Практика проведения Минским городским центром недвижимости аукционов с условиями показывает, что девелоперы по-прежнему не проявляют большого интереса к площадкам под строительство жилья и коммерческих объектов. Основной причиной этого являются большие обременения, что снижает привлекательность проектов и делает их экономически невыгодными.
Результаты аукционов и причины низкого спроса на участки в столице мы обсудили с Дмитрием Сахаровым, начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН.
Участки под жилую и коммерческую застройку «зависают»
В 2016 году Минским городским центром недвижимости (МГЦН) проведено 13 аукционов с условиями на право проектирования и строительства в г. Минске капитальных строений (зданий, сооружений), на которых было предложено 20 земельных участков общей площадью 64,77 га. По результатам торгов продано право проектирования и строительства объектов на 8 земельных участках. При этом более половины из них были предназначены для строительства жилья. Общая сумма выручки от реализации лотов составила Br24,9 млн.
По словам Дмитрия Сахарова, в 2016 году, как и в предыдущие два года, основной причиной низкого спроса на участки со стороны застройщиков явилось отсутствие у них достаточного объема собственных средств для инвестирования и (или) реинвестирования, а также высокая стоимость кредитных ресурсов, что при значительных затратах по подготовке площадок к строительству (снос, отселение) делало проекты экономически невыгодными. Многие площадки расположены на удалении от центра города и транспортных магистралей, что также снижает их привлекательность. Как итог, многие из них выставлялись на аукционы по несколько раз, но так и остались невостребованными.
Так, например, площадка для строительства многоквартирных жилых домов повышенной комфортности со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Одесской — ул. Лазо — ул. Ушакова выставлялась на аукционы 10 раз. Прежде чем начать строительство, застройщику надо отселить и снести 23 жилых и нежилых строений по ул. Автозаводской, а также 5 объектов по ул. Лазо. Ориентировочный размер убытков составляет Br34 404 255 720, а также включает затраты по отселению жильцов.
Площадка для строительства многоквартирной жилой застройки повышенной комфортности по ул. Р. Люксембург выставлялась на торги 9 раз. Для ее освоения необходимо отселить и снести 3 жилых и нежилых строения по ул. Р. Люксембург и строение по ул. Карпова. Ориентировочный размер убытков составляет Br28 946 735 000 и также включает затраты по отселению жильцов.
Шесть раз выставлялась на торги площадка для строительства объекта административно-производственного назначения с автосервисом по ул. Брестской. Прежде чем начать ее освоение, необходимо отселить и снести 6 жилых и нежилых строений по ул. Брестской. Ориентировочный размер убытков составляет Br5 137 100 000, а также возмещение потерь сельскохозяйственного производства в размере Br72 114 970.
Неоднократно выставлялись на аукционы, но пока остаются невостребованными и площадки по ул. Волгоградской для строительства многоквартирного жилого дома повышенной комфортности; в районе ул. Ваупшасова — МКАД (4 км) для строительства объекта придорожного сервиса (гостиница, кафе, торговля); по ул. Машиностроителей — МКАД (9 км) для строительства многофункционального комплекса с паркингом (торговый комплекс — 5000 кв.м, административный — 5000 кв.м, встроенный паркинг, производство — 10 000 кв.м); в границах ул. Уборевича — ул. Ташкентской — МКАД для строительства объекта общественного питания быстрого обслуживания с линией автораздачи; по пер. Разинскому для строительства административного здания с паркингом и др.
Мы поинтересовались у Дмитрия Сахарова, предполагаются ли какие-либо изменения в части подготовки землеустроительных дел на участки и пути их реализации на аукционах для повышения спроса на них со стороны застройщиков?
— Система и порядок подготовки документации на участки сформированы, и какими-либо сведениями об их корректировке либо изменениях городской центр недвижимости не располагает, — отвечает начальник отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН.
«Усадебные» аукционы исчерпали себя
Первый аукцион по продаже участков в частную собственность в Минске состоялся в мае 2008 года и был весьма результативным. Правда, тогда земельные наделы реализовывались в престижном столичном районе Дрозды. Бум на земельные наделы в этом районе продолжился и в 2009 году.
Позднее было принято решение предоставлять свободные участки для индивидуального жилищного строительства в первую очередь многодетным семьям. Поэтому с 2010 года на аукционы выставлялись те из них, от которых отказывались многодетные. Земельные наделы были уже не такие привлекательные, как в Дроздах, поэтому большого интереса к ним не проявлялось.
Бума на участки в столице не было и в последующие годы. Только единичные из них реализовывались на аукционах, да и то преимущественно единственным заявителям.
Как рассказал Дмитрий Сахаров, в 2016 году МГЦН был проведен только один аукцион по продаже земельных участков в собственность граждан для строительства индивидуальных жилых домов. На торги было предложено 2 участка. Один располагался по 2-му Радиаторному переулку, второй — по пер. Малый Тростенец. Желающих купить участки не нашлось.
Согласно генплану Минска городские власти не планируют развивать усадебную застройку, поэтому подобные аукционы проводиться не будут.
Спрос снизился и на нежилые помещения
Ежемесячно МГЦН проводит аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска.
В 2016 году проведено 22 подобных аукциона, по результатам которых продано право аренды 456 помещений различного назначения.
По словам Сахарова, в прошлом году, как и ранее, стабильным спросом пользовались объекты торгового (в т.ч. общепит), бытового и смешанного использования, расположенные наиболее близко к центру города и в непосредственной близости от основных транспортных магистралей.
Из наиболее ярких примеров высокого спроса на объекты можно привести следующие:
— торговые объекты в подземных переходах станций метро «Грушевка» (12,5 кв.м) и «Молодежная» (4,2 кв.м) с начальной ценой Br37,5 и Br12,6 проданы за Br95 000 и Br26 000 соответственно;
— право аренды помещения 1055,9 кв.м для размещения торгового объекта продовольственной или непродовольственной группы товаров по ул. Сухаревская, 38, корп.1, реализовано за Br150 000 при начальной цене Br 950,31;
— право аренды помещения площадью 400,5 кв.м для размещения торгового объекта непродовольственной группы товаров по пр. Независимости, 37, продано за Br190 000 при начальной цене Br1361,7.
Дмитрий Сахаров говорит о том, что падение спроса на аренду нежилых помещений наблюдалось и в 2016 году. Так, в прошлом году в аренду предлагалось на 33% площадей больше, чем в 2015. Однако по результатам торгов в 2016 году сдано в аренду на 4,5% площадей меньше, чем в предыдущем году. Наиболее чувствительным этот спад был для сектора офисных помещений. В прошлом году на торгах реализовано на 27,9% таких площадей меньше, чем в 2015.
Будут набирать обороты электронные торги
В 2016 году на ЭТП «МИНСК-НЕДВИЖИМОСТЬ» проведено 8 торгов, из которых 3 оказались результативными. На них были проданы права аренды земельных участков для строительства объектов производственного, административно-торгового и обслуживающего (СТО) назначения.
В дальнейшем МГЦН планирует расширять сферу использования электронной формы торгов.
Есть ли будущее у квартирных аукционов?
Дмитрий Сахаров акцентировал внимание на том, что на подобные аукционы выставляются квартиры, находящиеся в государственной собственности, а также собственности застройщиков с долей государства в их уставном фонде. Как правило, это объекты, не реализованные в ходе строительства домов долевым способом, поэтому их не так много.
В отличие от долевого строительства, при покупке квартиры на аукционных торгах покупатель должен единовременно внести за готовое жилое помещение всю сумму денежных средств. Для многих покупателей это является сдерживающим фактором для принятия решения об участии в торгах.
Всю информацию об аукционах можно найти у нас на сайте в разделе «Аукционы».
