Такие понятия, как «рынок продавца» и «рынок покупателя» прочно вошли в обиход, когда речь идет о положении дел на рынке жилья. Публикации в СМИ и профильных изданиях зачастую направлены на то, чтобы представители каждого «лагеря» лучше понимали — хорошая ли ситуация сложилась для покупки/продажи недвижимости. Сегодня мы проанализируем рыночные изменения последних лет с позиции ещё одной заинтересованной стороны — агентств недвижимости.
Доходы агентств во многом определяют три фактора: активность покупателей, уровень цен на недвижимость и размер базовой величины, необходимый для расчета комиссии. На примере минской «вторички» мы рассчитали потенциальную емкость рынка риэлтерских услуг и проанализировали, как она менялась последние годы.
Как считали?
• Проанализировали цены во всех сделках купли-продажи квартир, комнат и долей на минской «вторичке» за 2012-2018 гг. (без готовых новостроек).
• Для каждой сделки была рассчитана потенциальная стоимость риэлтерской услуги, которую продавцу квартиры пришлось бы оплатить агентству недвижимости за содействие при продаже квартиры. Стоимость услуги определялась в процентах от стоимости квартиры, исходя из установленных Совмином тарифов.
• Инфляция за эти годы была огромной, плюс неоднократно менялся размер базовой величины. Мы об этом позаботились и для удобства перевели комиссию в доллары, исходя из актуального курса на дату сделки.
• Все комиссии были суммированы по кварталам, а итоговые цифры мы поместили на график.
Полученные цифры — лишь ориентир для понимания того, насколько ситуация на рынке благоприятствовала риэлтерским организациям. Мы описали идеальную картину, когда все продавцы квартир обращаются в агентства недвижимости и оплачивают полный комплекс услуг.
В реальности это конечно не так — многие нуждаются только в определенных услугах, стоимость которых будет значительно ниже. Что касается доли рынка, которую охватывают агентства недвижимости, то здесь точную цифру получить сложно. Если судить по объявлениям о продаже квартир на «вторичке», то примерно 80% из них подано агентствами недвижимости и лишь 20% собственниками. Эта пропорция почти не меняется уже несколько лет.
Столичные агентства недвижимости не ограничиваются только Минском, кроме вторичного рынка они также работают с новостройками, арендой, коммерческой и загородной недвижимостью, которые в расчете не представлены. Наконец, мы не учитывали услуги, которые агентства недвижимости оказывали покупателям квартир.
Последний год был отличным, но перспективы не такие радужные
Мы видим на графике, что разброс значений может быть очень существенным — потенциальная емкость рынка в «хороший» квартал может быть в 2 раза выше, чем в «плохой». Абсолютно худшим для агентств недвижимости был 2015-ый год, когда за 12 месяцев агенства заработали даже меньше, чем за 9 месяцев текущего года.
Бытует мнение, что риэлтеры заинтересованы в высоких ценах на квартиры. Но судя по графику, высокая активность покупателей должна волновать их куда больше. На рубеже 2017-2018 годов у столичных агентств возможностей для заработка было даже больше, чем в пики 2013-2014 гг., когда цена квадратного метра квартир в Минске достигала $1800.
С большой долей вероятности можно утверждать, что 2018 год окажется самым результативным для агентств недвижимости. Кредитный бум, повышение цен на квартиры и рост базовой величины создали в начале года такой внушительный задел, который вряд ли испортит даже неудачный IVквартал.
Однако налицо тревожная тенденция — потенциальная емкость рынка сокращается уже 3 квартала подряд. Кредиты на жильё уже вряд ли ощутимо подешевеют, т. е. не дадут рынку такого импульса, который мы наблюдали в 2017 году. Это значит, что в следующем году пирог, от которого «отрезают куски» столичные агентства недвижимости, будет меньшего размера.
Ещё одно ожидаемое событие, о котором в агентствах недвижимости уже могли подзабыть — плохой первый квартал. В начале 2018 года из-за ажиотажа с кредитами сезонный обвал в числе сделок отсутствовал в принципе. Получилось так, что период высокого спроса продолжался 6 кварталов подряд. До этого, на протяжении 3 лет время с января по март было для агентств недвижимости особенно тяжелым, с падением доходов на 20-40%. По всей видимости, в 2019-ом слабый спрос в начале года вернётся.
По данным Министерства юстиции Республики Беларусь, в Минске на сегодняшний день у 91 организации есть лицензия на осуществление риэлтерской деятельности. Ещё у четырех региональных агентств в столице есть место оказания услуг.
