящейся квартиры, а не ценной бумаги с неминуемо присущими ей собственными рисками. И это помимо того, что само по себе строительство очевидно сопряжено с риском. Таким образом, выбор способа финансирования для большинства потребителей является не осознанным дополнением к выбранной квартире. С большим успехом жилищная облигация удовлетворяет интересы так называемых «спекулянтов», однако и здесь желаемой свободы действий данный тип ценной бумаги своим обладателям не предоставляет.

Застройщик получает инструмент экономичный, понятный, гибкий, с относительной свободой распоряжения средствами населения и возможностью ведения упрощенного по сравнению с долевым строительством документооборота, в том числе бухгалтерского. Очевидно, в выгодах заключена и опасность данного института, окажись он в руках неблагонадежной или потерявшей тонус команды управленцев. В этом смысле застройщик является единственным выгодоприобретателем и проводником риска при использования жилищных облигаций как способа организации финансирования проектов.

Государство, будучи регулятором рынка и стремясь быть социальным, заинтересовано в развитии и поддержке только потенциально совершенных институтов, не наносящих систематического вреда обществу. Жилищные облигации, будучи продуктом симбиоза двух отраслей, были призваны обеспечить плюрализм и свободу выбора участникам двух рынков – жилищного строительства и рынка ценных бумаг. Вместе с тем, случилось так, что в своем большинстве именно стройки, финансируемые за счет жилищных облигаций, оказались проблемными и потребовали вмешательства регулятора для разрешения возникшей социальной напряженности. При этом я бы не утверждал, что в каждом из известных случаев плачевный исход определен способом финансирования – в строительстве это скорее результат синергии целого набора сложноподчиненных факторов. Видимо на фоне этого и возникла инициатива исключить из системы самый очевидный и повторяющийся фактор, оставив попытки довести данный институт до идеала и попросту ликвидировать. Выбор сделан в пользу социальной стабильности и безопасности, хотя и в ущерб плюрализму и рыночных свобод.

Классическое долевое строительство настолько надежно, насколько надежна сама идея по финансированию строящегося объекта недвижимости. На мой взгляд, его достаточно для функционирования рынка при прочих равных возможностях реализации своих интересов участниками рынка жилищного строительства.  

Также читайте у нас:

За 5 лет в Беларуси запланировано построить около 21,5 млн кв. м жилья. Ежегодно объемы будут возрастать

Каково это сейчас — иметь рассрочку на квартиру в евро? Поговорили с дольщиком и отделом продаж «Дана Холдингз»