По данным портала Realt.ua средняя цена “квадрата” на вторичном рынке жилья Киева составляет $1511. В Минске — почти на $300 дешевле. Тем не менее, именно в Киеве мечты минчан о квадратном метре “по $500” становятся реальностью. Цены на отдельные квартиры в украинской столице стартуют от $20 тыс., а, продав минскую “однушку” в хрущевке, можно купить вполне приличную “евротрешку” в готовой новостройке. В этом материале мы приведем несколько киевских квартир по ценам, которые минчанам только снятся и попытаемся разобраться в причинах ценового расслоения местного рынка жилья.
Еще в пятницу за $42 тыс. ($416 за “квадрат”) в Киеве можно было купить “евротрешку” общей площадью 101 кв.м. Сейчас объявление перемещено в архив — судя по всему, покупатель уже нашелся. Вариант расположен в готовом “каркаснике” в Дарницком районе (район высокоплотных новостроек недалеко от центра города, напоминает нашу Каменную Горку). Квартира видовая, находится на 24-м этаже 29-этажного дома, продавалась с черновой отделкой и перегородками. Две лоджии, гардеробная, два санузла, две жилые комнаты по 23 кв.м и кухня 19 кв.м., которая может совмещать в себе функцию гостиной. Похожих вариантов с аналогичной ценой в Киеве, конечно, немного, тем не менее, это предложение недалеко ушло от реалий местного рынка.
За $44,5 тыс. на продажу выставлена “трешка” с приличной отделкой на 4-м этаже пятиэтажного дома 2001 года постройки в Голосеевском районе, который не расположен в центральной части Киева, но и в тройку ценовых аутсайдеров не входит. Общая площадь квартиры — 73 кв.м, 44 из которых — жилая, 12 — кухня.
А за $68,5 тыс. (по цене среднестатистической минской “душки”) можно купить двухуровневый пентхаус в новостройке (23-24 этаж), расположенной в центральной части Киева (Шевченковский район, 2-й по дороговизне). Квартира продается без отделки и перегородок, но с готовым дизайн-проектом. Общая площадь — 100 кв.м. В доме есть подземная стоянка, рядом городской парк, до метро 15 минут ходу.
Почему при более высоких ценах на жильё отдельные квартиры в Киеве оказываются гораздо дешевле, чем аналогичные варианты в Минске? С этим вопросом мы обратились к Google и киевским риэлтерам.
Можно было бы предположить, что процесс ценового расслоения, который в Минске только начался, в Киеве уже завершился, но в таком случае неясно, по какой причине новостройки там стоят гораздо дешевле “вторички”: средняя цена “квадрата” на первичном рынке Киева — всего $824. В Минске — напротив, новостройки дорожают, а старый жилой фонд теряет в цене.
Судя по всему, цену на новостройки сбивает конкурентная среда, низкая степень готовности и довольно высокая вероятность угодить в “долгострой”. Пишут, что легальные стройки Киева можно “сосчитать по пальцам одной руки, все остальные строятся либо без разрешительных документов, либо с грубым их нарушением. […] Купив квартиру в незаконно построенном доме, вы серьезно рискуете годами ждать, когда в вашем доме наконец-то появятся газ, свет и вода”.
Как нам рассказали в киевском агентстве недвижимости “Благовест”, доля незаконных строек в Киеве совсем не так велика:
— Есть новостройки, которые по документам оформлены не как жилые дома, а, например, как автостоянки, но их процент невелик. Этим промышляют небольшие компании, которые потом исчезают с рынка. Крупные серьезные застройщики работают с нормальными документами, сдают объекты, оформляют право собственности. Более того, сейчас киевляне стремятся приобретать квартиры в домах современной застройки (начиная с 2000-х годов).
Разброс цен на жилье в Киеве обусловлен тем, что это достаточно централизованный город (хотя процесс децентрализации уже начался). Практически вся деловая, культурная и общественная жизнь сосредоточена в центре. Поэтому цены на жилье в Печерском, а также центральной части Шевченковского и Голосеевского районов гораздо выше, чем в среднем по городу. Районы с хорошей инфраструктурой, удобной траспортной развязкой и благоприятным окружением для жизни (река, озеро, набережная, парки, скверы и т.д.) – это вторая ценовая категория. Здесь можно выделить Оболонь, Русановку, часть Соломенского и Дарницкого районов. Остальные микрорайоны либо имеют неудобное транспортное сообщение (Троещина, Виноградарь, Борщаговка), либо застроены старым жилым фондом (Сырец, Куреневка), что делает их относительно недорогими.
В Дарницком районе преобладает современный жилой фонд (Осокорки, Позняки, Харьковский массив). В последние годы там ведется активное строительство, но большой объем предложения «сбивает» среднюю цену на жилье в новостройках. Кроме того, там очень высокая плотность населения, что провоцирует транспортные проблемы (проехать в час-пик по Южному мосту крайне сложно), проблемы с парковкой, с местами в детских садах и школах. Дарницкий район страдает еще и от нехватки рекреационных зон (парков, скверов и т.д.), что тоже влияет на цену предложений в нем.
