Конечно, ситуация в целом выглядит по-прежнему безрадостно – покупку (строительство) жилья кредитуют в настоящий момент всего-то пять банков
Если вы, несмотря на всю неопределенность последних месяцев, еще задумываетесь над приобретением жилья в кредит, то вас должны обрадовать те маленькие изменения к лучшему, которые произошли с момента нашего предыдущего обзора рынка кредитования недвижимости в феврале. Конечно, ситуация в целом выглядит по-прежнему безрадостно – покупку (строительство) жилья кредитуют в настоящий момент всего-то пять банков.
Но с другой стороны, процентные ставки по кредитам стабилизировались. В белорусских рублях такие кредиты (на общих основаниях) можно получить под 25-26% годовых. Более того, за прошедший период БПС-Банк снизил процентную ставку на три процентных пункта — с 28% до 25% в белорусских рублях.
Беларусбанк, еще недавно ограничивавший выдачу кредитов лишь кредитами на строительство, в настоящий момент по такой же процентной ставке (25%) кредитует и приобретение жилья.
Белинвестбанк выдает кредиты на жилье всего на один процентный пункт выше двух предыдущих банков (26% годовых), однако предлагает более длительный срок – до 20 лет, в то время как остальные банки ограничиваются сроком кредитования – 15 лет.
Два коммерческих банка – Белросбанк и Приорбанк – выдают кредиты на жилье в валюте, процентные ставки одинаковы – 17% годовых. Белгазпромбанк осуществляет кредитование на приобретение квартир в новых и строящихся домах высокой степени готовности под 15% годовых в долларах США. Но кредиты в этом банке носят, скорее характер акции, т.к. касаются только конкретных объектов, реализуемых некоторыми клиентами банка.
Стоит также отметить, что по ставке 17%, но в белорусских рублях могут получить в настоящее время льготный кредит на жилье граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Экономия в 8-9% годовых по сравнению с кредитами на общих основаниях «выливается» в крупные суммы. Например, если предположить, что сумма кредита – 40 млн.BYR, срок кредитования – 15 лет, то разница между льготным (17%) и кредитом на общих основаниях (25%) составляет 24млн.BYR.
Кроме того, например, Беларусбанк предлагает погашать такой кредит путем равномерных взносов в течение всего срока, что конечно, удобнее и выгоднее для кредитополучателя.
Цены на жилье на вторичном рынке также заметно упали. Если в сентябре прошлого года они «зашкаливали» за 2тыс. USD за квадратный метр в Минске, то в марте квартиры предлагаются к продаже по 1600-1650 USD / 1 кв.м.
|
|
Теперь кратко остановимся на условиях сравнения кредитов. Мы предположили, что кредит берет семья, состоящая из трех человек (муж, жена и несовершеннолетний ребенок), срок кредитования – 15 лет. Семья не стоит на очереди на улучшение жилищных условий, поэтому сравнивали кредиты, выдаваемые на общих основаниях.
Расчеты производили для нескольких сумм кредитов в белорусских рублях и в валюте:
- 40 млн. белорусских рублей и 15 тыс. долларов США
- 80 млн. белорусских рублей и 30 тыс. долларов США
- 135 млн. белорусских рублей и 50 тыс. долларов США
Более полные расчеты можно найти в полной версии рейтинга.
Вначале обратимся к величине первоначального взноса, так как до получения кредита часть средств на строительство или покупку квартиры нужно внести своими деньгами. Банки требуют, чтобы клиент оплатил минимум 70-80% стоимости квартиры. При этом Приорбанк выдает кредиты в зависимости от целей до 30-35 тыс.USD. Остальные банки ограничивают сумму кредита платежеспособностью клиента (и его поручителей), но по сравнению с прошлым годом банки ужесточили требования к доходу кредитополучателя. Поэтому, к примеру, чтобы получить кредит порядка 30тыс. USD, доход должен составлять от 2,2млн. BYR в Белросбанке до 4,7млн. BYR в БПС-банке. Величина дохода, которая требуется банками для получения кредита 50тыс. USD, вообще малореальная.
Банки чаще всего принимают в расчет суммы кредита совокупный доход семьи, а в отдельных случаях – и доход поручителей. Это несколько увеличивает платежеспособность клиента.
Данные по минимальному доходу кредитополучателя, поручителей и другие условия по обеспечению представлены в таблице:
|
Таблица по минимальному доходу для кредитополучателей |
|
|
На сайтах многих банков есть кредитные калькуляторы, которые позволяют подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но такие расчеты, также как и данные в нашей таблице, носят приблизительный характер. Окончательный расчет величины кредита производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.
Теперь перейдем к расчетам по стоимости самих кредитов. Отметим, что для расчета суммы переплаты по кредиту (суммы процентов и всех комиссий банка сверх самого кредита) мы учитывали все дополнительные комиссии банка и комиссии за перевод средств на счет продавца. На этом моменте остановимся подробнее. Если вы получаете валютный кредит, то средства переводятся продавцу в эквиваленте в белорусских рублях (обычно по внутреннему курсу банка), в связи с этим возникает курсовая разница. В некоторых случаях она довольно велика – до 2% от суммы кредита. К слову, эта комиссия не будет участвовать в расчете полной процентной ставки по кредиту. Как и дополнительные комиссии, которые могут возникнуть при выдаче кредита, если продавцом является физическое лицо.
|
Переплата по кредитам в белорусских рублях, срок кредитования 15 лет |
|
|
|
Переплата по кредитам в долларах США, срок кредитования 15 лет |
|
|
Теперь отметим, на наш взгляд, наиболее важные выводы.
Во-первых, на настоящий момент три банка — Беларусбанк, БПС-Банк и Белинвестбанк — выдают кредиты только в белорусских рублях, а Белросбанк и Приорбанк – наоборот, в валюте. При этом рассмотрение кредитных заявок происходит в марте довольно быстро. Наименьшие сроки рассмотрения — в БПС-Банке и Беларусбанке. В Белинвестбанке срок рассмотрения колеблется в зависимости от филиала от двух до четырех недель. Часть документов, которые необходимы для заключения кредитного договора, для предварительного рассмотрения предоставлять в банк не требуется. В Приорбанке рассмотрение пакета документов длится до двух недель, в Белросбанке – до 20 календарных дней.
Во-вторых, практически все банки пересмотрели свои требования к доходу кредитополучателя и обеспечению по кредиту. Тенденция совершенно очевидна — для того, чтобы банк выделил кредит на жилье, зарабатывать сегодня нужно гораздо больше, чем вчера.
Это и понятно. Посчитаем. Если вы возьмете 40млн.BYR на 15 лет под 25% годовых, то в течение первых 13 месяцев (чуть больше года) банку нужно будет выплачивать более 1млн. BYR. Потом еще почти два года – больше 900тыс. BYR в месяц. Поэтому принимая решение «брать или не брать» кредит, нужно всерьез поразмыслить над собственной платежеспособностью на долгие-долгие годы.
Обратите внимание! В случае оформления кредита на жилье под залог практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки:
• Нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (175 тыс.BYR).
• Регистрация в местных органах кадастрового агентства– 0,5 базовой величины (17,5 тыс. BYR).
• Справка об оценочной стоимости для договора залога (при покупке на вторичном рынке) обойдется примерно в 200 тыс. BYR (для стандартной квартиры, до 300тыс. BYR для индивидуального дома) и два-три дня ожидания. Можно оформлять справку об оценке в срочном порядке – день в день, но по дополнительному тарифу в зависимости от объекта недвижимости. Оценку недвижимости для банка обычно проводят независимые оценочные компании, но в банке необходимо согласовать их перечень.
Нужно помнить, что в случаях, когда выдается кредит под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также за счет страховки. Например, при выдаче кредита под залог страховку требует Приорбанк и Белросбанк. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита в год. В случае получения кредита под залог жилья в других банках страховка не нужна.
Отметим в заключение, что валютные кредиты по сравнению с рублевыми предоставляются по меньшей процентной ставке, однако с учетом абсолютно непредсказуемой ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем.
Realt.by
Источник: infobank.by
