В сердце столицы сосредоточены огромные промышленные территории, которые не только простаивают без дела, но и дорого обходятся городской казне. О том, почему они не интересны инвесторам и как повысить их привлекательность разговаривали на круглом столе общественного объединения “Экоград”.
С 2013 года участки в Минске под строительство жилья выделяются только через аукционы (заявительный принцип, который применялся ранее, был отменен). Как уверяют застройщики, торговаться за предлагаемые городскими властями площадки сегодня экономически не выгодно.
При этом около 30% минской застройки занято промышленными районами. Многие из них расположены в самом центре города, заброшены либо используются неэффективно. Но государственная политика сдерживания процессов реструктуризации и приватизации производств не позволяет задействовать эти площади. В итоге вынос промышленных предприятий за черту города остается на уровне деклараций, а под застройку отдаются свободные дворовые площадки и скверы.
Какие экономические условия должны сложиться, чтобы проект по выводу заводов за черту города был воплощен в жизнь? Об этом рассказал Дмитрий Бабицкий, старший исследователь CASE Belarus.
— Першая эканамічная перадумова — нізкая загружанасць тэрыторый. Сёння яна складае ад 30 да 50%. Камвольны камбінат загружаны на 20-30%, МАЗ — на 60%, МТЗ — на 40%. Павысіць эфектыўнасць гэтых прадпрыемстваў беларускія ўлады не могуць на працягу многіх гадоў.
Главная проблема неэффективности минских предприятий — наличие лишних площадей. По словам спикера на один автобус приходится 7 соток земли и порядка 200 кв.м здания в минском автопарке. Та же ситуация на заводах: низкая продуктивность, высокая энергоемкость и множество незадействованых территорий.
— Калі вы зойдзеце ў «Гарызонт», то высветліцца, што ў гэтых закінутых карпусах больш за 10 танцавальных школ. А вытворчасць тэлевізараў ужо не ў кантэксце.
Минск ежегодно прирастает на 20 тыс человек, а рост занятости с 2008 года практически остановился, и в первую очередь за счет промышленности. По данным Минфина с 2006 по 2013 год количество рабочих мест в столичной промышленности упало на 44%. Бывшие рабочие ушли в сферу услуг, где занятость выросла на 150 тыс. мест.
Одновременно с этим растет занятость в регионе. Например, в Минском, Дзержинском и Смолевичском районе количество рабочих мест увеличилось больше, чем на 30%. В вопросе эффективности инвестиций область тоже «заткнула столицу за пояс».
— У Мінску катастрафічна зніжаецца эфектыўнасць інвестыцый. У Мінскай вобласці ўдвая хутчэй, чым у Мінску прырастае ВГП, хоць у сталіцу інвесціруецца больш. Пакуль што Мінск захоўвае пазіцыю лідэра эканомікі Беларусі. Тут самы высокі ўзровень заробкаў і эфектыўнасці працы. Але рост сталічнай эканомікі даўно спыніўся, і без інтэнсіўнага пашырэння горада не павернецца назад.
Однако рост Минска ограничен природными и сельскохозяйственными территориями, где практически ничего нельзя строить. А площади промышленного назначения, находящиеся внутри городского кольца, сегодня законсервированы. Реструктуризация и приватизация предприятий практически не проводится. Причина тому — политика поддержки занятости.
— Ва ўладзе адсутнічае разуменьне самой праблемы. Гэтыя тэрыторыі ўспрымаюцца ею як рэзерв для росту. Заводы на апошнім дыханьні прадаюцца пад выглядам суб'екта гаспадарання, а не як комплекс будынкаў і тэрыторый.
Страны постсоветского блока пришли к пониманию проблемы неэффективности промышленного наследия ещё в 90-х, но до сих пор не сумели включить его в хозяйственный оборот. В Варшаве на этот процесс уже ушло 25 лет, и сегодня он продолжается.
Однако Варшава имела большие ресурсы для территориального расширения. За последние годы город вырос в 1,5 раза, давление на внутригородские территории отсутствовало. С этой точки зрения у Минска есть шанс. Здесь возможность строить на свободных площадках полностью исчерпана: застройка города ограничена зелёным кольцом, свободных территорий в его периметре не осталось. Однако кв.м жилья в Варшаве стоит $3-4 тыс. В Минске потенциальный доход с квадратного метра будет гораздо ниже, а обременения в виде заводов — такие же дорогостоящие.
По словам спикера, без стратегии здесь не обойтись: власти города должны готовить экономические обоснования для застройки территории бывших заводов. Проекты реконструкции неиспользуемых промышленных территорий давно и включены в инвестиционный атлас Минска, но инвесторы не спешат воплощать их в жизнь, потому что не видят в этом финансовых перспектив.
По мнению Дмитрия Бибикова, эксперта Минской урбанистической плотформы, отсутствие крупных инвесторов — еще не приговор. Низкие арендные ставки привлекут в заброшенные заводские цеха мелких инвесторов, не ориентированных на бизнес-цикл в 4-5 лет. Они будут по-немногу красить стены, приводить территорию в порядок, не делая особых капиталовложений и не ожидая мгновенной прибыли.
— Такое пространство организовать гораздо проще, чем привлечь крупного инвестора для реконструкции, — считает Дмитрий Бибиков. — Дешевые арендные площади в центре города привлекут сюда небольшие стартапы, в результате возникнет инновационный район. Здесь смогут пересечься люди из разных профессий, и произойдет этакое «кросс-опыление». Когда балетная труппа встречается с программистами в здании завода “Горизонт”, там появляется оптимальная среда для инноваций.
В конечном счете не важно, что возникнет в этих заводских цехах. Важно, что там зародится жизнь. Ведь у заброшенных промышленных территорий довольно негативный образ, характерный для любой ткани города, которая нуждается в реконструкции. Если район кажется жителям депрессивным, то мало шансов, что кто-то захочет в нем жить или вести бизнес, а следовательно, инвестор не станет вкладывать в него деньги. В этом смысле возникновение бизнес-сообществ в старых заводских цехах не только поможет повысить эффективность промышленных территорий, но и улучшит их имидж: здесь без посторонней помощи возникнет новый молодой Минск, который может себя переизобрести.
— То, что происходит в городе — реальное тому подтверждение. Примеры — бар “Хулиган”, организованный в заводском цеху МЗОРа на Октябрьской. Благодаря таким проектам центр стал одной из зон роста городской экономики, там увеличивается количество рабочих мест, он живет не только в вечернее время и выходной день, но и по будням.
— Отдача промышленных территорий под недорогую аренду креативным бизнесам, не отягощенным большими деньгами, — это технология оживления. Вы сдаете завод “Луч” на 20 лет в аренду художникам и стартаперам, они приводят эту территорию в порядок, инвесторы видят, что там появилась жизнь, статус места вырос, а вместе с ним — гипотетическая прибыль, которую можно за счет этого места получить.
— Возможно, инвестор снесет эти цеха, построив на их месте очередной бизнес-центр или элитное жилье, но это не столь важно. Заложниками инвестиционной привлекательности в любом случае станут те, кто ее создал — комьюнити малых бизнесов. Вместе с имиджем этих территорий вырастут арендные ставки, и стартапам придется оттуда уйти. Конечно в том случае, если их деятельность принесет какие-то плоды.
