Покупка квартиры всегда сопряжена с большими хлопотами. Но одно дело, когда за всем этим процессом человек наблюдает со стороны, и совсем другое, когда все этапы сделки надо проходить самому.
Сегодня мы расскажем историю продажи и встречной покупки квартиры не знакомыми нам людьми, а нашими коллегами — Павлом и Татьяной Садовскими. Их история кому-то может показаться совершенно обычной. По нашему мнению, во многом она стала показательной.
Суть вопроса
— Собственниками трехкомнатной стандартной квартиры родителей в панельном доме 1990 года постройки в Уручье были я и моя сестра. В 2013 году в равных долях мы приватизировали жилое помещение. У сестры в семье подрастают двое детей. У нас их пока нет, но планируем стать родителями.
Взамен нам надо было купить две квартиры — «трешку» для сестры и «однушку» для нас. Продать и купить квартиру нам надо было одновременно, чтобы не искать временное пристанище, а сразу переехать в новую квартиру. Этим дело как раз и осложнялось.
Прожив долгое время в Уручье, мы привыкли к этому району. Выбор перед нами не стоял, мы хотели остаться жить здесь и дальше. Параллельно, как крайний вариант, рассматривали и Зеленый Луг.
Могли продавать сами, но доверились профессионалам и не прогадали
— Решение о продаже квартиры пришло к нам спонтанно. На разъезд была согласна и сестра. Конфликтных ситуаций у нас не возникало. Но все равно приходилось приспосабливаться и учитывать посторонние интересы пусть даже близких нам людей. Согласитесь, что на кухне должна быть одна хозяйка.
К тому же сейчас на рынке наступило хорошее время для решения квартирного вопроса — цены находятся на дне, и ждать чего-то дальше нет особого смысла. За время работы на Realt.by я неплохо изучил рынок недвижимости, не понаслышке знаю о процедуре проведения сделки. Но, повторюсь, поскольку нам надо было одновременно и продавать, и покупать квартиру, выписываться из старой и прописываться в новой, мы не раздумывали и обратились в агентство недвижимости.
Позже, когда мы прошли все этапы двух сделок, я вздохнул с облегчением и еще раз убедился, что покупать квартиру на «вторичке» без агентства не разумно. В ходе подготовки сделки возникает много «подводных камней», о которых человек может даже не догадываться. Возможно, решить их можно и без профессионалов, но на это пришлось бы потратить гораздо больше и сил, и времени. Работающему человеку это сделать вдвойне сложнее.
Главное — найти своего агента
— Решение о разъезде мы приняли в феврале и до апреля мониторили рынок. Видели, что как только в рекламе появлялась подходящая для нас квартира по приемлемой цене, она уходила буквально за неделю. Действовать надо было четко и быстро.
Мы обратились в агентство недвижимости «Квадратный метр». Причем получилось так, что своего агента Глеба Максимова я знал уже до этого. Буквально в январе он помог моему другу быстро продать «однушку» в Малиновке. Я вместе с другом ездил на просмотры, видел, как работает агент, там мы и познакомились. Мне было приятно общаться с этим человеком, поэтому я не сомневался в своем выборе. Порекомендовал его мне и еще один друг.
После внесения последнего взноса за приватизацию квартиры мы заключили с риэлтерской компанией эксклюзивный договор и стали тесно работать с агентом.
Ставим реальную цену и быстро продаем
— При определении продажной цены квартиры мы ориентировались на средний уровень цен стандартных «трешек» в нашем районе. Чтобы не растягивать это «удовольствие» на лето, поставили цену чуть ниже той, по которой предлагались аналогичные квартиры, — за $69 000. Это посоветовал нам и агент.
Но наша квартира имела одно весомое преимущество перед своими собратьями. В ней был сделан свежий ремонт в ванной и туалете с заменой труб и сантехники. Как правило, покупатели трехкомнатных квартир хотят приобрести жилье в таком состоянии, чтобы после заключения сделки сразу въехать в нее и жить. Не у многих остаются свободные деньги на ремонт. Собственно, наша квартира и была такой.
Результат не заставил себя долго ждать. За первую неделю после размещения объявления у нас было 8 просмотров. Ни я, ни агент не ожидали такой высокой покупательской активности. В основном квартирой заинтересовались минчане из Уручья, которые хотели переехать из «двушки» в «трешку». Два человека были из регионов.
Некоторые потенциальные покупатели были готовы сразу отдать все деньги, правда, немного не ту сумму, которую хотелось получить. Мы рассчитывали выручить $65 000. Поставили цену выше, чтобы было меньше «холодных» звонков и «пустых» просмотров.
В итоге продали квартиру жителям Уручья, которые приходили смотреть ее в числе первых. Вначале они предлагали нам $62 000, а по факту купили за $65 000.
Я адекватно оцениваю ситуацию на рынке. «Трешки» продаются тяжелее всего. Это своего рода неликвид. Несмотря на то, что Уручье — это хороший для жизни район, наша квартира — далеко не новая и была рассчитана на своего покупателя. Поэтому цена сделки нас вполне устроила.
Организовываем грамотную рекламу
— Думаю, что такой большой интерес к квартире был подогрет не только правильной ценой, но и грамотной рекламой объекта, которую организовало агентство.
Я, как профессиональный фотограф, только сделал качественные фото квартиры и показал ее в наиболее выгодных ракурсах. Но когда люди приходили смотреть жилое помещение, у них не было ощущения, что квартира на фото и в реальности сильно отличается. На мой взгляд, это очень важно. Потому что часто бывает так, что квартира на фотографиях выглядит привлекательно. На самом деле, придя на осмотр, покупатель сильно разочаровывается и понимает, что его ввели в заблуждение.
Не было никаких вопросов и по описанию квартиры. Все ее характеристики соответствовали реальности.
Переговоры с потенциальными покупателями вел агент и лично приводил их в квартиру. Правда, я сам присутствовал на всех показах. Кто лучше, чем хозяин, знает все плюсы и минусы жилья. Да и я — человек коммуникабельный, умею общаться с разными людьми.
В агенте мне понравилось то, что он был честен с людьми. Ничего не приукрашивал, а наоборот, акцентировал их внимание на всех достоинствах и недостатках квартиры. Это личное качество агента я заметил у него еще во время продажи им жилого помещения в Малиновке.
Чтобы максимально привлечь внимание к квартире, мы решили лишь увеличить ее жизненное пространство. Вывезли всю старую ненужную нам мебель и переклеили кухню. Больше никаких улучшений не делали. Квартира продавалась в таком вполне комфортном для жизни состоянии, в каком мы сами в ней жили.
Параллельно искали новую квартиру
— После того, как мы поняли, что проблем с продажей нашей квартиры не будет, вплотную занялись поиском для себя «однушки». 10 апреля выставили на продажу «трешку», а 3 мая уже подписали два предварительных договора на продажу и покупку одновременно.
Выбор однокомнатных квартир в Уручье был небольшой. Из всех предлагаемых в рекламе объектов мы обратили внимание на 6, из которых только 2 были подходящими для нас. В эти квартиры можно было сразу въезжать и жить, не тратя больших денег на ремонт.
Когда изучаешь рынок, создается ощущение, что ценник в Минске потихоньку продолжает снижаться. Но как только начинаешь рассматривать конкретный вариант квартиры, выставленной на продажу даже месяц-два назад, ее качество уже никак не соответствует заявленной цене.
В итоге из 6 просмотренных вариантов мы купили квартиру, которую смотрели второй. Стандартная «однушка» расположена в панельном доме 1993 года постройки и обошлась нам в $41 500.
Нависла угроза срыва сделки
— При организации сделки не обошлось и без «сюрпризов». На покупку квартиры у нас не хватало денег, и мы были вынуждены брать кредит в ОАО «Белинвестбанк» на недостающую сумму.
По большому счету, получить кредит на покупку жилья на достаточно выгодных условиях сейчас несложно. Но есть свои нюансы. На рассмотрение документов и принятие решения банком отводится 10 дней. При этом кредит предоставляется под конкретную квартиру, по которой заключен предварительный договор, и одобрение банка действует всего 5 дней. За это короткое время надо заключить сделку.
Проверяя документы на нашу «однушку», агентство недвижимости обнаружило, что для надежного проведения сделки, которая в будущем не была бы признана недействительной, не хватало одного документа. На его получение требовалось дополнительное время, а срок для оформления кредита заканчивался. Под угрозу были поставлены две сделки.
Было принято компромиссное решение. Сначала пришлось продавать квартиру и освобождать ее в оговоренный срок. Как нам этого не хотелось, но на одну неделю все равно пришлось искать временное пристанище. Вещи вывезли в гараж, благо он находится неподалеку в Уручье.
К счастью, все закончилось благополучно. Банк пошел нам навстречу, и после получения агентством недвижимости недостающего документа был заключен договор. Но нервов за это время сгорело немало. Сейчас, оглядываясь назад, могу сказать только одно. Без риэлтерской компании сами мы не проверили бы эту квартиру досконально, и результат в будущем мог бы оказаться для нас очень плачевным.
В процессе сделки возникли и другие обстоятельства, которые нам решить было бы проблематично. Взять хотя бы такой вопрос, как передача денег. Только на проверку денежных купюр нашего покупателя «трешки» в банке ушло полтора часа.
Немало нервов без агентства пришлось бы потратить и на выписку и прописку, передачу акта приемки, ключей от квартиры. Только со стороны кажется, что это пустяки. В реальности все получается гораздо сложнее. По растерянности самому можно даже забыть о таких, казалось бы, банальных вещах, как снятие показаний индивидуальных счетчиков электроэнергии и воды или проверка оплаты квитанций за жилищно-коммунальные услуги. Агентство все эти вопросы держит на контроле и проверяет за день до совершения сделки.
Условие выписки в течение 14 дней после продажи «трешки» было оговорено в предварительном договоре. Это нам сыграло на руку. Не представляю, как можно было урегулировать этот вопрос без агентства. Ведь оно берет на себя все обязательства и выступает гарантом во взаимоотношениях между продавцом и покупателем.
К тому же, когда через твои руки проходят большие суммы денег, ты пребываешь в стрессовом состоянии. Держать самому все на контроле невозможно. При работе с агентством эти хлопоты берет на себя агент. Человеку остается только довериться и следовать его четким указаниям.
И напоследок…
— После совершения сделки с привлечением кредита нужно еще оформить квартиру в залог банка. До полного его погашения она имеет обременение (запрет на продажу). Для этого надо найти оценочную организацию, чье заключение примет банк, и заказать у нее оценку жилого помещения с точным указанием адреса, ее характеристик и зарегистрированных жильцов.
— Павел, это ваша первая собственная квартира. Мы следили и переживали за вас. Но сейчас все хлопоты уже позади. Вы счастливы?
— Мы с женой еще до конца не ощутили все прелести собственной квартиры. Но чувства, конечно, переполняют нас. В июне мы спокойно поедем в отпуск. Со временем на свой вкус сделаем косметический ремонт. Ну а дальше… Думаю, что это не последняя наша квартира.
Фото: из личного архива Павла Садовского
