В конце лета на рынке жилья белорусской столицы наметилась активизация покупателей. Высокий спрос и вымывание предложения сделали свое дело — средний уровень цен подрос как в объявлениях, так по данным реальных сделок.
Спрос на квартиры по итогам августа оказался самым высоким с начала года. По сравнению с июлем в Минске зарегистрировали на 16% больше сделок купли-продажи квартир и впервые за последние 5 месяцев активность покупателей превысила уровень 2016 года.
В разгар отпускного сезона и на фоне высокого спроса предложение квартир ожидаемо пошло на убыль. Число выставленных на продажу квартир сократилось на 4,2%. За те 5 месяцев, что мы наблюдаем уменьшение предложения, это самые высокие темпы оттока объектов. Судя по первым неделям сентября, существует вероятность увидеть и шестой месяц уменьшения предложения.
Текущее соотношение числа проданных квартир к числу выставленных на продажу составляет 1 : 5,5. По опыту прошлых лет можно охарактеризовать такой рынок, как «разогретый», с преобладанием роста цен.
Сильнее других почувствовал приток покупателей сегмент 3-комнатных квартир (+21% к июлю), сделок с 1-комантными квартирами зарегистрировали на 19% больше.
На готовые новостройки (сданы в течение последнего года) в апреле пришлось лишь 12,4% всех проданных квартир. Последний год доля готовых новостроек сокращается, что может быть следствием сокращения строительства и распродажи большей части того “навеса” построенного жилья, который образовался после 2014 года.
В августе активно покупали более качественное жильё – рост спроса на квартиры в современных каркасно-блочных домах был выше, чем в других сегментах.
Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в августе на 0,6% и составила 1115 $/м2. Продержаться ниже отметки в 1100 $/м2, цены смогли лишь 2 месяца в 2016 году. С тех пор средняя цена реальных сделок балансирует в диапазоне 1100-1150 $/м2.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1175 $/м2 (+0,5% за месяц) – $41 000;
· 2-комнатные квартиры: 1099 $/м2 (+1,0%) – $52 000;
· 3-комнатные квартиры: 1030 $/м2 (+1,2%) – $68 000;
· 4-комнатные квартиры: 1016 $/м2 (-2,7%) – $82 500.
Разрыв между средней ценой проданных квартир и индексом предложения составил в августе 2,4%. Торг при продаже квартир этим летом оказался самым незначительным за последние 5 лет наблюдений.
Цены предложения в августе двигались в унисон с ценами реальных сделок, прибавив в среднем 0,6%. Быстрее остальных росло в цене современное непанельное жильё (+1,1%), а единственным сегментом с негативной динамикой оказались сталинки (-0,5%).
Максимальные темпы роста цен в августе прослеживались в районе ул. Уманской, на Козлова и на улице Клары Цеткин. В то же время, средний уровень цен на квартиры в Домбровке, Дражне и районе улицы Беды опустился на 2-4%.
Помимо Минска, рост долларовых цен на квартиры также был отмечен в Киеве (+1,9% за месяц), в Риге (+1%), Вильнюсе (+1,1%) и Варшаве (+0,8%). В Москве ситуация иная – здесь цены опустились за месяц на 1,1%. Белорусская столица остается единственной в регионе, где с начала года жилая недвижимость подешевела.
В 2016 году пик спроса пришелся на конец весны-начало лета, когда стабилизация экономической ситуации вывела на рынок толпу покупателей, рассчитывавших в первую очередь на собственные сбережения. Нынешний высокий спрос поддерживают кредитные ресурсы, которые в сентябре в очередной раз стали доступнее (ставка рефинансирования опустилась ещё на полпроцента).
Сохранение числа сделок на таком уровне говорит о том, что пока банкам успешно удаётся компенсировать падение реальных доходов в последние годы. С большой долей вероятности можно ожидать, что оставшиеся месяцы 2017 года также пройдут под знаком высокого спроса.
