Покупка вторичной недвижимости. Избегаем поддельных документов и проверяем историю квартиры

10.07.2013 08:15
Архивные

Никогда не знаешь, какое прошлое хранит в себе вещь, приобретенная «с рук». При покупке же вторичной недвижимости такие предрассудки зачастую игнорируются. Ведь когда ключи от долгожданного собственного жилья вот-вот окажутся в руках, становится не до раздумий.

При покупке вторичной недвижимости существуют определенные риски, которые нужно рассмотреть без эмоций, отложив радость покупки на потом. Покупателю следует провести анализ следующих возможных ситуаций:

  • Собственник приобрел права на недвижимость по наследству. Выясните, обоснован ли юридически переход недвижимости к наследнику.
  • На продаваемый объект претендуют несколько правообладателей. Сделку может оспорить внезапно объявившийся родственник продавца, имеющий право на долю в квартире.
  • Собственниками квартиры также являются несовершеннолетние. Законность продажи жилой недвижимости, собственниками которой являются еще и дети, должна подтверждаться разрешениями соответствующих компетентных органов.
  • Собственник имеет некоторые психические или физические отклонения, числится в розыске или находится под следствием. В будущем сделка купли-продажи с таким лицом может быть признана ничтожной.

Об этих и других ситуациях, затрудняющих покупку вторичной недвижимости, подробнее далее. За предоставленную информацию благодарим агентства недвижимости "Универсальные юридические услуги", "Квадратный метр" и сайты продаж.

В Беларуси криминальных случаев при купле-продаже вторичного жилья, заслуживающих освещения, не так много. Эту сторону обширного понятия "недвижимость" можно назвать довольно тихой и мирной. Стоит упомянуть лишь случай подделки документов при продаже квартиры, которые распознали лишь после того, как лжесобственник уже благополучно умчался в Смоленскую область.

Интересно, что поддельные документы прошли через нотариальное удостоверение, и лишь специалисты Минского государственного агентства по государственной регистрации заподозрили неладное. На кону стояла немаленькая сумма – покупатель, который к тому же был гостем из Молдавии, отдал за минское жилье около $100 тыс. Благо, правонарушителей нашли, сумма в судебном порядке была взыскана. Как видно, поддельные документы порой не способен распознать глаз опытного специалиста, что уж говорить об обывателе, взгляд которого замутнен желанными квадратными метрами.

Сделки, имеющие отношения к недвижимости, не терпят дилетантских подходов. Риэлтеры умеют  восстанавливать историю квартиры от момента ее приватизации до продажи. Сегодня риски при покупке вторички сведены к минимуму. Покупателю предоставляется развернутая копия лицевого счета со списком лиц, временно или постоянно прописанных и выписанных из квартиры.

Всегда ли риэлтер является гарантом безопасной сделки?

Бытует мнение, что риэлтер, работающий на стороне собственника, защищает только его интересы. Однако это не так. Задача риэлтера – проследить за чистотой и правомерностью сделки, выгодной обеим сторонам. Риэлтерская организация, являясь юридическим лицом, обладает не только лицензией, но и страховым свидетельством, соответственно, каждая сделка страхуется. Таким образом, законность сделки по купле-продаже с участием квалифицированного посредника гарантирована.

Так ли важная личность продавца? Многие опасаются случаев, когда продавец квартиры имеет какие-либо психические отклонения и пристрастия.

Покупатель, который ищет жилье без содействия посредников, рискует "попасть" на собственника, который в той или иной мере предоставляет опасность, к примеру, состоит на учете в наркологическом диспансере либо психически неадекватен. Такой человек может подать иск о том, что в момент совершения сделки не отвечал за свои действия, находился в невменяемом состоянии. Как только он предъявит документ о том, что он числится на учете и не имел право распоряжаться имуществом, сделка будет аннулирована. Агентства недвижимости вычисляют не только таких собственников, но и их родственников.

Квартира досталась продавцу по наследству. На что обратить внимание?

Признать наследника квартиры незаконным собственником практически невозможно, особенно если имущество унаследовано по закону и если завещание составлено с соблюдением всех правил. В случае обнаружения нескольких завещаний или доказательства незаконного составления завещания, есть опасность, что сделку купли-продажи признают недействительной.

К примеру, если будет установлено, что завещание было оставлено человеком недееспособным, под чьим-то влиянием, либо заверено  в присутствии лишь заинтересованных лиц, к примеру, родственников, то суд вправе назвать такое завещание недействительным. Таким образом и продажа собственности станет невозможной. Как правило, в суд обращаются родственники, претендующие на квартиру либо на сумму сделки, и опротестовывают факт продажи.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости, продаваемой по доверенности?

При покупке квартиры, выставленной на продажу по доверенности, следует обратить внимание на следующие факты: возможно, собственника уже нет в живых либо доверенность вовсе отменена. Уточнить место проживания собственника можно, обратившись в паспортный стол. Случается, что квартира по доверенности продается уже не первый раз. Правомерность цепочки сделок может выявить только суд.

Как обезопасить себя от рисков, связанных с покупкой квартиры от собственника?

Самостоятельно охватить все аспекты при поиске жилья и застраховаться от неприятных случаев весьма сложно. Собственник недвижимости может обладать огромным количеством документов на квартиру, число которых варьируется в зависимости от ситуации. Документы могут отражать факт наследования или дарения, раздела имущества и др.

Документы, которые должен предоставить собственник в первоочередном порядке:

  • регистрационное удостоверение о праве собственности;
  • нотариальные договоры;
  • копию лицевого счета, либо выписку из домовой книги о количестве проживающих людей;
  • справки об отсутствии запрета на продажу, задолженности по коммунальным платежам, зарегистрированных в квартире лиц;
  • разрешение о продаже, выданные органами опеки, документы о наследовании (если таковые необходимы).
  • техпаспорт.

Первый и главный шаг — проверить подлинность документов, установить дееспособность продавца или человека, оформившего доверенность.

Как показывает практика, многие собственники сами не подозревают о неправомерности своих действий. К примеру, объект недвижимости, построенный с помощью льготного кредита, нельзя продавать до истечения срока отчуждения. Также, если супруги разводятся, то их общая квартира, купленная в браке, не подлежит продаже без согласия каждой стороны.

Читайте также:

Старый дом или новостройка? Сравниваем риски и преимущества