Юридическое сопровождение переуступки прав в новостройке

10.06.2021 07:29
48 Редакция

В результате роста покупательского спроса на недвижимость количество квартир, предлагаемых в московских новостройках, упало до исторического минимума. И все же купить жилье в новостройке можно даже в том случае, если все квартиры в ней уже проданы застройщиком. Для этого нужно воспользоваться схемой переуступки прав дольщиками. У данной процедуры есть как плюсы, так и минусы.

Основные сведения

Переуступка прав, иначе называемая цессией, представляет собой передачу прав и обязанностей по ДДУ от одного физлица другому. Чаще всего в качестве продавцов жилья по такой схеме выступают инвесторы, покупающие его в новостройке на стадии котлована и в дальнейшем получающие прибыль за счет реализации практически готовых квартир по более высокой стоимости.

Кроме того, дольщики уступают право требования в связи с резким изменением своих жизненных обстоятельств или из-за появления проблем у застройщика. В число продавцов жилья по переуступке входят и юридические лица – как правило, это подрядчики, получившие квадратные метры от застройщика в качестве расплаты. Цессия является сделкой по приобретению не недвижимого имущества, а прав требования на него. Застройщик несет обязанность в последующем передать квартиру тому, кто получил это право.

Все сделки по переуступке делятся на два главных разновидности, исходя из статуса владельца: физлицо это или юрлицо. Ключевое различие между ними заключается в форме расчета. При оформлении переуступки от юрлица физлицу сделка не имеет принципиальных отличий от сделки между двумя физлицами. Однако произвести расчет по такому договору можно исключительно в безналичной форме и лишь после госрегистрации договора.

Риски и способы их минимизации

После внесения требований об использовании эскроу-счетов для расчетов с застройщиком в закон № 214-ФЗ, который регламентирует долевое строительство жилья, схема переуступки претерпела изменения. Наряду с переуступкой самого ДДУ теперь уступаются и права на эскроу-счет, который был открыт прежним дольщиком. Один из рисков, связанных с такой сделкой, заключается в возможности приобрести права требования на квартиру, которые ранее уже переуступались: к примеру, частный инвестор купил жилье по переуступке у подрядчика, а потом продал его конечному покупателю. В случае дальнейшего банкротства одного из участников этой цепочки права конечного покупателя на жилье могут быть оспорены.

Другая особенность сделок цессии состоит в том, что первый ДДУ в строительстве не перестает действовать при оформлении документов, в нем только меняется дольщик. Это означает невозможность внесения любых правок в договор, подписанный ранее застройщиком и нынешним продавцом.

Хотя случаи обмана со стороны продавцов при переуступке прав в новостройке в настоящее время встречаются нечасто, все же перед покупкой жилья следует провести проверку по следующим пунктам:

  • Внесение дольщиком всех платежей по ДДУ. В данных целях надо потребовать у продавца квитанции на всю сумму ДДУ, а у застройщика – справку о выполнении финансовых обязательств.
  • Регистрация ДДУ в ЕГРН. Узнать о ее наличии можно по штампу на оригинале договора. Другой способ – заказ выписки из ЕГРН на участок земли, где строится дом.
  • Залог прав по ДДУ. Убедиться в его отсутствии можно по выписке ЕГРН или по наличию штампа на оригинале ДДУ.
  • Информация о продавце квартиры. Надо выяснить, действителен ли его паспорт, не является ли он участником судебных процессов, банкротом, должником у судебных приставов. Данные сведения можно узнать на вебсайтах городского суда, ФССП, ЕФРСБ, ГУВМ МВД РФ.

Подробнее: юристы по недвижимости 1Капиталь